房屋中介租金不減 2019房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)發(fā)展前景分析

• 2019年12月13日 GuoMeng來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 825 50
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現(xiàn)在很多人租房買(mǎi)房都會(huì)通過(guò)中介，中介就是促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，這樣主要是可以省掉很多麻煩事，2019年馬上就要過(guò)去了，臨近年末，租房市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)淡。然而各大中介對(duì)租金并沒(méi)有明顯的調(diào)整跡象，只是通過(guò)領(lǐng)取優(yōu)惠券、中介費(fèi)打折、起租時(shí)間延后

2017年中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)分析

1、存量房交易將占主導(dǎo)

我國(guó)各級(jí)城市正在梯次進(jìn)入存量房占主導(dǎo)的交易格局。數(shù)據(jù)顯示，2009年北京一、二手房成交之比為1：1.37，2018年第一季度末該比值達(dá)到1：6.6。2017年上海一、二手房成交之比為1：1.58。2015年，深圳二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記65931筆，三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記147694筆，分別同比增長(zhǎng)10.18%、106.82%，一、二手房成交之比為1：2.24。這些數(shù)據(jù)表明一線(xiàn)城市房地產(chǎn)交易已進(jìn)入了以存量房交易為主的時(shí)代。由于市中心土地的稀缺性，未來(lái)其他城市存量房交易占主導(dǎo)也將是必然趨勢(shì)。存量房時(shí)代的到來(lái)，將對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的行業(yè)地位和內(nèi)部格局造成重要影響。

一是開(kāi)發(fā)商地位弱化，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)地位提高。房地產(chǎn)交易由此前開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的新房交易，逐漸向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的存量房交易過(guò)渡，人們對(duì)于“房地產(chǎn)”的潛意識(shí)將由“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”慢慢向“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)”轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將起統(tǒng)領(lǐng)作用。

二是新房代理機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)量萎縮，房地產(chǎn)代理公司將面臨巨大的市場(chǎng)壓力。近年來(lái)，我國(guó)新建商品房規(guī)模不斷縮小，2017年全國(guó)房屋新開(kāi)工面積同比下降7.0%，竣工面積下降4.4%。增量房市場(chǎng)的萎縮直接影響了新房代理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)量，新房代理機(jī)構(gòu)將加緊向存量房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移或滲透，轉(zhuǎn)型升級(jí)將是大勢(shì)所趨。2015年3月，原以新房代理業(yè)務(wù)為主的北京思源地產(chǎn)，成立了房通網(wǎng)經(jīng)紀(jì)公司，開(kāi)始涉足二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。與此同時(shí)，世聯(lián)行入股Q房網(wǎng)，并欲借助其平臺(tái)介入存量房交易市場(chǎng)。同年5月，以新房代理為核心業(yè)務(wù)的高策地產(chǎn)與主要從事存量房交易的鏈家地產(chǎn)合并，合并之舉表明新房代理機(jī)構(gòu)正在向存量房行業(yè)滲透。

2、消費(fèi)行為趨向網(wǎng)絡(luò)化

在消費(fèi)行為網(wǎng)絡(luò)化的大背景下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)正在有機(jī)融合。從政府層面，交易網(wǎng)簽、市場(chǎng)信息披露、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等制度的陸續(xù)實(shí)施，提高了房地產(chǎn)交易的安全性。從企業(yè)層面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè)的廣告發(fā)布、客戶(hù)積累等多依賴(lài)于互聯(lián)網(wǎng)媒體電商平臺(tái);房地產(chǎn)中介服務(wù)類(lèi)企業(yè)正在使用的各種ERP管理系統(tǒng)、房客源信息發(fā)布和搜尋系統(tǒng)、移動(dòng)APP平臺(tái)、大數(shù)據(jù)平臺(tái)等大大提升了房地產(chǎn)中介行業(yè)的服務(wù)效率和服務(wù)質(zhì)量。從用戶(hù)層面，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)行為逐漸趨向網(wǎng)絡(luò)化，購(gòu)房者對(duì)網(wǎng)絡(luò)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的接受度和依賴(lài)度呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)，互聯(lián)網(wǎng)已成為用戶(hù)搜索房產(chǎn)信息的第一媒介。

網(wǎng)絡(luò)化消費(fèi)行為對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的影響：一是提高信息傳播效率，提升營(yíng)銷(xiāo)精準(zhǔn)度。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，經(jīng)紀(jì)行業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)進(jìn)行房源發(fā)布、搜索和交易配對(duì)，大大提高了房源的曝光率和房客源的匹配率。此外，經(jīng)紀(jì)行業(yè)還可以利用大數(shù)據(jù)定位目標(biāo)客戶(hù)，發(fā)現(xiàn)客戶(hù)需求，并通過(guò)經(jīng)紀(jì)人的專(zhuān)業(yè)服務(wù)滿(mǎn)足客戶(hù)的差異化需求，提高營(yíng)銷(xiāo)的精準(zhǔn)度。

二是顛覆經(jīng)紀(jì)行業(yè)的盈利模式。目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)收入來(lái)源較為單一，其主要收入來(lái)自于撮合成交所獲取的服務(wù)傭金?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代下經(jīng)紀(jì)傭金將大幅降低甚至免傭，未來(lái)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的收入更多的來(lái)源于其他增值服務(wù)和延伸服務(wù)。因此，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將改變收費(fèi)模式，探索收入來(lái)源的多元化，提高盈利空間。

三是催生大型交易撮合平臺(tái)的誕生。不管在新房代理領(lǐng)域，還是在二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)，我國(guó)目前的房地產(chǎn)電商平臺(tái)尚未承擔(dān)起交易撮合的功能，往往只是企業(yè)發(fā)布樓盤(pán)廣告信息的媒介。在新房代理領(lǐng)域，這些電商平臺(tái)遍布著鋪天蓋地的樓盤(pán)廣告。在二手房經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域，既有以發(fā)布房源廣告為主的媒體電商平臺(tái)，如安居客、搜房網(wǎng)等;也有以單個(gè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為載體的ERP管理系統(tǒng)，但該系統(tǒng)僅僅是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)自己的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和員工進(jìn)行內(nèi)部管理的控制系統(tǒng)，缺乏開(kāi)放性和共享性。而隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在經(jīng)紀(jì)行業(yè)的深入開(kāi)發(fā)，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似美國(guó)REALTOR.com、MLS等大規(guī)模的房地產(chǎn)在線(xiàn)信息平臺(tái)，所有需求方、供給方和經(jīng)紀(jì)方都可以在該平臺(tái)上進(jìn)行信息的發(fā)布、搜尋和匹配。

四是創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，加速企業(yè)變革步伐。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，經(jīng)紀(jì)企業(yè)將面臨經(jīng)營(yíng)模式變革，以開(kāi)店、招人、拉業(yè)務(wù)為主的傳統(tǒng)地鋪模式，與新興的互聯(lián)網(wǎng)模式正在有機(jī)融合，形成線(xiàn)上線(xiàn)下一體的經(jīng)營(yíng)模式。一類(lèi)是傳統(tǒng)線(xiàn)下地鋪模式正在對(duì)接互聯(lián)網(wǎng)線(xiàn)上平臺(tái)。如北京偉業(yè)、我愛(ài)我家等傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過(guò)開(kāi)發(fā)APP平臺(tái)、移動(dòng)版網(wǎng)站、呼叫中心等實(shí)現(xiàn)線(xiàn)上交易服務(wù);鏈家地產(chǎn)在推行異地?cái)U(kuò)張的同時(shí)，正在積極實(shí)施O2O平臺(tái)化戰(zhàn)略;另一類(lèi)是以搜房網(wǎng)、搜狐網(wǎng)為代表的往昔互聯(lián)網(wǎng)線(xiàn)上平臺(tái)大佬正在積極布局線(xiàn)下門(mén)店，向線(xiàn)下的二手房市場(chǎng)延伸。

3、資本參與重構(gòu)市場(chǎng)新秩序

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是通過(guò)人力資本提供信息服務(wù)從而獲取傭金收入的輕資產(chǎn)行業(yè)，其資金密集度低，持有資產(chǎn)相對(duì)較少，因此傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)行業(yè)鮮有大規(guī)模的融資活動(dòng)。但隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)地位的不斷提升，經(jīng)紀(jì)行業(yè)正在受到資本市場(chǎng)的青睞。如以房多多、Q房網(wǎng)、愛(ài)屋吉屋、搜房網(wǎng)等為代表的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)正在加速融資。2015年9月，房多多完成第3輪融資，搜房網(wǎng)獲得IDG、凱雷集團(tuán)數(shù)億美元的投資。截至2015年底，愛(ài)屋吉屋已累計(jì)融得3.5億美元資金。2016年初鏈家地產(chǎn)完成兩輪融資，并已啟動(dòng)上市計(jì)劃。經(jīng)紀(jì)行業(yè)的融資規(guī)模不斷擴(kuò)大，融資難度不斷降低，對(duì)行業(yè)發(fā)展有如下影響：一是加速企業(yè)并購(gòu)重組，提高行業(yè)集中度。

近兩年，各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)獲得融資后，加速并購(gòu)步伐，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提高市場(chǎng)占有率。鏈家先后與成都伊誠(chéng)地產(chǎn)、上海德佑地產(chǎn)、深圳中聯(lián)地產(chǎn)、北京高策機(jī)構(gòu)、杭州盛世管家、重慶大業(yè)興、廣州滿(mǎn)堂紅等達(dá)成戰(zhàn)略合并協(xié)議。2015年3月，58同城宣布并購(gòu)安居客，世聯(lián)行投資4.2億元入股Q房網(wǎng)。二是資本的大量介入將改變房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)和競(jìng)爭(zhēng)格局，資本將成為影響行業(yè)變化與發(fā)展的關(guān)鍵性變量，未來(lái)經(jīng)紀(jì)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)將轉(zhuǎn)變成資本和人才的角逐。

存量房交易占主導(dǎo)、消費(fèi)行為網(wǎng)絡(luò)化和資本參與這幾股力量的疊加將使未來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的變化與重組更加激烈。

2017年中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)市場(chǎng)供需分析

2017年，房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”基調(diào)，地方以城市群為調(diào)控場(chǎng)，從傳統(tǒng)的需求端抑制向供給側(cè)增加進(jìn)行轉(zhuǎn)變，限購(gòu)限貸限售疊加土拍收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。同時(shí)，短期調(diào)控與長(zhǎng)效機(jī)制的銜接更為緊密，大力培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，在控制房?jī)r(jià)水平的同時(shí)，完善多層次住房供應(yīng)體系，構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度，推動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立健全。

3月兩會(huì)政府工作報(bào)告堅(jiān)持宏觀政策要穩(wěn)、產(chǎn)業(yè)政策要準(zhǔn)、微觀政策要活、改革政策要實(shí)、社會(huì)政策要托底的政策思路，堅(jiān)持以推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線(xiàn)，適度擴(kuò)大總需求，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，深化創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，全面做好穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)各項(xiàng)工作，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定。10月18日，十九大報(bào)告中，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒”的基調(diào)，堅(jiān)持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。未來(lái)樓市政策仍會(huì)延續(xù)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一明確的主線(xiàn)，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

圖表：2014-2018年中國(guó)房地產(chǎn)竣工面積及增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

2017年中國(guó)房地產(chǎn)竣工面積達(dá)101486.41萬(wàn)平方米，較2016年同期下降4.4%。其中，商品住宅竣工面積達(dá)71815.12萬(wàn)平方米，較2016年下降7.0%;辦公樓竣工面積達(dá)4006.54萬(wàn)平方米，較2016年增長(zhǎng)10.4%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積達(dá)12670.26萬(wàn)平方米，較2016年增長(zhǎng)1.2%。2018年前五月(1-5月)房地產(chǎn)竣工面積達(dá)30483.78萬(wàn)平方米，較2017年同期下降10.1%。

圖表：2014-2018年中國(guó)商品房交易面積及增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年中國(guó)商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)達(dá)169407.82萬(wàn)平方米，較2016年同期增長(zhǎng)7.66%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積達(dá)144788.77萬(wàn)平方米，較2016年同期增長(zhǎng)5.3%;辦公樓銷(xiāo)售面積達(dá)4756.21萬(wàn)平方米，較2016年同期增長(zhǎng)24.3%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積達(dá)12838.14萬(wàn)平方米，較2016年同期增長(zhǎng)18.7%。2014-2017年中國(guó)商品房銷(xiāo)售面積年復(fù)合增速達(dá)8.9%，到2018年前五月(1-5月)中國(guó)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)56409.09萬(wàn)平方米，較2017年同期增長(zhǎng)2.9%。

欲了解關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2019-2025年中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2020-2025年中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告

  五年規(guī)劃是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)，也是一種綱領(lǐng)性文件。目前中國(guó)也是世界上編制五年規(guī)劃（計(jì)劃）最多的國(guó)家?！笆奈濉睍r(shí)期是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要?dú)v史性窗口期，是全面完成小康社會(huì)...

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