在廈門(mén)樓市成交量斷崖式下跌 多個(gè)樓盤(pán)“變相”下調(diào)價(jià)格

• 2018年8月13日 YeShiMei來(lái)源：財(cái)經(jīng)網(wǎng) 340 15
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  2018-2024年重樓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查及供需格局分析預(yù)測(cè)報(bào)告

  隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，重樓市場(chǎng)發(fā)展面臨巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方面，重樓企業(yè)數(shù)量越來(lái)越多，市場(chǎng)正面臨著供給與需求的不對(duì)稱(chēng)，重樓行業(yè)有進(jìn)一步洗牌的強(qiáng)烈要求，但是在一些重樓細(xì)分市場(chǎng)仍有...

在廈門(mén)樓市成交量出現(xiàn)斷崖式下跌的同時(shí)，多個(gè)樓盤(pán)也開(kāi)始了“變相”下調(diào)價(jià)格。

這些至今嚴(yán)格執(zhí)行的房屋買(mǎi)賣(mài)限制條款，一定程度上抑制了瘋狂的購(gòu)買(mǎi)力。廈門(mén)外地購(gòu)房者客群購(gòu)房面積占比連續(xù)兩年下降，今年上半年占比再下探：從2017年底的26%降至21%，同比下跌5個(gè)百分點(diǎn)，兩年半時(shí)間共下降超兩成。反觀本地購(gòu)房者客群購(gòu)房面積，占比從74%升至79%。

在同策研究院總監(jiān)張宏偉看來(lái)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，購(gòu)房者、投資客不見(jiàn)得會(huì)認(rèn)可現(xiàn)階段市場(chǎng)價(jià)格，或?qū)е陆灰琢恳约胺績(jī)r(jià)呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。

朱曉紅認(rèn)為，目前情況產(chǎn)生的原因在于，前幾年廈門(mén)是全國(guó)樓市高速發(fā)展的熱點(diǎn)城市，成交量、價(jià)格大幅度上漲之后，出現(xiàn)了市場(chǎng)透支與政策迫降的并發(fā)癥。從去年開(kāi)始，廈門(mén)住宅市場(chǎng)已漸現(xiàn)頹勢(shì)，成交面積、成交套數(shù)均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。今年成交量的繼續(xù)下滑，可以理解為調(diào)控政策影響下的部分城市退燒的信號(hào)。

雖然庫(kù)存較少，但從目前所執(zhí)行的調(diào)控政策來(lái)看，廈門(mén)的房?jī)r(jià)或恐難抗住市場(chǎng)需求端客戶結(jié)構(gòu)的變化，很難再有上漲空間。張宏偉表示，今年政策監(jiān)管更為嚴(yán)格，高價(jià)地的高端樓盤(pán)在政策審批放量上受到影響。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)將更充滿挑戰(zhàn)，項(xiàng)目入市的節(jié)奏和定價(jià)問(wèn)題，則成為一大考驗(yàn)。

高端項(xiàng)目銷(xiāo)售遇阻 房企或陷資金周轉(zhuǎn)困境

在成交量和價(jià)格雙雙下降的同時(shí)，業(yè)界最關(guān)心的是曾經(jīng)的地王地塊卻遲遲未動(dòng)工，這些房企或難逃資金周轉(zhuǎn)陷入困境的尷尬。

2016年6月，禹洲以價(jià)率183.69%，總價(jià)為28億元(樓面價(jià)32825元/平方米)拿下廈門(mén)集美區(qū)一地塊，是當(dāng)時(shí)的新單價(jià)地王。目前，該項(xiàng)目仍未上市;同年，海投以競(jìng)價(jià)上限57億元(樓面價(jià)37012元/平方米)的巨額總價(jià)拍下海滄區(qū)一地塊，是當(dāng)年廈門(mén)新總價(jià)地王，但也未上市、未公布案名。

此外，記者梳理發(fā)現(xiàn)，除了仍未上市的地王項(xiàng)目外，一些高溢價(jià)率的項(xiàng)目也正在等待預(yù)售證發(fā)放，仍然處于待售階段。其中，融僑置業(yè)在2016年以139.66%的溢價(jià)率，總價(jià)42.18億元(樓面價(jià)36345元/平方米)獲翔安區(qū)一地塊，屬翔安區(qū)的地王。目前已公布案名為融僑·鉑樾府，但仍處于待售狀態(tài)。

同樣，2017年拿地的多個(gè)項(xiàng)目也面臨上市困難。去年5月，保利以上限價(jià)10.08億元(樓面價(jià)31500元/平方米)獲得的同安區(qū)濱海新城一地塊，以及禹州以上限價(jià)13.49億元(樓面價(jià)31519元/平方米)獲得的同區(qū)域一地塊，兩個(gè)項(xiàng)目一年后均未正式動(dòng)工。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前的地王項(xiàng)目面臨入市銷(xiāo)售以及定價(jià)方面的壓力。尤其，受房企資金面收緊影響，房企暫緩或斷斷續(xù)續(xù)施工。

由于限價(jià)政策被嚴(yán)格執(zhí)行，全國(guó)范圍對(duì)高端樓盤(pán)入市多有所限制。張宏偉表示，因入市價(jià)格受限，項(xiàng)目利潤(rùn)較低，試圖通過(guò)高溢價(jià)率實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)越來(lái)越難。同時(shí)，由于行業(yè)正處于調(diào)整階段，房?jī)r(jià)難以繼續(xù)上漲，對(duì)于眾多高溢價(jià)率的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，開(kāi)盤(pán)和開(kāi)發(fā)的周期都會(huì)延后。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士表示出了對(duì)于房企資金方面的擔(dān)憂。在朱曉紅看來(lái)，受融資難、融資成本高、土地貴，而房?jī)r(jià)不能提高的疊加因素影響，使得房企陷入定位難、生存難的困局中，廈門(mén)并非個(gè)案。

此外，2018年，房企面臨著債券到期的情況，部分高地價(jià)項(xiàng)目必須賣(mài)房。并且，受同板塊內(nèi)，低地價(jià)項(xiàng)目的定價(jià)壓力，高地價(jià)項(xiàng)目自身或會(huì)以價(jià)換量。目前廈門(mén)樓面價(jià)多降至2萬(wàn)以下，重回“1”萬(wàn)元時(shí)代，或?qū)⒓觿≈苓吀邇r(jià)項(xiàng)目的銷(xiāo)售壓力。

土地市場(chǎng)降溫、投資客撤離 未來(lái)樓市或趨冷

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2016年，廈門(mén)商住用地成交16宗，土地出讓金為476.2億元，同比增加166.1%，多幅高總價(jià)、高溢價(jià)率、高樓面價(jià)的地塊誕生。例如，泰禾以27.84億元拿下同安區(qū)一地塊，成交樓面價(jià)30097元/平方米，溢價(jià)率為141%;萬(wàn)科以總價(jià)21.22億元，樓面價(jià)22337元/平方米，溢價(jià)率為242%。

值得關(guān)注的是，2017年商住用地成交30宗，地塊總數(shù)出現(xiàn)翻倍。不過(guò)，樓面價(jià)及溢價(jià)率已有所回落，樓面價(jià)多降至3萬(wàn)元以下，溢價(jià)率多降至100%以下。2017年，萬(wàn)科以總價(jià)15.66億元(樓面價(jià)20113元/平方米)拿下同安區(qū)某地塊，溢價(jià)率僅為1%;世茂以17.70億元(樓面價(jià)20091元/平方米)拿下同安區(qū)某地塊，溢價(jià)率僅為0.5%。

到2018年，商住土地溢價(jià)率繼續(xù)回落，樓面價(jià)降到“1”萬(wàn)元時(shí)代。截止2018年7月，商住用地已成交10宗，再難見(jiàn)超過(guò)高溢價(jià)率、高樓面價(jià)的土地。上半年，保利以29.1億元拿下海滄馬鑾灣板塊一地塊，溢價(jià)率為0.34%;金地以23.8億元拿下海滄馬鑾灣另一地塊，溢價(jià)率為0.42%。同時(shí)，于7月2日成交的五幅地塊，其中四塊樓面價(jià)低于20000元/平方米。

不僅土地市場(chǎng)出現(xiàn)降溫，一些投資客也紛紛撤離。據(jù)一位投資客的朋友介紹，2016年，該人士加入了廈門(mén)炒房團(tuán)。這一年，廈門(mén)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為24348元/平方米，同比上漲19%。當(dāng)年，廈門(mén)房?jī)r(jià)雖不敵深圳(49709元/平方米)，但已排名全國(guó)第五，超過(guò)南京、蘇州、廣州等城市。同年，本地購(gòu)房客群購(gòu)房面積占比57%，外地購(gòu)房占比43%。

雖然，該投資客購(gòu)入多套廈門(mén)房子后房?jī)r(jià)出現(xiàn)增長(zhǎng)，而更大的隱患還在于，其資金來(lái)源除了銀行貸款外，還有高額利息的小額貸。房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的房子升值還未到一年，2017年廈門(mén)限購(gòu)限貸政策出臺(tái)，該位購(gòu)房者的房子無(wú)法按正常手續(xù)出手。又因房子的貸款利息和按揭無(wú)法按時(shí)償還，其只能降價(jià)拋售房子。

事實(shí)上，在2017年已有一些投資客撤離。從數(shù)據(jù)方面來(lái)看，2017年，廈門(mén)本地購(gòu)房客群購(gòu)房面積同比增長(zhǎng)17個(gè)百分比，為74%，外地購(gòu)房占比降至26%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭則表示，過(guò)去幾年廈門(mén)房?jī)r(jià)一直偏強(qiáng)勢(shì)，房?jī)r(jià)水平明顯背離多項(xiàng)其它指標(biāo)，存在一定程度泡沫。本次廈門(mén)樓市震蕩，是多年積累下的“病痛”集中顯現(xiàn)。下半年，成交量若不能出現(xiàn)強(qiáng)反彈，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)下跌趨勢(shì)。

“此階段在各類(lèi)調(diào)控政策持續(xù)執(zhí)行下，不僅廈門(mén)的新房市場(chǎng)出現(xiàn)交易量下滑，上海、蘇州、南京的一些郊區(qū)剛需盤(pán)并不好賣(mài)，以上這些區(qū)域的房企已經(jīng)出現(xiàn)一定的銷(xiāo)售壓力。”張宏偉說(shuō)。

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