樓市一夜入秋 多家企業(yè)拿地均價(jià)大幅縮水

• 2018年9月27日 YangJinZhu來源：優(yōu)淘邦 1335 88
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  2018-2023年中國智能建筑市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告

  智能建筑的發(fā)展呈現(xiàn)出多樣化的特征，從摩天大樓到家庭住宅，從集中布局的樓房到規(guī)劃分散的住宅小區(qū)，都被統(tǒng)稱為智能建筑。1984年，美國康涅狄格州的哈特福市將一幢舊金融大廈進(jìn)行了改造，建成了...

中秋過后，天氣一天天變涼，經(jīng)過近二十年火熱朝天高歌勐進(jìn)的房?jī)r(jià)這段時(shí)間以來也逐漸變涼了，前段時(shí)間高層作出遏制房?jī)r(jià)上漲，頻繁加大房?jī)r(jià)調(diào)控力度，今年以來各地土地招拍掛流拍也逐漸增多，據(jù)統(tǒng)計(jì)今年以來土地招拍流拍達(dá)八百宗。房?jī)r(jià)一夜入秋，寒冬不會(huì)遠(yuǎn)了！

中秋過后，天氣一天天變涼，經(jīng)過近二十年火熱朝天高歌勐進(jìn)的房?jī)r(jià)這段時(shí)間以來也逐漸變涼了，前段時(shí)間高層作出遏制房?jī)r(jià)上漲，頻繁加大房?jī)r(jià)調(diào)控力度，今年以來各地土地招拍掛流拍也逐漸增多，據(jù)統(tǒng)計(jì)今年以來土地招拍流拍達(dá)八百宗。房?jī)r(jià)一夜入秋，寒冬不會(huì)遠(yuǎn)了！

這幾年在三四線城市大肆跑馬圈地的恒桂園綠地等房企也在積扱收縮戰(zhàn)線，在積極收攏資金，恒大也在利用金九銀十全力全員做促銷，折扣最低達(dá)7.4折。現(xiàn)在民眾也沒那么狂熱去追捧房?jī)r(jià)了，炒房客也按兵不動(dòng)了，開發(fā)商開盤價(jià)格也比前期松動(dòng)了許多，有些樓盤開盤比前期有大幅的降價(jià)，比如合肥某樓盤，從前期21000元降到16000元，杭州某樓盤一套房降了四十萬，多地樓盤新盤打折促銷，還有送裝修送家電，等等這些，還有很多不一一例舉。

樓市一夜入秋，一降價(jià)前期業(yè)主就維權(quán)，前后差價(jià)太多也引來前期業(yè)主的不滿，拉橫幅圍堵售樓處開發(fā)商事件頻頻見諸報(bào)端媒體，春江水暖鴨先知，樓市己漸漸變涼，對(duì)于有敏感嗅覺神經(jīng)的開發(fā)商更是要搶跑，連向來財(cái)務(wù)穩(wěn)健資金充沛的萬科也感受到了壓力，在積極尋求轉(zhuǎn)型，而其他巨額負(fù)債房企的資金鏈問題將更為嚴(yán)峻、回款壓力將更為巨大。某研究院院長楊紅旭則認(rèn)為，九、十月份就是樓市市場(chǎng)衰落的拐點(diǎn)，我們拭目以待！

今年開始很多樓盤高價(jià)開盤，已經(jīng)沒什么人看房了，房產(chǎn)中介也感到寒意陣陣，二手房現(xiàn)在有價(jià)無市嚴(yán)重，有些房源掛了幾個(gè)月都無人問津，不大幅降價(jià)根本很難賣得出去。經(jīng)過這兩年三四線城市房?jī)r(jià)突飛勐進(jìn)去庫存完成后，該買的都買了，身邊有錢手上一般都好幾套了。剩下買不起的，沒有六個(gè)錢包的，面前目前房?jī)r(jià)就是賣血賣腎也買不起了?，F(xiàn)在生意難做，實(shí)體難辦，公司難經(jīng)營，股民已被韭菜，P2P暴雷，你說現(xiàn)在還有多少購買力呢？

10大房企有7家拿地均價(jià)大幅縮水

說完十大房企銷售滑坡的不少，再說說拿地價(jià)格。易居房地產(chǎn)研究院9月3日發(fā)布的《2018年8月40城土地市場(chǎng)報(bào)告》顯示，40個(gè)典型城市土地出讓均價(jià)，連續(xù)5個(gè)月同比下跌，溢價(jià)率創(chuàng)39個(gè)月新低。

這似乎是一個(gè)積極的信號(hào)，起碼從土地價(jià)格角度說，房?jī)r(jià)穩(wěn)定有望。杠桿游戲曾使用易居克而瑞的數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，1-8月，10大房企有7家拿地均價(jià)大幅縮水。

如碧桂園拿地樓面均價(jià)，降幅超過27%。2018年1-8月，拿地最多的要數(shù)碧桂園，新增土地建面9170.3萬平米。新增土地價(jià)值2391.7億元，也排各大房企之首。

圖3.2018年1-8月新增土地建面前20強(qiáng)房企 圖表來源|克而瑞地產(chǎn)研究

杠桿游戲就此可以算出，碧桂園拿地的樓面均價(jià)約為2608元/平米。

而2017年同期，碧桂園新增土地建面6117.6萬平米，土地價(jià)值2195.5億元。2017年同期樓面均價(jià)約為3589元/平米。

值得一說的是，去年同期碧桂園新增土地建面，只排各大房企第3，但土地價(jià)值卻是第1。所以，去年同期樓面均價(jià)明顯比今年高。今年同期樓面均價(jià)，跌幅超過27%。

同樣，恒大樓面均價(jià)降了21.26%、陽光城樓面均價(jià)大降52.31%、華潤樓面均價(jià)降了17.92%、綠地樓面均價(jià)降幅達(dá)41.50%、新城控股樓面均價(jià)降了21.49%、中梁樓面均價(jià)降了12.29%。

萬科樓面均價(jià)也只是微漲。

10大房企中，樓面價(jià)上漲的只有融創(chuàng)、保利，分別上漲58.42%、47.54%。實(shí)際上，今年融創(chuàng)樓面均價(jià)上漲，也和去年大筆低價(jià)收購有關(guān)。去年收的價(jià)格普遍太低，才顯得今年較高；萬科則是僅5個(gè)點(diǎn)不到的微漲。

當(dāng)然，不否認(rèn)，不具體談買地城市、結(jié)構(gòu)的土地價(jià)格是不對(duì)的。但是，作為整體，對(duì)比去年、今年數(shù)據(jù)，其實(shí)也很說明一些問題。

綜上，杠桿游戲認(rèn)為，大房企近期的銷售情況、今年的拿地策略，可能說明樓市的中期和近期走勢(shì)不再瘋狂。

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