中國(guó)一線城市房租不斷上漲刷爆朋友圈 網(wǎng)友卻扒出55%德國(guó)人長(zhǎng)期租房住

• 2018年8月23日 YangJinZhu來(lái)源：搜狐 1044 66
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  2018-2024年中國(guó)住房租賃行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告

  隨著住房租賃行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，大型企業(yè)間并購(gòu)整合與資本運(yùn)作日趨頻繁，國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的住房租賃企業(yè)愈來(lái)愈重視對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的分析研究，特別是對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境和客戶(hù)需求趨勢(shì)變化的深入研究，以期...

最近，租房市場(chǎng)可以說(shuō)是一點(diǎn)都不太平，先是一線城市房租不斷上漲的消息刷爆朋友圈，隨后我愛(ài)我家原副總裁胡景暉炮轟同行長(zhǎng)租公寓，扯出資本介入租房市場(chǎng)的“幾重罪”，北京市住建委等監(jiān)管部門(mén)集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人……

最近，租房市場(chǎng)可以說(shuō)是一點(diǎn)都不太平，先是一線城市房租不斷上漲的消息刷爆朋友圈，隨后我愛(ài)我家原副總裁胡景暉炮轟同行長(zhǎng)租公寓，扯出資本介入租房市場(chǎng)的“幾重罪”，北京市住建委等監(jiān)管部門(mén)集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人……

一時(shí)間，輿論議論紛紛，各類(lèi)聲音層出不窮。房租上漲的“鍋”究竟該誰(shuí)背？曾經(jīng)我們追不上房?jī)r(jià)，現(xiàn)在還追不上房租嗎？有什么辦法能遏制這種種亂象？

眾所周知，德國(guó)的租賃市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，在全球發(fā)達(dá)國(guó)家中，其住房制度運(yùn)行堪稱(chēng)奇跡。據(jù)德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，德國(guó)有8000多萬(wàn)人口，4000萬(wàn)個(gè)家庭，只有45%的家庭擁有自己的住房，剩下55%的家庭則長(zhǎng)期租房住。

為什么德國(guó)人如此熱衷于租賃？他們不擔(dān)心租金暴漲嗎？今天我們就來(lái)看看德國(guó)租房客為什么如此淡定。

房源供給充足

二戰(zhàn)后德國(guó)由于被炸成了廢墟，面臨嚴(yán)重的房荒。所以政府通過(guò)《住宅建設(shè)法》，對(duì)社會(huì)住宅和自有住宅的建設(shè)給予貸款、補(bǔ)貼、土地供給、稅收等方面的優(yōu)惠，鼓勵(lì)住房建設(shè)?，F(xiàn)在，德國(guó)的房子基本上保證了每戶(hù)一套。

根據(jù)德國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，德國(guó)市場(chǎng)上的存量住房，最主要的構(gòu)成主體是居民家庭，其次為專(zhuān)業(yè)供應(yīng)商及小型物業(yè)企業(yè)、住房合作社、市政及教堂等，政府直接供給的比例非常小。

德國(guó)租金收益率一直穩(wěn)定在4%-5%的水平，另外德國(guó)有嚴(yán)格的稅收制度，房子越多稅收越重，如果房子出租還可以減免稅收。因此業(yè)主有足夠的積極性出租房屋，獲取穩(wěn)定收益，居民家庭也成了租房市場(chǎng)最重要的房屋供給方。

1950年和1956年，德國(guó)為鼓勵(lì)大型住房企業(yè)承擔(dān)住房建設(shè)，《住宅建設(shè)法》對(duì)私人主體興建社會(huì)住房予以政策支持，給予長(zhǎng)期低息貸款和補(bǔ)貼政策。但是約定在貸款未到期前，需按照成本價(jià)房租租給政府指定的家庭，貸款償還后，房租可以市場(chǎng)化。該項(xiàng)政策于2001年廢止，受資助的保障房基本轉(zhuǎn)為市場(chǎng)房，構(gòu)成住房供給的主要力量。

因此，德國(guó)租賃房源充足。目前，市場(chǎng)化的供給方主要包括私人住房公司、保險(xiǎn)公司、信用機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)信托基金及其他住房物業(yè)機(jī)構(gòu)等。以市場(chǎng)價(jià)租給租戶(hù)，賺取穩(wěn)定的租金收益。

保障租賃權(quán)益

德國(guó)加大對(duì)租賃需求的支持，第一是租金補(bǔ)貼。聯(lián)邦德國(guó)政府于1965年頒布《住房補(bǔ)貼法》（新修），通過(guò)提供租金補(bǔ)貼和負(fù)擔(dān)補(bǔ)貼，從經(jīng)濟(jì)上保障租房者和房屋所有者的最低居住空間，維持基本生活。不過(guò)，租金補(bǔ)助考慮申請(qǐng)人的收入、申請(qǐng)人家庭是否符合申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的人數(shù)等等，不同層次對(duì)應(yīng)不同補(bǔ)助水平。

第二是租房者有租約保障和租金限制雙重法律保障。德國(guó)的租房合同分為有期限和無(wú)期限兩種，在期限上，房東不能隨意解約。若房東要想轟走租客需要提前半年通知，如果要是10年長(zhǎng)租，得提前一年跟人家打招唿。

另外租金上漲也有限制，2013年生效的德國(guó)新租房法，規(guī)定三年內(nèi)租金漲幅不超過(guò)15%，房租上漲過(guò)快的房東甚至可能面臨牢獄之災(zāi)。

第三，平衡法律，不向房客“一邊倒”。德國(guó)新租房法也有一些保護(hù)房東的條款。以德國(guó)租房較難的慕尼黑為例，一旦有好房出租，房東將首先要求獲得有意承租者的重要個(gè)人信息，包括工作證明、個(gè)人征信記錄、前房東推薦信等。在退租的時(shí)候，房東有權(quán)要求租客還原房屋，包括粉刷墻壁、修理地板等。

如果租客連續(xù)兩個(gè)月沒(méi)有把租金付全，業(yè)主可以要求租客搬走。對(duì)于名下出租房屋較多的房東，在德國(guó)可以購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，以降低房屋空租情況下的損失。

第四是租購(gòu)?fù)瑱?quán)，德國(guó)沒(méi)有戶(hù)籍制度，所以房子上面沒(méi)有任何附加福利，租戶(hù)只需登記注冊(cè)并依法納稅，就可享受當(dāng)?shù)毓操Y源和服務(wù)，不受產(chǎn)權(quán)限制。這樣租和買(mǎi)沒(méi)有區(qū)別，人們也更樂(lè)于租房。

金融制度穩(wěn)健

德國(guó)住房金融體系以商業(yè)按揭貸款為主，同時(shí)還運(yùn)行著獨(dú)特的住房?jī)?chǔ)蓄模式。住房?jī)?chǔ)蓄制度是一種封閉運(yùn)轉(zhuǎn)的融資系統(tǒng)，獨(dú)立于德國(guó)資本市場(chǎng)，因此存貸款利率不受資本市場(chǎng)供求關(guān)系和通貨膨脹等利率變動(dòng)因素的影響。

固定利率的優(yōu)勢(shì)是，居民還貸額固定和明確，這對(duì)居民的吸引力相當(dāng)大。此外，政府還會(huì)提供儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)和購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)。低收入居民參加住房?jī)?chǔ)蓄可以得到政府的獎(jiǎng)勵(lì)。

嚴(yán)厲打擊炒房

德國(guó)有著非常詳盡且嚴(yán)格的房產(chǎn)稅制度，不僅買(mǎi)房需要交稅，賣(mài)房也需要交稅。算上公證費(fèi)用、法院土地登記費(fèi)用、中介費(fèi)用和房產(chǎn)稅等稅費(fèi)，德國(guó)購(gòu)房交易成本占房產(chǎn)最后成交價(jià)的9%-15%。

德國(guó)規(guī)定，如果購(gòu)買(mǎi)房屋后十年內(nèi)出售，出售所得收益將被征收25%的資本收益稅。

德國(guó)規(guī)定，如果公民在五年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)了三套以上房產(chǎn)，購(gòu)房就會(huì)被認(rèn)為是商業(yè)行為，首先需要繳納3.5%的商業(yè)稅，對(duì)于利潤(rùn)部分，還需要征收額外的商業(yè)稅。由于購(gòu)房被認(rèn)定為是商業(yè)行為，還需要繳納19%的銷(xiāo)售稅。

這些政策的出臺(tái)，使得投機(jī)者無(wú)法從房地產(chǎn)中獲取暴利，也就沒(méi)有人去炒房，房?jī)r(jià)也會(huì)保持在一個(gè)穩(wěn)定的范圍內(nèi)。

從以上四個(gè)方面來(lái)說(shuō)，德國(guó)人愿意租房住，是因?yàn)樵诘聡?guó)房子就是用來(lái)住的，供給充足并且人人都享有居住的權(quán)利，他們享受的權(quán)益、享有的公共資源，并不會(huì)因?yàn)椤白庾　倍煌Ａ硗庹ㄟ^(guò)立法的手段來(lái)保障租戶(hù)的權(quán)益，給租戶(hù)吃了一顆定心丸，不用擔(dān)心租金暴漲或者是隨時(shí)被掃地出門(mén)。再有就是政府嚴(yán)厲打擊炒房的，讓一些投機(jī)者失去炒高房?jī)r(jià)的機(jī)會(huì)，房主也不會(huì)借此抬高房租。

反觀當(dāng)前我們一線城市房租的暴漲，各方面原因錯(cuò)綜復(fù)雜，不管是供給不足還是資本推動(dòng)，最終買(mǎi)單的都是那些無(wú)房的租客。

“他山之石可以攻玉”，對(duì)比德國(guó)的住房市場(chǎng)，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是政府在政策方面、土地的供應(yīng)方面，還是我們消費(fèi)者在需求方面，都有很大可以調(diào)整的空間，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立完全可以落到實(shí)處。

畢竟對(duì)于很多年輕人來(lái)說(shuō)，無(wú)論在哪個(gè)城市，都需要一個(gè)安心舒適的小窩，否則夢(mèng)想、打拼也就無(wú)從談起。就像李健在《異鄉(xiāng)人》里唱的那樣：“披星戴月地奔波，只為一扇窗。當(dāng)你迷失在路上，能夠看見(jiàn)那燈光”。

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