2018年?duì)I改增最新政策會(huì)影響房?jī)r(jià)嗎 2018年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何

• 2018年4月28日 zengpingping來源：華律網(wǎng) 622 35
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  2018-2023年中國(guó)納濾膜行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告

  納濾膜：孔徑在1nm以上，一般1-2nm。是允許溶劑分子或某些低分子量溶質(zhì)或低價(jià)離子透過的一種功能性的半透膜。它是一種特殊而又很有前途的分離膜品種，它因能截留物質(zhì)的大小約為納米而得名，它截...

房地產(chǎn)作為民生第一大計(jì)，在2018年的兩會(huì)期間被各部長(zhǎng)及各人大代表多次提及與討論，如今“兩會(huì)”已經(jīng)結(jié)束，哪些信號(hào)指引著16年樓市政策的方向?

房地產(chǎn)作為民生第一大計(jì)，在2018年的兩會(huì)期間被各部長(zhǎng)及各人大代表多次提及與討論，如今“兩會(huì)”已經(jīng)結(jié)束，哪些信號(hào)指引著16年樓市政策的方向?2018營(yíng)改增最新政策是否會(huì)影響房?jī)r(jià)?

一線城市：限購+增加土地供應(yīng)

年初以來，一線城市如北上深樓市火爆，隨之高漲的是房?jī)r(jià)。根據(jù)海通宏觀研究機(jī)構(gòu)的估算，目前，中國(guó)一線城市房屋總價(jià)值可買下半個(gè)美國(guó)。

對(duì)于一線城市，嚴(yán)格執(zhí)行限購成為部委和地方官員口中的高頻詞。住建部部長(zhǎng)陳政高表示，北上廣深四個(gè)城市要穩(wěn)定市場(chǎng)，主要采取五方面具體措施：實(shí)行嚴(yán)格限購政策;執(zhí)行嚴(yán)格的差別化稅收和信貸政策;增加土地供應(yīng)面積;增加中小套型住房供應(yīng)數(shù)量和保障性住房建設(shè);打擊交易違法違規(guī)行為，正確引導(dǎo)輿論和預(yù)期。

此外，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明表示，要增加土地供應(yīng)面積。在談及主要措施時(shí)，姜大明表示，一是對(duì)保障性安居住房實(shí)行土地的應(yīng)保盡保;二是充分發(fā)揮政府土地收儲(chǔ)的作用，及時(shí)增加土地供應(yīng)面積;三是盤活城市閑置土地，特別是一些房企長(zhǎng)期囤積沒有開發(fā)的土地;四是加大城市低效利用的土地再開發(fā)，支持棚戶區(qū)和城中村改造;五是堅(jiān)持和完善招拍掛制度，防止異常交易推高房?jī)r(jià)。此外，姜大明直接回應(yīng)道：“有些人擔(dān)心一線城市土地調(diào)控會(huì)不會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，城市開發(fā)邊界會(huì)不會(huì)突破，這些肯定不會(huì)發(fā)生?！?/p>

3月7日，北京市常務(wù)副市長(zhǎng)李士祥表示：下一步北京將嚴(yán)格執(zhí)行限購尤其是通州的限購政策，與此同時(shí)，也將從人口疏解的戰(zhàn)略出發(fā)，控制房地產(chǎn)開發(fā)投資。通過控制房地產(chǎn)的開發(fā)控制人口過載。

為了解決過熱的問題深圳拿出了很直接的措施。3月初，深圳市委書記馬興瑞表示：高房?jī)r(jià)是深圳當(dāng)前難解決的大問題，但政府不可能袖手旁觀。未來，深圳將大量供應(yīng)原特區(qū)外土地。馬興瑞介紹，深圳空間非常小，沒有土地之后，就提出陸、海要用好，中央和省里非常贊同深圳拓展發(fā)展空間，包括填海55平方公里，陸地整備50平方公里左右，“深圳還有100多平方公里，大家可以想象未來還有發(fā)展空間。”

據(jù)媒體報(bào)道，北京、上海、深圳這三個(gè)一線城市已經(jīng)在儲(chǔ)備政策，“兩會(huì)”后便可能出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控措施，具體內(nèi)容可能包括嚴(yán)格限購審核、擴(kuò)大市場(chǎng)供應(yīng)、打擊捂盤惜售、規(guī)范金融杠桿等，以抑制房?jī)r(jià)過快上漲。

三四線城市：降價(jià)+城鎮(zhèn)化

與火爆的一線城市樓市截然不同，大部分三四線城市依然面臨較大的去庫存壓力。據(jù)北京青年報(bào)消息，兩會(huì)代表委員和專家普遍認(rèn)為，三四線城市遲早將走降價(jià)去庫存的路徑。

全國(guó)人大代表金碩仁認(rèn)為，三四線城市中許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金成本高企，資金鏈緊繃，不排除房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入下行通道。全國(guó)人大代表蔡繼明蔡繼明直言，一邊是2.7億農(nóng)民工因買不起房而不能進(jìn)城落戶，另一邊是大量的存量房?jī)r(jià)格高不可攀。只有改變現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，重新塑造房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)從結(jié)構(gòu)到功能的根本轉(zhuǎn)變，才能使房地產(chǎn)行業(yè)擺脫長(zhǎng)期低迷的困境。

今年的政府工作報(bào)告中指出，“今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例”，“建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍”。這是《政府工作報(bào)告》首次提及“租購并舉”的辦法。這意味著，我國(guó)將繼續(xù)打通存量房與保障房及租賃市場(chǎng)渠道，完善租賃市場(chǎng)，支持商品房庫存向租賃房及公租房供應(yīng)轉(zhuǎn)化。

此外，政府工作報(bào)告中設(shè)立目標(biāo)“到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%、戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%”，這或?qū)⒁惨馕吨?，農(nóng)民工成為三四線城市去庫存的主力。專家預(yù)測(cè)，在需求端，中央將繼續(xù)推動(dòng)首套及改善性需求釋放，鼓勵(lì)農(nóng)民工等新市民購房。

國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史表示，化解庫存，首先要加快農(nóng)民工市民化的進(jìn)度，來擴(kuò)大住房的需求，同時(shí)加快城市的棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)等進(jìn)度，貨幣化安置可以收購這些存量用房，來解決需要享受住房保障的這些居民的需要。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，理論上10%的農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)市民化，就可以有效緩解當(dāng)前商品住宅市場(chǎng)的庫存壓力。

個(gè)人住房貸款監(jiān)管：治理“首付貸”

兩會(huì)期間，部長(zhǎng)們也對(duì)當(dāng)前引起熱議的“首付貸”密集發(fā)聲。部分市場(chǎng)人士認(rèn)為以“首付貸”為代表的杠桿資金是推動(dòng)此輪房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。

首付貸是指金融機(jī)構(gòu)為無法支付全額首付款的客戶提供的用于首付的貸款。市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，首付貸的主要風(fēng)險(xiǎn)是樓市下跌的違約風(fēng)險(xiǎn)、抵押房風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。此外，炒房者借助首付貸這種“加杠桿”手段，使得限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠桿的“防火墻”輕易就被突破。過度杠桿化則可能驅(qū)使一些收入較低或不穩(wěn)定人群、高風(fēng)險(xiǎn)傾向人群涉足住房融資，容易產(chǎn)生“次級(jí)貸款”，加大房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

兩會(huì)期間“金融改革與發(fā)展”媒體發(fā)布會(huì)上，在回答“如何看待首付貸”時(shí)，央行副行長(zhǎng)潘功勝表示，央行會(huì)同有關(guān)部門一起，結(jié)合即將開始的互聯(lián)網(wǎng)金融的專項(xiàng)整治活動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其與p2p平臺(tái)合作開展的金融業(yè)務(wù)，開始進(jìn)行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。

央行行長(zhǎng)周小川更是在記者會(huì)上表態(tài)，p2p做“首付貸”資質(zhì)成問題，必須明晰資金來源，銀行要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，首付不能是借來的。

對(duì)此，分析人士指出，有了央行的表態(tài)，可以預(yù)見兩會(huì)后政府將加強(qiáng)對(duì)于中介行業(yè)的監(jiān)管，房地產(chǎn)個(gè)人住房貸款監(jiān)管政策“風(fēng)雨欲來”。

落實(shí)營(yíng)改增：企業(yè)是否會(huì)加入搶房大軍

按政府工作報(bào)告的要求，今年5月1日要全面落實(shí)“營(yíng)改增”，試點(diǎn)范圍將擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)營(yíng)改增可有效降低企業(yè)購房成本，有助于房企減輕稅負(fù)。營(yíng)改增覆蓋房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于所有企業(yè)來講都是利好，尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時(shí)，購置辦公樓的成本會(huì)降低，同時(shí)，也會(huì)刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件，可以有效去化寫字樓庫存。

此前財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在回答營(yíng)改增相關(guān)問題時(shí)表示：“今年5月1日施行的營(yíng)改增擬準(zhǔn)備方案是，17%的標(biāo)準(zhǔn)稅率不提高，但新增不動(dòng)產(chǎn)可以納入抵扣。”

消息傳來，“企業(yè)有望加入購房大軍”成為人們熱議的話題。目前，商業(yè)地產(chǎn)依然處于低谷期，企業(yè)是否即將大量買房目前還不得而知。等財(cái)政部出臺(tái)具體減稅方案后，才能更清楚地了解到，營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的真正影響。不過，市場(chǎng)人士認(rèn)為，總的看來，營(yíng)改增將促進(jìn)企業(yè)投資樓市。

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