深圳：棚改可強(qiáng)征 最高按建面1 :1.2補(bǔ)償

• 2018年3月26日 FanTianQing來(lái)源：網(wǎng)易新聞 981 62
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)中介行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場(chǎng)和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

3月26日，市住房和建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見（征求意見稿）》，向社會(huì)公開征求意見。此次意見稿對(duì)棚改的政策適用范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施模式、房屋征收、土地使用權(quán)出讓等核心問題作出規(guī)定。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

深圳的土地存量開發(fā)開始由城市更新一家獨(dú)大的格局開始動(dòng)搖，繼2018年1月25日的《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目管理辦法》的征求意見稿出臺(tái)后，今日，《關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》（征求意見稿)公布，三大模式并駕齊驅(qū)進(jìn)行土地二次開發(fā)的藍(lán)圖初步呈現(xiàn)。

本次《意見》整體框架有濃厚的城市更新意味，明確了政策的適用范圍、組織結(jié)構(gòu)、和工作流程。

雖然官方開始重視多種措施并舉進(jìn)行存量土地開發(fā)，但是相對(duì)于城市更新與土地整備，棚改的政策還在探索階段，如何完善棚改政策體系、推動(dòng)棚改落地實(shí)踐，棚戶區(qū)改造仍然任重道遠(yuǎn)。

對(duì)居民而言，目前來(lái)看棚改可能是最好的選擇；對(duì)開發(fā)商的也是新的機(jī)會(huì)：城市更新越來(lái)越難做，棚改作為一項(xiàng)政府工程，具有較強(qiáng)的公共性質(zhì)，對(duì)于開發(fā)商也是一種新的擴(kuò)張途徑。

棚改的重點(diǎn)還是在民生工程。

官方解讀

棚改與城市更新政策有什么區(qū)別？

棚戶區(qū)改造和城市更新是相互獨(dú)立的政策體系。

（一）政策適用范圍不同。棚戶區(qū)改造政策主要適用于老舊住宅區(qū)；而城市更新政策改造的范圍更廣，包括舊住宅區(qū)、舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村和舊屋村等。

（二）補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)不同。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的貨幣補(bǔ)償按照《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》（市政府令292號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行，產(chǎn)權(quán)調(diào)換按照套內(nèi)建筑面積1:1或建筑面積不超過1:1.2的比例執(zhí)行，允許增購(gòu)不超過10㎡的建筑面積；而城市更新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目實(shí)施主體與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，并通過簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議予以約定。

（三）項(xiàng)目實(shí)施模式不同。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目以公共利益為目的，采取政府主導(dǎo)，以人才住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)為主，其他企業(yè)可以參與的模式，改造方式以拆舊建新為主，搬遷安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房；而城市更新采取政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作的模式，改造方式包括綜合整治、功能改變和拆除重建，所建住宅除搬遷安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性質(zhì)住房。

哪些情況適用于棚改政策？

棚戶區(qū)改造對(duì)象以老舊住宅區(qū)為主，其中：

（一）使用年限在20年以上的，且滿足“存在住房質(zhì)量、消防等安全隱患”、“使用功能不齊全”、“配套設(shè)施不完善”這三個(gè)條件之一的老舊住宅區(qū)適用棚戶區(qū)改造政策。

1、“住房質(zhì)量安全隱患”是指房屋所處場(chǎng)地、環(huán)境存在存在安全風(fēng)險(xiǎn)，或房屋上部主體結(jié)構(gòu)存在明顯破壞、變形，如房屋傾斜，地基不牢，墻體、梁、柱存在明顯破壞、開裂，鋼筋大面積外露銹蝕等情況；

“消防安全隱患”是指房屋存在違反消防法律法規(guī)、不符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，可能導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生或火災(zāi)危害增大，并由此可能造成重大、特別重大火災(zāi)事故的不安全因素，如未設(shè)置疏散通道、安全出口、消防車道或消防登高面無(wú)法使用、室外消防用水缺乏等情況；

2、“使用功能不齊全”是指房屋室內(nèi)空間和設(shè)施不能滿足安全和衛(wèi)生要求（如無(wú)集中供水、無(wú)分戶廚衛(wèi)等）；

3、“配套設(shè)施不完善”是指住宅區(qū)內(nèi)及周邊教育、醫(yī)療、排水、交通、供電、供氣、通信、環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套不齊全或年久失修。

（二）使用年限不足20年且按照《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125-2016）鑒定危房等級(jí)為D級(jí)的住宅區(qū)，經(jīng)區(qū)政府（含新區(qū)管理機(jī)構(gòu)，下同）批準(zhǔn)后可以適用棚戶區(qū)改造政策。

根據(jù)《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125-2016）規(guī)定，房屋危險(xiǎn)程度可分為A、B、C、D級(jí)，其中D級(jí)危房是指承重結(jié)構(gòu)已不能滿足安全使用要求，房屋整體處于危險(xiǎn)狀態(tài)，構(gòu)成整幢危房。

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)如何確定？

棚戶區(qū)改造搬遷安置補(bǔ)償采取貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合等方式,由權(quán)利主體自愿選擇。

（一）貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的貨幣補(bǔ)償不得低于與被搬遷住房同類型同地段房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。

（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中的產(chǎn)權(quán)調(diào)換按照套內(nèi)建筑面積1：1的比例進(jìn)行；鑒于老舊住宅區(qū)的產(chǎn)權(quán)證書普遍只記載建筑面積，沒有記載套內(nèi)建筑面積，為了避免產(chǎn)生糾紛、方便操作，《實(shí)施意見》明確棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中的產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以按照不超過建筑面積1:1.2的比例進(jìn)行。

（三）增購(gòu)獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)?？紤]到老舊住宅區(qū)業(yè)主改善居住條件的需要，《實(shí)施意見》明確各區(qū)政府可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，允許權(quán)利主體每套住房增購(gòu)不超過10㎡的建筑面積作為獎(jiǎng)勵(lì)，增購(gòu)價(jià)格按照同項(xiàng)目的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收。

權(quán)利主體是指哪些群體？

《實(shí)施意見》所稱的權(quán)利主體，是指可以通過不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書（含房地產(chǎn)證）、購(gòu)房合同等材料證明自己對(duì)被搬遷住房享有權(quán)利的當(dāng)事人。

哪些企業(yè)可作為棚改項(xiàng)目的實(shí)施主體？

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目以人才住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)為主，其他企業(yè)也可以發(fā)揮各自在房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)等方面的優(yōu)勢(shì)，積極參與棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的實(shí)施。

棚改項(xiàng)目的實(shí)施主體將如何產(chǎn)生？

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體由區(qū)住房建設(shè)部門（以下簡(jiǎn)稱區(qū)主管部門）確認(rèn),確認(rèn)方式有兩種：

1、直接確認(rèn)人才住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)作為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的實(shí)施主體；

2、通過招標(biāo)等方式確認(rèn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體。

棚改項(xiàng)目實(shí)施主體的工作有哪些？

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體負(fù)責(zé)以下工作：

（一）棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處，制定項(xiàng)目的搬遷安置補(bǔ)償方案；

（二）棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體參與簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議；

（三）棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)按項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議、補(bǔ)償協(xié)議約定，支付安置補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)費(fèi)用，協(xié)助權(quán)利主體辦理房屋抵押相關(guān)事宜；

（四）補(bǔ)償協(xié)議簽訂完成后，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向區(qū)主管部門申請(qǐng)房屋拆除工程備案，并在區(qū)主管部門的監(jiān)督下完成建筑物拆除；

（五）建筑物完成拆除后，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理與補(bǔ)償協(xié)議相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證書注銷登記；

（六）建筑物拆除和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書注銷后，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體向區(qū)城市更新主管部門申請(qǐng)辦理建設(shè)用地審批手續(xù)；

（七）待安置補(bǔ)償面積明確后，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)與區(qū)城市更新主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

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