水圍村29棟“農(nóng)民房”變身人才公寓 國企加快布局長租公寓市場

• 2018年3月26日 FanTianQing來源：鳳凰房產(chǎn) 805 49
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)中介行業(yè)研究報告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

政府出資、國企改造、村股份公司籌房，政企村三方合力，探索出了一條城中村綜合整治的新路徑，將“農(nóng)民房”改造為長租公寓，不僅為解決歷史遺留下來的“農(nóng)民房”消防安全問題提供了新思路，也為政府籌集保障性住房提供了新來源。

深圳水圍村29棟“農(nóng)民房”變身人才公寓，國企加快布局長租公寓市場。

歷經(jīng)一年多的改造，深圳福田區(qū)水圍村的29棟居民統(tǒng)建樓（俗稱“農(nóng)民房”）有了新名——水圍檸盟人才公寓。原本臟亂差、存在嚴(yán)重消防安全隱患的“農(nóng)民房”，如今變成了青春時尚、相對安全的長租公寓。改造而成的504套公寓，以政府人才住房的形式面向區(qū)內(nèi)重點企業(yè)和社會組織配租。

政府出資、國企改造、村股份公司籌房，政企村三方合力，探索出了一條城中村綜合整治的新路徑，將“農(nóng)民房”改造為長租公寓，不僅為解決歷史遺留下來的“農(nóng)民房”消防安全問題提供了新思路，也為政府籌集保障性住房提供了新來源。

“農(nóng)民房”華麗變身人才公寓

走進水圍檸盟人才公寓，除了較窄的樓間距還在提醒著記者這里曾是“城中村”外，已找不到“農(nóng)民房”的痕跡。鮮艷的橙色、綠色、黃色、藍(lán)色……讓這29棟樓在水圍村格外顯眼。

水圍檸盟人才公寓總建筑面積約15472平方米，共有504套公寓，戶型設(shè)計靈活，面積從16.5至32.5平方米不等。每戶公寓均帶有獨立衛(wèi)生間，配套基本的家具與電器。樓與樓之間加建的空中連廊，將29棟樓連成了一個整體，新裝的7臺電梯，讓人省去了爬樓的疲憊。

深圳市屬國企深業(yè)集團有限公司（以下簡稱“深業(yè)集團”）的下屬公司深業(yè)置地有限公司（以下簡稱“深業(yè)置地”）負(fù)責(zé)水圍檸盟人才公寓改造和運營。該項目也是深業(yè)集團長租公寓市場布局中首個投入運營的項目。

深業(yè)集團認(rèn)為，對于長租公寓這一生命周期長、服務(wù)對象廣的產(chǎn)品來說，發(fā)展商的開發(fā)能力固然重要，但要保證自持項目的長期穩(wěn)健發(fā)展，更重要的是后期強大而持續(xù)的運營管理能力。

為了給租戶更好的體驗，深業(yè)置地在運營服務(wù)上有很多貼心設(shè)計。公寓服務(wù)以自助、共享、社交為特色，租戶可以在公寓APP內(nèi)一鍵預(yù)約房間清潔、搬家、家電維修、衣服干洗等有償服務(wù)。公寓還配備多種公共活動空間，包括社區(qū)客廳、社區(qū)廚房、餐廳、健身房、茶室、閱讀室、洗衣房等，還提供雨傘、打印機、洗衣機等共享設(shè)備。此外，公寓管理團隊還會定期組織各類社區(qū)活動，為初來深圳的青年學(xué)生與人才營造一個“家”的氛圍。

記者從深圳市福田區(qū)住房和建設(shè)局了解到，目前水圍檸盟人才公寓504套公寓均已完成配租，待商業(yè)部分改造完成后，租戶即可入住。

水圍檸盟人才公寓是首個納入政府住房保障體系的城中村改造項目，也是政企村三方合力探索城中村改造新模式的試點項目。

2016年，福田區(qū)政府結(jié)合人才住房建設(shè)需要，聯(lián)合深業(yè)集團與深圳市水圍實業(yè)股份有限公司（原水圍村集體經(jīng)濟繼受單位，以下簡稱“水圍股份公司”），對水圍村29棟“農(nóng)民房”進行整租改造。商業(yè)部分由水圍股份公司負(fù)責(zé)改造；住宅部分由深業(yè)集團統(tǒng)一向水圍股份公司承租，改造后出租給福田區(qū)政府作為人才公寓使用。

水圍股份公司以約73元/平方米的均價租賃29棟農(nóng)民房，租金每兩年遞增6%，并在基本未加價的情況下，轉(zhuǎn)租給深業(yè)。深業(yè)對房屋進行改造后，以150元/平方米的價格租給福田區(qū)政府。福田區(qū)政府則以75元/平方米的價格對外配租。

據(jù)深業(yè)置地副總經(jīng)理蔣朝暉介紹，整個改造項目深業(yè)共投入4000萬元，可運營8年。據(jù)估算，項目預(yù)計出現(xiàn)小幅虧損?！斑@是試點項目，主要是探索模式。這是國有企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的社會責(zé)任。但未來再做這類型項目，還是要保持盈利?！?/p>

水圍股份公司總經(jīng)理莊安佳說：“這次改造，確保了村民利益，但公司讓利很多。住宅部分，轉(zhuǎn)租給深業(yè)，沒有賺差價。商業(yè)改造部分還在進行，不好說能賺多少。以后再改，要更多地保障公司的利益。”

實際上，這一模式中，改造費用基本由政府承擔(dān)，政府每平方米向深業(yè)支付150元租金，但對外租給人才僅收75元租金，相當(dāng)于每平方米補貼75元，作為政府籌集人才住房和整治消防安全隱患的成本。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，政企村三方合力打造的城中村改造新模式得以落地，源于其很好地對接了政府籌建保障房和整治消防安全隱患、村股份公司提升社區(qū)環(huán)境、深業(yè)集團布局長租公寓市場三方面的需求。

國企加快布局長租公寓市場

深業(yè)集團作為深圳市屬國企，2016年就與深圳市住房和建設(shè)局等多個部門共同發(fā)起了“青年房卡計劃”，旨在探討新形勢下“企業(yè)出資-政府采購-專項產(chǎn)業(yè)扶持”的新型青年人才居住保障模式，幫助高校畢業(yè)生解決就業(yè)初期（一至三年）居住難題。而“檸盟”是深業(yè)集團為落實推進“青年房卡計劃”而打造的自主運營青年公寓品牌。

以“青年房卡計劃”為契機，深業(yè)集團邁出了長租公寓產(chǎn)品的探索之路，對政府大力提倡的“租售同權(quán)”制度進行了深入思考和實踐。2017年底，深業(yè)集團舉行了長租公寓產(chǎn)品分享會，并發(fā)布了深業(yè)“檸盟”“有居”“上居”“頤居”四大長租公寓產(chǎn)品線。

深業(yè)“檸盟”強調(diào)年輕、共享、匯聚，多以小戶型為主，設(shè)計創(chuàng)新，提供更多的共享空間；深業(yè)“有居”強調(diào)青年、個性和品質(zhì)，其共同特點就是交通便利、配套完善，主打精品設(shè)計，戶型面積更大，涵蓋面更廣，配以周到的增值服務(wù)，舒適的社交空間與共享辦公空間；深業(yè)“上居”強調(diào)精英、品味、居家；深業(yè)“頤居”強調(diào)適老、頤養(yǎng)，定位于借助多樣化而有針對性的醫(yī)療服務(wù)、更人性化而充滿關(guān)懷的生活服務(wù)，提供令居住者身心舒適的適老服務(wù)型產(chǎn)品。

目前，深業(yè)集團四大長租公寓產(chǎn)品線已有10個項目，其中水圍檸盟人才公寓是最早開始運營的項目，其他項目將陸續(xù)投入運營，最晚的將于2023年投入運營。項目聚焦深港兩城，主要集中在深圳市羅湖、福田、南山、龍崗、寶安、龍華和香港新界。截至目前，深業(yè)集團對長租公寓的布局共計超過一萬間，總建筑面積約37萬平方米。

深業(yè)集團副總裁董方認(rèn)為，深圳要保持具有全球影響力的國際科技創(chuàng)新中心城市地位，需要源源不斷地吸引各類高素質(zhì)人才來深圳安家落戶。這是深圳眾多中小型科創(chuàng)企業(yè)得以蓬勃發(fā)展的關(guān)鍵。“根據(jù)企業(yè)反映，應(yīng)屆畢業(yè)生來深入職后的第一年已經(jīng)成為流動性最大的一年。一個重要原因是剛畢業(yè)的年輕人薪水不高，要拿出一半的薪水租房。”

他說，未來，深業(yè)集團將繼續(xù)通過與政府合作建設(shè)人才房，同時選擇合適的自持物業(yè)、新開發(fā)項目等建設(shè)長租公寓。并且，深業(yè)集團將結(jié)合城市中心存量空間的不同形態(tài)和類別，繼續(xù)豐富和拓展長租公寓的產(chǎn)品體系和服務(wù)體系，不斷更新大租賃時代對長租公寓的定義。

探索城中村治理新路徑

參與改造的這29棟水圍村“農(nóng)民房”，建于2000年前，屬于“農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑”，存在消防安全隱患。水圍股份公司名譽董事長莊偉才說，消防隱患一直是公司和居民的一個心病?！八畤逵?00多棟‘農(nóng)民房’，（上世紀(jì)）80年代初開始陸續(xù)建起來的，不符合現(xiàn)在的消防要求?！薄斑@些房子都是當(dāng)初‘村民’一家一棟自己建起來的，自己招租、自己管理，很混亂，消防治安環(huán)境很難規(guī)范?！薄拔覀兿Ｍㄟ^改造提升社區(qū)的檔次，帶動社區(qū)的發(fā)展。”

記者看到，改造后的水圍檸盟人才公寓，消防設(shè)施較為完備，樓道內(nèi)有消防栓，房間里有煙霧探測器，加建的空中連廊可用作緊急疏散通道……

蔣朝暉告訴記者，此次改造重點完善消防、安防、監(jiān)控、供電、供水、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施，重新鋪設(shè)房屋內(nèi)部管線，增加煙感、滅火器等消防設(shè)備，提升了城中村安全系數(shù)。

深圳市福田區(qū)住房和建設(shè)局副局長楊杰說：“城中村是多年存在的既有現(xiàn)實。既然拆不了，政府就有責(zé)任去改變安全隱患突出的現(xiàn)狀。能上的安全措施都上，盡力避免發(fā)生重大安全事故?！薄罢伟踩[患，政府多投入點是值得的。改造，對于‘原村民’而言，保證了原有利益，而不是無限擴大了他們的利益?！?/p>

“當(dāng)初從村民手里租房子是很難的，一家一家去談的，村民對（村）股份公司（改造環(huán)境的想法）沒有信心。（水圍檸盟人才公寓）項目做完后，很多村民看了也想要納入這個改造?！鼻f偉才說。

數(shù)據(jù)顯示，深圳農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑總計達37.74萬棟，占深圳建筑物總棟數(shù)的比重超過一半。

深圳市住房研究會會長陳藹貧說：“‘農(nóng)民房’是在特殊歷史進程中產(chǎn)生的特殊歷史產(chǎn)物，曾為深圳的發(fā)展做出過重大貢獻，租金低廉，至今仍是很多年輕人來深圳的第一落腳點。”

然而城中村臟亂差、消防安全隱患多，也需整治。實際上，多年來深圳陸續(xù)出臺過多次歷史遺留違法建筑的處理意見，但絕大多數(shù)未獲得原村民的認(rèn)可，城中村改造大多以地產(chǎn)商主導(dǎo)的拆除重建方式推進。然而，隨著房價的攀升，拆除重建越來越難，“農(nóng)民房”存量難以僅靠市場化改造消化。

由于保障房籌集建設(shè)壓力大，深圳早就在《住房建設(shè)規(guī)劃2012年度實施計劃》中提出，“試點以整體租賃方式將原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應(yīng)渠道”。

“十三五”期間，深圳需新籌集建設(shè)保障性住房和人才住房40萬套。然而，由于土地空間嚴(yán)重不足，房源籌集難度極大。

2016年，深圳出臺《關(guān)于完善人才住房制度的若干措施》，提出“十三五”期間，市、區(qū)政府可在確保安全的前提下，通過沒收、租賃、征收歷史遺留建筑等方式籌集不少于8萬套人才住房。

此次，水圍村的整改，實際上并沒有改變“農(nóng)民房”的產(chǎn)權(quán)不清、性質(zhì)不明的現(xiàn)狀，但在很大程度上提高了居住安全和拓寬了政府人才住房籌集渠道。

深圳市住房和建設(shè)局住房規(guī)劃與建設(shè)處處長陳葉軍說：“現(xiàn)在深圳沒有什么地了，城中村改造是個（籌集保障房和人才住房）比較可靠的渠道?！?/p>

陳藹貧認(rèn)為，水圍村的改造，為解決有巨大存量的“歷史遺留問題”提供了新路徑，有利于逐步消化存量。

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