房企進(jìn)入還債高峰期 加大銷(xiāo)售回流應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)

• 2018年6月19日 ZhouXun來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 559 31
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  2018-2023年版房地產(chǎn)資產(chǎn)置換產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門(mén)發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

存續(xù)地產(chǎn)債中2018年需要償付的規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍，在接下來(lái)的2019–2021年需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元;此外，存續(xù)地產(chǎn)債在2018年進(jìn)入回售期的超過(guò)3800億元，規(guī)模之大史無(wú)前例。

危機(jī)浮出

房企的負(fù)債已經(jīng)創(chuàng)下了新高。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)2017年136家上市房企年報(bào)發(fā)現(xiàn)，平均負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到79.1%，為13年來(lái)的最高位。

與此同時(shí)，融資成本也不斷在升高。按照數(shù)據(jù)顯示，2016年境內(nèi)平均發(fā)債成本在4%–5%，甚至可以達(dá)4%;而2017年普遍的成本已經(jīng)處在5%，甚至6%以上。

企業(yè)債券融資、銀行趨嚴(yán)的同時(shí)，相對(duì)來(lái)說(shuō)成本更高的房企非標(biāo)融資渠道，也在縮緊。房企非標(biāo)融資渠道，主要包括信托計(jì)劃、保險(xiǎn)資管計(jì)劃、券商資管計(jì)劃和基金子公司資管計(jì)劃等。其中，信托計(jì)劃是最常見(jiàn)的方式。

來(lái)自一家做地產(chǎn)非標(biāo)項(xiàng)目融資公司的人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，目前公司只做符合“432”條件的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目。即指四證齊全、30%為自有資金投入、二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商，此外，還有道紅線是前50強(qiáng)房企。

“這是行業(yè)的普遍現(xiàn)象?！痹撊耸恳蚕驎r(shí)代周報(bào)記者表達(dá)了無(wú)奈，“如果找不到合適的項(xiàng)目，要不就先停止休息，要不就在交易結(jié)構(gòu)上尋求設(shè)計(jì)得更加靈活。”

房企的資金危機(jī)也遭到監(jiān)管部門(mén)的問(wèn)詢。今年，上交所對(duì)華夏幸福發(fā)出了18個(gè)問(wèn)題進(jìn)資金情況的追問(wèn)。而后，中信銀行向其提供的315億元授信額度，緩解了華夏幸福的資金鏈壓力。

不過(guò)，離開(kāi)白武士的搭救。像中弘股份一樣的小型房企就沒(méi)有那么幸運(yùn)了。

中弘6月13日晚發(fā)布公告稱，公司及下屬控股子公司累計(jì)逾期債務(wù)本息合計(jì)達(dá)36.9億元。中弘成立于2001年，為集商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)等核心物業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)為一體的地產(chǎn)企業(yè)。

中弘本次危機(jī)的導(dǎo)火索源自于去年年底，旗下子公司的債務(wù)利息違約。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)大公國(guó)際以質(zhì)疑中弘銀行賬戶資金挪作他用且懷疑“14中弘債”償債來(lái)源，下調(diào)了對(duì)其主體評(píng)級(jí)。同時(shí)，中弘的控股股東中弘集團(tuán)所持股份也因債務(wù)問(wèn)題陷入司法凍結(jié)中。

眼下，中弘只能尋求積極與相關(guān)債權(quán)人協(xié)商妥善的解決辦法，籌措償債資金解決逾期債務(wù)問(wèn)題，并在后期計(jì)劃尋求重組、加快資產(chǎn)出售、催收應(yīng)收賬款等。

債務(wù)違約的案例，可能還會(huì)再度出現(xiàn)。

就在日前，云南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)(集團(tuán))有限公司(簡(jiǎn)稱“云房集團(tuán)”)持股51%的子公司京鵬地產(chǎn)，出現(xiàn)對(duì)重慶國(guó)際信托股份有限公司3億元債務(wù)到期未償付的情況。截至?xí)r代周報(bào)記者發(fā)稿，兩家尚未最終作出明確回復(fù)。

不過(guò)按照紅塔證券關(guān)于云房集團(tuán)重大事項(xiàng)臨時(shí)受托管理事務(wù)報(bào)告指出，如果15個(gè)交易日內(nèi)，京鵬地產(chǎn)不能還本付息，云房集團(tuán)就需要召開(kāi)債券持有人會(huì)議，如果持有人會(huì)議未能獲得通過(guò)豁免，就可能觸發(fā)“17省房債”的提前還本付息，或追加擔(dān)保等情況。

來(lái)自某家房企的高管邵光(化名)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，這些房企觸發(fā)資金危機(jī)，不見(jiàn)得跟本身企業(yè)的規(guī)模大小有關(guān)，更直接因素在于財(cái)務(wù)激進(jìn)與否，“在被動(dòng)中游泳，肯定會(huì)嗆到或者淹死”。

該人士認(rèn)為，反映在存貨周轉(zhuǎn)率上就可以看出端倪，中弘的數(shù)值從2013年起在0.05–0.19之間，華夏幸福在2017年為0.16，“數(shù)值都是偏低的?！痹撊耸繉?duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“一般都在0.3左右，低于0.2可以說(shuō)明開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售速度過(guò)慢?！?/p>

加大銷(xiāo)售回流

事實(shí)上，金融政策上的變化，而非房地產(chǎn)調(diào)控政策，已經(jīng)被不少房企視為最大的不確定性。

融信中國(guó)資本中心高級(jí)融資總監(jiān)倪翔宇日前對(duì)時(shí)代周報(bào)記者在內(nèi)的媒體公開(kāi)表示：“房地產(chǎn)商經(jīng)歷調(diào)控，已經(jīng)有了一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。如何應(yīng)對(duì)金融政策上的變化，是融信要作的思考?！?/p>

對(duì)于趨緊的融資，各家也在使出渾身解數(shù)。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，對(duì)于債券的回售上，各家承銷(xiāo)商也在積極幫助企業(yè)路演;在增量上，包括ABS、REITs等產(chǎn)品的推動(dòng)也在同步進(jìn)行。從反饋的信息來(lái)看，地產(chǎn)資產(chǎn)普遍被認(rèn)為比一些周期性行業(yè)要更加好，因?yàn)榧幢惆l(fā)生風(fēng)險(xiǎn)可以有房子進(jìn)行出售。

在時(shí)代周報(bào)記者對(duì)業(yè)內(nèi)人士和房企的采訪了解中，加速銷(xiāo)售回流，是他們給出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的一致辦法。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，在外部融資趨緊的情況下，加速現(xiàn)金回流才是當(dāng)務(wù)之急，“在保證現(xiàn)金流量的前提下，適度降低對(duì)利潤(rùn)的預(yù)期，不失為一種辦法”。

“沒(méi)有什么比現(xiàn)金流更加重要的了?！彼麑?duì)時(shí)代周報(bào)記者強(qiáng)調(diào)，他建議有些現(xiàn)金流緊張的房企千萬(wàn)不要戀戰(zhàn)，不要固守在一二線城市，可以適當(dāng)下沉到三四線城市去實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、快回籠。

“借新債填，是房地產(chǎn)公司慣常手法。但如果抵抗不了金融性波動(dòng)，也會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題?！鄙酃庖矔r(shí)代周報(bào)記者表達(dá)了類似的看法。在他看來(lái)，房地產(chǎn)畢竟不是一個(gè)賣(mài)白菜價(jià)格的行業(yè)，某個(gè)樓盤(pán)一旦停滯極可能需要4–5年的時(shí)間才能把關(guān)系捋順。

他認(rèn)為，按照他個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)和判斷，房企切忌勿搞大躍進(jìn)，要在總部設(shè)置好防火墻。而他也發(fā)現(xiàn)，其身邊的一些小型房企已經(jīng)選擇暫停地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，等待機(jī)會(huì)再進(jìn)入。

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