廣州：9月二手房成交量下跌一成 買家觀望情緒濃

• 2017年10月13日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰網(wǎng) 284 11
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合富研究院高級(jí)分析師梁燕明表示,從9月到10月初廣州二手房的買家均以剛需的首次置業(yè)者和改善生活環(huán)境的換房人士為主力,其中,預(yù)算稍低的改善型換房人士,會(huì)選擇面積在60-90平方米的大2房和緊湊型3房,這部分需求可能與部分首次置業(yè)人士的需求有所重疊,而預(yù)算稍寬裕一些的換

隨著房地產(chǎn)調(diào)控收緊，樓市降溫效果明顯，不少?買家都在觀望。

9月份受到“十一”假期的帶動(dòng),是一年中樓市的成交旺季,二手房成交也會(huì)受到一手房的帶動(dòng)。但今年9月的二手房成交在限購(gòu)、限貸和房貸利率上升等影響下,成交總數(shù)環(huán)比下跌一成。而長(zhǎng)達(dá)八天的國(guó)慶假期則由于買家返鄉(xiāng)、部分一手房貨量充足的板塊甚至出現(xiàn)了一、二手房?jī)r(jià)格倒掛等原因,使得假期的成交量也無(wú)起色。

中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示(統(tǒng)計(jì)周期:8月26日—9月25日),今年“金九”成色不足,當(dāng)月二手成交均價(jià)環(huán)比上月雖上漲0.7%,但成交宗數(shù)環(huán)比下滑約有一成,成交面積環(huán)比跌約6.8%?！笆弧奔倨?廣州(不含南沙、從化)二手住宅共成交178宗,日均成交僅22宗。

買家觀望情緒濃 成交跌約一成

傳統(tǒng)樓市旺季“金九”如期而至,但由于近期樓市走勢(shì)并不明朗,不少買家持觀望態(tài)度。據(jù)中原成交的二手成交數(shù)據(jù)顯示,9月份二手成交均價(jià)為33176元/平方米,而8月則為31453元/平方米,環(huán)比上月微漲0.7%。其中,荔灣、天河、越秀區(qū)領(lǐng)漲前三,漲幅分別為14.2%、8%以及6.2%。

而在成交宗數(shù)方面,雖然進(jìn)入傳統(tǒng)的樓市旺季節(jié)點(diǎn),但穗二手樓市并未像預(yù)期“火熱”,9月二手成交宗數(shù)環(huán)比上月跌10.1%,成交面積環(huán)比同樣下滑6.8%。其中,白云區(qū)環(huán)比跌幅最為明顯,跌幅達(dá)到33%,緊隨其后的是海珠區(qū),環(huán)比跌幅約18.6%。中原地產(chǎn)海珠區(qū)保利天悅分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理殷文飛表示,近期由于不少買家認(rèn)為樓市走勢(shì)并不明朗,觀望情緒較濃,致使看樓人數(shù)減少,成交量也有所下滑。如此前雅郡花園一套面積約142平方米的單位,業(yè)主看好樓市,之前2個(gè)月的放盤價(jià)為680萬(wàn)元,后又改價(jià)690萬(wàn)元,但目前仍未有成交。此類放盤價(jià)稍高于市場(chǎng)價(jià)的物業(yè)“遇冷”,也促使業(yè)主適當(dāng)調(diào)整其放盤價(jià)。而荔灣、天河、番禺三區(qū)的二手成交宗數(shù)則錄得不同程度的漲幅。

另外,9月,經(jīng)中原成交的二手房中,總價(jià)在100萬(wàn)—300萬(wàn)元以內(nèi)的占比為59.1%,其中,自住需求占86.25%,環(huán)比上月下滑近4個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò),目前,購(gòu)房自住加上學(xué)位需求已經(jīng)成為二手房買家的最主要目的。只要少量的買家購(gòu)房用于出租或者日后再出售。

廣鋼廣紙出現(xiàn)一二手價(jià)格倒掛

國(guó)慶期間,海珠的海珠西板塊、荔灣的康王路板塊等均受廣鋼板塊、廣紙板塊一手項(xiàng)目分流影響,整體成交較為冷清。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè),目前廣鋼新城板塊、廣紙板塊一手房售價(jià)普遍集中在46000-52000元/平方米,而海珠區(qū)二手房光大花園現(xiàn)放盤價(jià)為50000-65000元/平方米、保利百合花園現(xiàn)放盤價(jià)在45000-48000元/平方米,荔灣區(qū)電梯樓富力廣場(chǎng)現(xiàn)放盤價(jià)48000-50000元/平方米、恒寶華庭放盤價(jià)在52000-55000元/平方米,由此反映海珠的海珠西板塊、荔灣的康王路板塊二手房?jī)r(jià)格與周邊一手房?jī)r(jià)格相當(dāng),甚至高于一手房?jī)r(jià)格,促使不少海珠西板塊、康王路板塊的二手客戶轉(zhuǎn)而選擇廣鋼新城板塊、廣紙板塊等一手房。

天河的東圃板塊則受天河牛奶廠板塊、蘿崗一手房分流影響。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè),目前牛奶廠板塊的金地天河公館、招商雍華府等一手盤售價(jià)主要集中在40000-49000元/平方米,而東圃板塊的二手房駿景花園放盤價(jià)集中在45000-48000元/平方米、中海康城目前放盤價(jià)集中在40000-45000元/平方米,可見東圃板塊二手房?jī)r(jià)格與周邊一手房?jī)r(jià)格相當(dāng),加上一手房戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)較好,又帶裝修,因此分流部分東圃板塊二手買家。

中小戶型物業(yè)占成交主力

據(jù)合富大數(shù)據(jù)顯示,今年“十一”和中秋雙節(jié)假期內(nèi),廣州二手住宅市場(chǎng)成交仍以中小戶型物業(yè)居多。其中,面積在60-90平方米的中小戶型物業(yè)約占成交的35%,而面積在90-120平方米的中大戶型物業(yè)約占成交的26%,面積小于60平方米的小戶型物業(yè),因總價(jià)不高而去化速度較快,成交占比也達(dá)27%。小戶型物業(yè)的成交個(gè)案主要分布在中心城區(qū)內(nèi)配套成熟的路段。

合富研究院高級(jí)分析師梁燕明表示,從9月到10月初廣州二手房的買家均以剛需的首次置業(yè)者和改善生活環(huán)境的換房人士為主力,其中,預(yù)算稍低的改善型換房人士,會(huì)選擇面積在60-90平方米的大2房和緊湊型3房,這部分需求可能與部分首次置業(yè)人士的需求有所重疊,而預(yù)算稍寬裕一些的換房人士,則多傾向于選購(gòu)面積在100平方米以上的3房乃至4房物業(yè)。

近半業(yè)主放盤議價(jià)空間加大

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研的30個(gè)二手樓盤中,有50%的樓盤表示業(yè)主心態(tài)有所放松,愿意適當(dāng)下調(diào)放盤價(jià)或議價(jià)空間有所增大以促進(jìn)成交。如天河區(qū)中海康城有一業(yè)主愿意將430萬(wàn)元放盤價(jià)下調(diào)至405萬(wàn)元,以加快速度出售;駿景花園國(guó)慶期間成交的3宗二手盤源,業(yè)主均有下調(diào)放盤價(jià),分別為510萬(wàn)元下調(diào)至480萬(wàn)元成交,630萬(wàn)元下調(diào)至600萬(wàn)元成交,810萬(wàn)元下調(diào)至770萬(wàn)元成交;而海珠區(qū)保利百合的業(yè)主議價(jià)空間所有增大,與前兩個(gè)月相比心態(tài)亦沒(méi)那么強(qiáng)硬。

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