2018年廈門限購政策即將出臺 廈門房價走勢會暴漲嗎

• 2018年4月1日 zengpingping來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院 1473 98
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房子是用來住的，不是用來炒的。

房子是用來住的，不是用來炒的。在樓市調(diào)控的雷霆之擊下，地王停工、高價地虧本賣房、業(yè)主怒砸售樓處等新聞不絕于耳，未來的房價走勢變得撲簌迷離起來，特別是廈門這座魔幻城市，這一線的房價、二線的城市、三線的收入。目前廈門2016版住房限購政策到期，2018年廈門房價走勢如何，是漲還是降呢?

廈門樓市現(xiàn)狀：廈門房價漲勢回落

廈門房價是兩個支撐：福建和江西四海經(jīng)商的人回廈購房;廈門吸附了全省的優(yōu)質(zhì)師資，進而吸附了全省中高產(chǎn)階層追逐廈門。別的城市是因為進城人口帶動小學(xué)生數(shù)，廈門是小學(xué)生數(shù)帶動進城人口，亦即它吸附了全省最重要的教育師資力量;2016年8月，第一財經(jīng)日報公布一組人口調(diào)查數(shù)據(jù)，近15年里，廈門以88.29%的人口增幅，高居全國第一!

然而，2017年廈門房價漲幅回落，并出現(xiàn)房價下跌的趨勢。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，11月廈門新房房價環(huán)比上漲0.2%，同比上漲2.3%。二手房環(huán)比下跌0.3%，同比上漲3.9%。值得注意的是，廈門新房連續(xù)3個月下跌后逆勢上漲，相反二手房房價上漲乏力，目前已經(jīng)連續(xù)8個月下跌。

據(jù)廈門市統(tǒng)計局網(wǎng)站數(shù)據(jù)，2017年1-11月房地產(chǎn)投資累計823.6億元，比去年同期增長15.5%。據(jù)廈門中原研究中心統(tǒng)計，2017年廈門一手住宅共成交11740套，成交面積140萬平方米，同比下跌52%;成交均價35301元/平方米。

廈門2016版住房限購政策到期 按現(xiàn)行政策執(zhí)行

2016年8月31日，廈門市國土資源和房產(chǎn)管理局公告自9月5日起，廈門執(zhí)行住房限購政策，有效期至2017年12月31日。此后廈門的樓市樓市調(diào)控，多為限購限貸限售升級，然而并沒有對修改樓市調(diào)控政策有效期。

廈門目前還在延用此前的限購政策，即擁有2套及以上住房的戶籍居民家庭，擁有1套及以上住房的非戶籍居民家庭;無法提供購房之日前4年內(nèi)在廈門逐月連續(xù)繳納3年以上個人所得稅或社會保險證明的非戶籍居民家庭，暫停向其銷售180平方米及以下商品住房。廈門戶籍成年單身(含離異)人士限購1套住房(含新建商品住房和二手住房);通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房后，再次購買住房需滿3年;新購住房，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。

2018年廈門房價走勢

在被各種調(diào)控政策打壓后，目前廈門的一手房價和成交量，至少從數(shù)據(jù)上看，開始高位橫盤。業(yè)內(nèi)人士認為，2018年廈門樓市將蟄伏消化過高的漲幅。目前地價走低，同時調(diào)控之下，購房者趨于冷靜，開發(fā)商信心走低，銷售端乏力，明年房價上漲的動力不強。

高價地減少，廈門房價預(yù)期下降

2016年地價烈火噴油，齊刷刷的3萬+、甚至涌現(xiàn)出一批接近4萬的住宅用地!2017年廈門樓市異常理性。據(jù)廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)，2017年廈門總共出讓了30宗住宅用地，成交面積為159萬平米，成交金額達407.3億，平均樓面價27163元/平。與2016年相比，2017年出讓的地塊總數(shù)出現(xiàn)翻倍，出讓的面積與成交金額有所下跌。其中成交金額同比減少了68.9億，出讓地塊同比上漲88%，面積同比下跌4.2%，平均樓面價同比下跌6.3%。2017年廈門的30幅住宅用地中，樓面價超3萬+的有10幅，大部分都在3.5萬/平以下，與去年相比高地價的數(shù)量明顯減少。

如今，地價走低，對去年的高地價項目是“前有政策堵截，后有低價項目追兵”。廈門樓市必然要經(jīng)歷一段高價地的集中推盤期，新房成交均價甚至?xí)霈F(xiàn)上揚，然而，房價預(yù)期在降低，買房人依然有機會買到相對便宜的房子。

樓面價下降，廈門房價有可能下跌。但是值得注意的是，樓面價最高的5幅集中在翔安、同安，也就是說明年這兩個區(qū)房價將大幅上漲。此外，萬科成為在廈門拿地最多的房企，2017年萬科在廈門一共包攬4幅住宅用地，萬科樓盤一般價格比其他開發(fā)商高，同時帶動周邊樓盤價格。因此廈門房價或有局部變化。

貸款利率上浮，房貸上漲抑制炒房

近段時間，中國央行宣布在貨幣市場加息，也就是說2018年，樓市錢袋子更緊了!也就是說，未來的一年，開發(fā)商借貸和融資將會更難，購房者的購房成本也會更高。貸款利率上浮，房貸成本漲勢難止，買房的隱形成本上升已是必然。而加息預(yù)期會進一步降低購買力，打壓房價上漲預(yù)期，需求減少，觀望更濃。

據(jù)統(tǒng)計，截至2017年10月，廈門的住戶存款余額是2289.8億元，住戶貸款余額是4202.7億元，居民資金杠桿率高達183.5%，2015年是133%，2016年163%。居民杠桿率位列全國第一，甚至比深圳還高。高杠桿是依賴于寬松的貨幣環(huán)境，只要信貸收緊，廈門樓市成交量將下降明顯。依靠炒房客撐起來的廈門房價，明年將迎來房價調(diào)整期。

租賃市場或沖擊廈門樓市

今年8月份，廈門成為12個首批開展住房租賃試點的城市之一，提到要健全住房租賃市場管理體系，加快建立租賃市場體系健全、市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃市場。如今，廈門做長租公寓的企業(yè)越來越多，有傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)中介，還有互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、金融機構(gòu)等，甚至很多國企都加入了對這塊市場的爭奪。

據(jù)悉，2018年年底，廈門市將有三個公共租賃房項目計劃交付使用，屆時將有8129套單身公寓或一房型公租房面市，填補一部分市民的需求。廈門的長租公寓市場目前還處于起步上升階段，未來，若廈門租賃市場得到充分發(fā)展，人們更青睞租房，廈門樓市將受沖擊。

廈門房價為什么這么高？

一是廈門房價真的到了高位。均價4萬，遠超天津廣州南京杭州青島寧波成都武漢...反正我是不會在廈門買(買不起)。

從北上深抽出來的熱錢并沒有像之前大家預(yù)測的那樣直接去了三四線城市，而是有選擇地對熱點城市進行“圍殲”。下一步是去準一線城市，還是真正進入實體，還是去金融過一下再去實體?但應(yīng)該不會留在原地，不動的錢，那是“死錢”。

二是廈門房價應(yīng)該不會跌。除非再來一次全球性經(jīng)濟危機或者對面那個島太不老實了。廈門要支撐這么多人去還這么高的房貸，金融業(yè)會有個跨越式發(fā)展。

三是濱海城市還是比較受歡迎。如果霧霾不能得到治理，大家會更期盼水、更想去海邊，如果霧霾得到治理，那就沒必要都擠到東南沿海，北方哪些地區(qū)有可能受益?

四是廈門已經(jīng)開始投資外地。很多人注意到在北上深房市里獲益的人已經(jīng)抽身去投資其他地方，而在廈門獲益的人(不僅是熱錢，是指他們本地的房企、土豪)也開始出來了，他們會去哪里?

五是廈門這幾年的發(fā)展得益于把原來的劣勢變成優(yōu)勢了，有些城市不行，是因為驕傲自滿，把優(yōu)勢變成劣勢了。那接下來，又會怎么變?

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