廣州房屋成交量分析及廣州二手房成交情況分析

• 2019年9月3日 WuZhiCong來源：互聯(lián)網(wǎng) 680 40
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據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2019-2025年廣州家裝行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示

一、廣州新房成交情況分析

2018年廣州樓市成交量大幅下降，其中一手房成交量(按網(wǎng)簽宗數(shù)計(jì)算)同比下降18.9%，網(wǎng)簽面積創(chuàng)下最近8年的新低，而廣州的樓價(jià)統(tǒng)計(jì)顯示，截止12月末，廣州一手銷售均價(jià)為27200元/㎡。一手房均價(jià)則穩(wěn)中略漲，漲幅為5%。

圖表：2014-2018年廣州一手房網(wǎng)簽對(duì)比

數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

由于從2017年開始樓市調(diào)控，導(dǎo)致廣州部分一手房網(wǎng)簽速度較慢，部分原本在2017年成交、應(yīng)該計(jì)入當(dāng)年成交量的房源被延遲至2018年網(wǎng)簽，相應(yīng)被計(jì)入2018年成交量，因此中原對(duì)這部分異常數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整。

在數(shù)據(jù)調(diào)整前，其監(jiān)控的陽光家緣2018年一手房成交宗數(shù)為89982宗，同比上升1.7%，但經(jīng)過調(diào)整后的數(shù)據(jù)為76056宗，同比下降18.9%。

至于一手房成交量同比大降的原因，一是從市場(chǎng)趨勢(shì)來看，重大調(diào)控出臺(tái)的次年市場(chǎng)表現(xiàn)均不理想，2017年3.30調(diào)控直接導(dǎo)致了2018年成交量下降，二是2018年大部分時(shí)間一手樓盤面臨備案價(jià)、預(yù)售證發(fā)放效率等問題以及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，購房者觀望氣氛濃。

在成交均價(jià)方面，由于樓市調(diào)控措施導(dǎo)致網(wǎng)簽價(jià)格難以反映市場(chǎng)真實(shí)情況，采取替代方法，通過對(duì)全市各區(qū)熱點(diǎn)項(xiàng)目的銷售均價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，得出數(shù)據(jù)是2018年12月末廣州一手銷售均價(jià)為27200元/㎡，比2017年同期漲3%，在成交活躍度較低的市況下，大部分項(xiàng)目售價(jià)保持平穩(wěn)，不輕易變動(dòng)價(jià)格。

由于2018年春節(jié)假期較晚(2月中下旬)，不少買家3月中才陸續(xù)回流。導(dǎo)致一季度表現(xiàn)疲軟，維持每月50萬㎡的成交低位，傳統(tǒng)旺季“3月小陽春”無顯著特征。4、5月對(duì)比一季度略有改善，但由于樓市調(diào)控以及開發(fā)商推貨節(jié)奏放緩影響，市場(chǎng)表現(xiàn)一般。此后從6月-9月份成交量較年初增加，到了10月中旬廣州市住建委公布了調(diào)控優(yōu)化措施，在此期間各區(qū)都在等待優(yōu)化措施落地，導(dǎo)致10、11月成交大幅減少，直至11月下旬-12月初各地政策落地后成交量在12月才被充分釋放，表現(xiàn)出“翹尾行情”。

大戶型小戶型熱，中戶型冷

從戶型占比的變化情況看，2018年年初占比達(dá)50%的90-120㎡單位(中戶型)成交量逐漸降低至42%;而90㎡以下單位(小戶型)成交占比突破三成，120㎡以上大戶型亦受到買家追捧。

這一定程度上反映了隨著購房單價(jià)提高，更多買家愿意選擇“小戶型，低總價(jià)”項(xiàng)目入手，而資金充足的買家大多選擇大戶型單位;另一方面，對(duì)于房企而言，增加小戶型單位，并加強(qiáng)對(duì)疊拼、復(fù)式產(chǎn)品的研發(fā)供應(yīng)可視為對(duì)近年“高地價(jià)”的一種應(yīng)對(duì)措施，表現(xiàn)了房企希望通過推出低總價(jià)、實(shí)用率高的單位降低樓價(jià)對(duì)買家購置意愿的影響。

新發(fā)預(yù)售證樓盤面積創(chuàng)近4年新高

廣州2018年新發(fā)放預(yù)售證的一手樓面積達(dá)1086.45萬㎡，創(chuàng)近4年新高。另一方面，由于成交面積下降，2018年出現(xiàn)自2014年以來的又一次“供大于求”。分區(qū)域看，2018年荔灣供應(yīng)面積達(dá)105.74萬㎡，成為老城區(qū)中供應(yīng)量最大的區(qū)域，該區(qū)熱門板塊廣鋼新城迎來推貨潮。如華發(fā)中央公園、振業(yè)天頌、保利碧桂園公園大道等全新項(xiàng)目相繼入市。整個(gè)廣鋼板塊2018年供應(yīng)73.05萬㎡住宅，占荔灣總供應(yīng)量的70%。

二、廣州二手房成交情況分析

2018年的廣州二手樓市處于深度調(diào)整通道，皆因年初給予購房客的外助力并不高，信貸規(guī)模的收緊和實(shí)際審批利率的提高，令不少準(zhǔn)買家的入市步伐被延緩。

1、2014-2018年廣州二手住宅過戶走勢(shì)

按照廣州住建局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州2018全年二手房是成交120391套(其中廣州二手房住宅是102384套)。

二手市場(chǎng)由于近年限購限售調(diào)控深入，信貸環(huán)境收緊，經(jīng)濟(jì)下行信心不足等因素影響，一定程度降低了置業(yè)迫切性。樂有家研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，近5年廣州二手住宅成交量先升后降。成交高峰出現(xiàn)在2016年與2017年，過戶量均突破10萬套，2017年廣州二手住宅過戶高達(dá)134957套，與2014年相比則上漲了169.82%。2018年政策影響依舊，過戶量回落至102384套。

過戶均價(jià)方面，近5年廣州二手住宅價(jià)格基本徘徊在2.3萬-2.6萬元/㎡之間，價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)。2014年至2016年間上漲較快，2018年較2016年有所下滑，平均每平方米下降119元。

圖表：2014-2018年廣州二手房住宅過戶走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：廣州住建局，陽光家緣數(shù)據(jù)中心

2、2018年廣州二手住宅月度過戶走勢(shì)

相比近5年走勢(shì)，2018年二手住宅過戶波動(dòng)幅度不算大，總體穩(wěn)中微降。其中1月、6月和8月過戶套數(shù)和面積較為突出。6月為全年過戶最高峰，過戶量為11090套，過戶面積為95.82萬㎡。全年過戶低谷出現(xiàn)在3月份，僅過戶6197套，僅為6月的一半。

圖表：2018年廣州市二手剛住宅過戶走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：廣州住建局，陽光家緣數(shù)據(jù)中心

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