2020年1、2月北京二手房成交量跌近6成 北京二手房?jī)r(jià)格跌了多少？2020房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

• 2020年3月2日 WuYaNan來(lái)源：新浪網(wǎng) 635 36
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1-2月北京鏈家二手房實(shí)時(shí)成交量同比下降約57.6%。另外，受新冠肺炎疫情影響，二手中介機(jī)構(gòu)暫停對(duì)外營(yíng)業(yè)，客戶看房熱情減弱，整個(gè)市場(chǎng)幾乎陷入成交冰凍期，均價(jià)亦難維持上行趨勢(shì)，2月二手房成交均價(jià)54115元/平，環(huán)比下跌8.6%，同比下跌9.7%。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-2月北京二手房成交量同比下降超5成。2020年1-2月北京二手房網(wǎng)簽量約1.2萬(wàn)套，同比下降27.4%。2月北京二手房網(wǎng)簽量約3477套，環(huán)比下降59.4%，同比下降42.9%。1-2月北京鏈家二手房實(shí)時(shí)成交量同比下降約57.6%。另外，受新冠肺炎疫情影響，二手中介機(jī)構(gòu)暫停對(duì)外營(yíng)業(yè)，客戶看房熱情減弱，整個(gè)市場(chǎng)幾乎陷入成交冰凍期，均價(jià)亦難維持上行趨勢(shì)，2月二手房成交均價(jià)54115元/平，環(huán)比下跌8.6%，同比下跌9.7%。成交均價(jià)下跌亦受結(jié)構(gòu)性因素影響，2月高單價(jià)的中心城六區(qū)成交占比環(huán)比下降3.8個(gè)百分點(diǎn)。

疫情之下北京二手房幾近冰凍

2月2日，北京二手房在售房源漲價(jià)11套，降價(jià)376套，調(diào)價(jià)房源漲跌比1:34.2。鏈家新增客源2612位，帶看30人次。注意30人次，不是30套房。當(dāng)日，全市二手房網(wǎng)簽量160套。目前市場(chǎng)雖然冰凍，但還沒(méi)有徹底冰封，降價(jià)房源數(shù)量暴增，漲價(jià)房源數(shù)量極少。鏈家還有帶看，30人次大概可以看100套左右的房源。此外，日網(wǎng)簽160套屬于低位，這些二手房基本都是年前簽約的在消化。后續(xù)二手房網(wǎng)簽應(yīng)該會(huì)保持在工作日日均100-200套左右，1月底以來(lái)的成交停滯大約會(huì)體現(xiàn)在3月下旬的二手房網(wǎng)簽量上。

新冠肺炎對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響分析

2020年春節(jié)前后，因疫情的急速蔓延，房地產(chǎn)行業(yè)休眠，企業(yè)銷售停擺。這點(diǎn)和其他服務(wù)業(yè)，諸如餐飲、旅游面臨的困境基本相同，1月26日晚間，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)向會(huì)員單位并全行業(yè)發(fā)出號(hào)召，暫時(shí)停止售樓處銷售活動(dòng)，待疫情過(guò)后再行恢復(fù)。

(一)短期關(guān)停售樓處影響明顯，房企同期收入大幅下降

疫情的發(fā)展超出想象，對(duì)地產(chǎn)最直接的影響是售樓處的關(guān)閉以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的停工，銷售遇阻意味著未來(lái)的開(kāi)發(fā)拿地也將受阻;結(jié)合房企1月銷售數(shù)據(jù)，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)操盤口徑銷售金額5097.5億元，百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)規(guī)模較去年同期降低近12%，地產(chǎn)行業(yè)因疫情迎來(lái)休眠期不言自明。

圖：TOP100房企銷售額/億元

來(lái)源：中研普華研究院

(二)疫情打破高周轉(zhuǎn)，考驗(yàn)房企融資能力

房地產(chǎn)是典型的高負(fù)債行業(yè)，開(kāi)發(fā)商追求極至高周轉(zhuǎn)。很多地產(chǎn)商都在效仿碧桂園，從拿地、融資、設(shè)計(jì)、建設(shè)到開(kāi)盤，六個(gè)月周期，甚至更少時(shí)間。高周轉(zhuǎn)的目的是，最大限度地降低庫(kù)存和利息壓力;

現(xiàn)金流是房企賴以生存和持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，尤其在因突發(fā)疫情導(dǎo)致行業(yè)銷售幾乎停滯的情況下，銷售回款受阻，現(xiàn)金流壓力大增及負(fù)債水平上升，因此融資能力和融資成本對(duì)房企來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。由于疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了一定負(fù)面影響，預(yù)期未來(lái)市場(chǎng)資金成本逐漸走低，央行將在一定程度上釋放流動(dòng)性，未來(lái)房企在市場(chǎng)上的融資能力一定程度上影響著房企的發(fā)展腳步。

(三)資金充足的房企有望拿地突圍

從1月房企拿地情況來(lái)看，由于春節(jié)錯(cuò)峰，工作日減少，房企拿地力度減小。保利發(fā)展、中國(guó)鐵建、萬(wàn)科等部分資金充裕的房企保持了一定拿地力度。受疫情影響，銷售回款受阻，房企資金得不到有力補(bǔ)充，未來(lái)短期內(nèi)房企整體拿地力度將減小，土地市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)趨冷，但部分資金充足的房企在這過(guò)程中能夠抓住機(jī)遇，以相對(duì)較小的競(jìng)爭(zhēng)壓力拿地補(bǔ)庫(kù)存，以求長(zhǎng)期發(fā)展。

(四)中研普華總結(jié)

毋庸置疑，房企目前最重要的仍是要關(guān)注現(xiàn)金流，考慮到一季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，相信政府也會(huì)出臺(tái)一些諸如降息、降準(zhǔn)等比較大力度的刺激性政策，適當(dāng)放松房地產(chǎn)調(diào)控的可能性大，出臺(tái)相關(guān)政策刺激地產(chǎn)保增長(zhǎng)。關(guān)注央行政策及地方的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

2020年北京房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)

中國(guó)科學(xué)院預(yù)測(cè)科學(xué)研究中心發(fā)布報(bào)告預(yù)計(jì)，2020年全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格約9753元/平方米，同比上漲約6.1%。截至2018年年底，北京市常住總?cè)丝?154.2萬(wàn)人，比2017年年末減少16.5萬(wàn)人，其中北京市戶籍總?cè)丝?375.8萬(wàn)人，比2017年年末增加16.6萬(wàn)人。相較2017年末的2170.7萬(wàn)人，減少了16.5萬(wàn)人。而2016年末，北京常住人口達(dá)到峰值，為2172.9萬(wàn)人。

中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大解析，1月二手房?jī)r(jià)格小幅上漲主要有三點(diǎn)原因。一是去年本市新建商品住宅價(jià)格多月保持小幅增長(zhǎng)，而二手房房?jī)r(jià)卻多月環(huán)比下降，從而相比一手房，二手房?jī)r(jià)格相對(duì)處于低位。二是二手房在位置上較不少新建商品房具有優(yōu)勢(shì)。三是因城市更新等原因，二手房居住功能較一手房居住功能差距明顯變小。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。目前主要業(yè)務(wù)是接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的委托，銷售其開(kāi)發(fā)的新商品房。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，不僅是代理新房的買賣，還包括代理舊房的買賣，不僅代理房地產(chǎn)的買賣，還代理房地產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)。如果說(shuō)新房市場(chǎng)催生的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，那么二手房市場(chǎng)催生的則是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。因此，這里的潛在空間主要是指圍繞二手房交易所生產(chǎn)交易傭金、廣告支出和配套服務(wù)三個(gè)方面。

2018年1-6月份，商品房銷售面積77143萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.3%，增速比1-5月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)3.2%，辦公樓銷售面積下降6.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)2.4%。商品房銷售額66945億元，增長(zhǎng)13.2%，增速提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)14.8%，辦公樓銷售額下降3.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)5.7%。截至2000年，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已達(dá)2.5萬(wàn)家，從業(yè)人員約有20多萬(wàn)人;截至2017年底，保守估計(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)機(jī)構(gòu)已超過(guò)10萬(wàn)家，從業(yè)人員逾百萬(wàn)?？梢?jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展迅速，規(guī)模不斷擴(kuò)大，行業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。

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  房地產(chǎn)中介行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)中介貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過(guò)程之中，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)提供了多元化的中介服務(wù)。房地產(chǎn)中介在我國(guó)既是一個(gè)年輕的行業(yè)，又是一...

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