房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將迎更大發(fā)展

• 2018年5月31日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 1063 68
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)信托行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  房地產(chǎn)信托的情況一定程度上反映著房地產(chǎn)市場的冷熱，從信托業(yè)務角度看，包括房地產(chǎn)信托在內(nèi)的傳統(tǒng)業(yè)務是重要的盈利來源。隨著宏觀、政策、市場的變化，融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務未來發(fā)展空間進一步...

專家認為，推進住房租賃資產(chǎn)證券化是監(jiān)管層發(fā)展住房租賃市場的重要內(nèi)容，對于加快推進租賃住房市場建設起了非常積極的示范效應。資產(chǎn)證券化和REITs是房企轉(zhuǎn)型發(fā)展風口，也是未來發(fā)展方向。

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將迎更大發(fā)展。

近日，碧桂園租賃住房REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）一號第一期在深交所掛牌。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，我國市場累計發(fā)行類REITs和CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）超過60單。

專家認為，推進住房租賃資產(chǎn)證券化是監(jiān)管層發(fā)展住房租賃市場的重要內(nèi)容，對于加快推進租賃住房市場建設起了非常積極的示范效應。資產(chǎn)證券化和REITs是房企轉(zhuǎn)型發(fā)展風口，也是未來發(fā)展方向。一方面，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展將會帶來物業(yè)經(jīng)營模式的改變；另一方面，REITs能夠幫助住房租賃企業(yè)解決轉(zhuǎn)型租賃運營企業(yè)資金缺口問題，真正做到“輕資產(chǎn)運營”。

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將迎更大發(fā)展

東方金誠國際信用評估有限公司發(fā)布的《我國REITs市場2017年發(fā)展和2018年展望》顯示，截至2018年4月15日，我國市場累計發(fā)行類REITs和CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）共61單，規(guī)模合計1533.27億元，2016年以來呈現(xiàn)高速發(fā)展態(tài)勢，但相比2017年至今RMBS（個人住房抵押貸款支持證券）將近3000億元發(fā)行規(guī)模，仍有較大差距。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，CMBS發(fā)行840.52億元，占比54.82%；類REITs發(fā)行692.75億元，占比45.18%。CMBS和類REITs產(chǎn)品性質(zhì)、產(chǎn)品類型、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)都呈現(xiàn)日益多樣化的特征。REITs與CMBS聚焦于商業(yè)地產(chǎn)、住房租賃、基礎設施等行業(yè)，從發(fā)行人到底層資產(chǎn)均呈現(xiàn)類別的分散性，這與以依托住宅為主體的RMBS存在本質(zhì)區(qū)別。

業(yè)內(nèi)人士指出，REITs、CMBS產(chǎn)品雖直接掛鉤不動產(chǎn)，但事實上，從國際、國內(nèi)案例分析，大部分的發(fā)行主體為非房地產(chǎn)企業(yè)，也包括制造業(yè)、新興經(jīng)濟以及高科技行業(yè)。通過REITS，為實體經(jīng)濟注入了大量血液，解決了這些關系國計民生行業(yè)的重資產(chǎn)投資之困，提升企業(yè)市場競爭能力。

東方金誠評級副總監(jiān)俞春江認為，當前我國經(jīng)濟處于轉(zhuǎn)型過程中，房地產(chǎn)領域在一定意義上已進入存量時代，此時加快推進REITs，特別是推出公募REITs已是大勢所趨。REITs相關政策逐步落地意味著REITs已經(jīng)步入政策窗口期，將在住房制度改革和房地產(chǎn)方面發(fā)揮重要作用。國際市場REITs已成為較成熟品種，其中REITs雖為權(quán)益性證券，但由于租賃相對穩(wěn)定，以及REITs本身高分紅特點，被很多機構(gòu)投資者均視為固定收益類投資品種進行配置。

俞春江表示，住房制度改革加速推進，住房租賃資產(chǎn)證券化迎來政策性窗口期，REITs有望在住房制度改革和房地產(chǎn)金融領域發(fā)揮重要作用。

東方金誠首席分析師徐承遠認為，隨著住房制度改革目標的確定和住房改革政策的不斷出臺，REITs迎來政策性窗口期，即將成為加快建立“租購并舉”住房制度的助推器，也有望成為我國房地產(chǎn)金融的主流工具之一。

徐承遠說，近年來房地產(chǎn)相關資產(chǎn)證券化融資工具單數(shù)和規(guī)模較快增長，基礎資產(chǎn)類型不斷豐富。展望2018年，在政府大力推進住房租賃市場、鼓勵REITs和資產(chǎn)證券化的政策指引下，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將迎來更大發(fā)展。

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