澳大利亞樓市或跌入“冰川時代” 在過去一年悉尼房價下跌7.4%

• 2018年11月17日 YaoEnHua來源：東方財富網(wǎng)股吧 680 40
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  寫字樓行業(yè)競爭形勢嚴峻，合理布局才能立于不敗，否則將被淘汰！

  2017年隨著供給側結構性改革、國企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進，舊泡沫將被逐步刺破，經濟將在各種不確定和沖擊中構筑新的增長動力。目前國內面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產能過剩、非金融國有企業(yè)的高杠桿...

我們知道，澳大利亞經濟自上世紀90年代開始，上演了27年的亮眼指數(shù)，而這背后的一大重要成因是全球資金對澳經濟的大量投資，其中，吸引外國投資者投資該國樓市幾乎是澳大利亞經濟的一大重要支柱。 但當全球市場利率上升的趨勢已經不可能改變，同時，主要央行回歸貨幣正

我們知道，澳大利亞經濟自上世紀90年代開始，上演了27年的亮眼指數(shù)，而這背后的一大重要成因是全球資金對澳經濟的大量投資，其中，吸引外國投資者投資該國樓市幾乎是澳大利亞經濟的一大重要支柱。 但當全球市場利率上升的趨勢已經不可能改變，同時，主要央行回歸貨幣正?；惨鸭谙疑系臅r候，這對像澳大利亞這樣靠全球熱錢支撐的經濟模式則是沉重打擊。

而這背后更是在過去受益于經濟全球化而對房價有利的因素都正在澳大利亞慢慢消失，而10年期美國國債的價格波動更是會間接的傳遞到包括樓市在內的所有商品資產上去。

據(jù)房地產行業(yè)監(jiān)測機構Corelogic最新數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞全國總體房價環(huán)比下跌明顯，比如，在過去一年悉尼房價下跌7.4%，創(chuàng)下1990年2月以來的最大年度跌幅。

據(jù)研究機構Domain發(fā)布的報告指出，澳大利亞兩大城市悉尼和墨爾本的房價目前已經創(chuàng)下2008年以來最大的年度跌幅，稍早前，《經濟學人》雜志更是將澳大利亞列為全球房價被高估最嚴重的經濟體。

比如，英國《每日郵報》在二個月前曾報道，一套位于澳大利亞黃金海岸總面積約17500平方米的豪宅在報價下調了近600萬澳元后，仍無人問津(據(jù)悉，這是該地區(qū)近20年來為數(shù)不多的一次近3000萬元人民幣的降價)，這使得賣房業(yè)主陷入債務負擔絕望，據(jù)研究機構Digital Finance 預計，如果澳房產平均價格跌20%，那么全澳將有超過35萬戶家庭陷入負資產。

不巧的是，已經有機構(AMPCaptial)再度下調了該國樓市的預期，預計2020年悉尼和墨爾本的房價將從最高點大幅下降20%左右，平均價格很有可能會跌回2015年上半年的水平。

但現(xiàn)在，澳大利亞房價將雪上加霜的是，CoreLogic的數(shù)據(jù)還顯示，過去數(shù)周澳大利亞房屋拍賣清盤率持續(xù)低于50%，較年初大幅下滑超20個百分點，這意味著澳大利亞大量房產正變得無人問津，樓市或跌入“冰川時代”，同時，澳大利亞房屋拍賣清盤率將持續(xù)走低，越來越多空置房產更會拖累房價進入下降通道。

據(jù)路透社援引凱投宏觀駐悉尼的首席分析師數(shù)據(jù)顯示，截止2018年9月，墨爾本和悉尼兩座城市的空置率較5年前開始調查時已經上升了21.2%和16.3%，但要知道，悉尼和墨爾本的房地產占到了該國房地產總產值的三分之二以上。

而正是在這些背景下，此前大量高凈值的國外購買人群已經對澳大利亞房地產的投資興趣降溫，同時，澳大利亞房價的跌跌不休(截止10月底，澳大利亞房價已經連續(xù)11個月出現(xiàn)下跌)，也影響到這幾年部分已購房投資者的還款意愿。

其中一個重要的原因就是這些買家對澳大利亞房價并不樂觀，還會繼續(xù)下行，如果再下跌5%以上，那么，整個資產估值就會低于他們貸款的總金額，正因此，他們認為與其履行貸款協(xié)議買先前的高價房，還不如斷供棄房，等價格再次進入底部時逢低買，這樣還能省下一筆錢。

據(jù)日前《澳大利亞金融評論》對五位頂級經濟學家的調查顯示，他們預計澳大利亞房價指數(shù)將繼續(xù)惡化至2019年，悉尼是經濟衰退的中心，而在美元加息周期中，澳聯(lián)儲或有可能在2019年3月以后也不得不選擇加息(目前澳聯(lián)儲已連續(xù)三年維持利率在紀錄低位不變)，而這無疑將更會加重澳樓市投資者的房貸債務負擔，進一步刺激他們決定在房價跌跌不休之際斷供棄房。

據(jù)澳新銀行近日表示，澳大利亞面臨高企的房價風險和家庭債務問題，在澳房價已經出現(xiàn)連續(xù)下跌的情況下，這種經濟風險正引發(fā)越來越多的關注(比如銀行房貸壞賬快速增加)，與此同時，一些澳大利亞的城市管理者也處在矛盾中，一方面是利率上升后，隨著斷供棄房潮日益蔓延，不用動腦子就能想到這里的樓市將會發(fā)生什么，不希望出現(xiàn)大幅波動，另一面，他們也已經感受到了當?shù)貪撛谫徺I者的情緒，并開始向外國買家征收更多的稅收來打擊投機行為。

我們查詢澳政府部門文件或當?shù)孛襟w公開報道發(fā)現(xiàn)，比如，墨爾本和維多利亞州對空置6個月及以上的房屋每年會額外征收房屋總價1%的稅收，而外國買家購買新南威爾士州的住宅附加稅也增加了100%，不僅于此，按路透社在數(shù)周前的消息稱，如果當市場環(huán)境變得更壞時，甚至可能將海外買家的空置房子強制征用為廉租房的情況都有可能發(fā)生，這就意味著這些空置房產事實上已經被“充公”了。

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