力促房地產(chǎn)與金融正常循環(huán) 多地首套房貸利率開啟動(dòng)態(tài)調(diào)整

• 黃江 2023年1月29日 來(lái)源：新浪 587 33
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當(dāng)前，房地產(chǎn)與金融的關(guān)聯(lián)度較高。房地產(chǎn)貸款，以及以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款，二者占銀行業(yè)全部貸款余額的39%?？梢?，若房地產(chǎn)與金融循環(huán)淤堵，容易引發(fā)外溢性風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

力促房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)

房地產(chǎn)與金融的正常循環(huán)，事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行。近期多家金融管理部門表示，力促金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)。要?jiǎng)?wù)必做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作，滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理融資需求;堅(jiān)持“房住不炒”定位，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策;推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)都是系統(tǒng)重要性行業(yè)。前者是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，后者是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的血液。房地產(chǎn)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，在GDP中占比約7%，若加上建筑業(yè)占比則高達(dá)14%。金融關(guān)乎國(guó)家核心競(jìng)爭(zhēng)力，金融安全是國(guó)家安全的重要組成部分。當(dāng)前，房地產(chǎn)與金融的關(guān)聯(lián)度較高。房地產(chǎn)貸款，以及以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款，二者占銀行業(yè)全部貸款余額的39%?？梢?，若房地產(chǎn)與金融循環(huán)淤堵，容易引發(fā)外溢性風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

促進(jìn)房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)，關(guān)鍵要把握好“度”。以房地產(chǎn)貸款為例，首先，我們不能將其妖魔化，必須承認(rèn)合理、適度的房地產(chǎn)貸款增速有助于推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也有助于滿足購(gòu)房者的剛性、改善性住房需求。其次，凡事過(guò)猶不及。此前，房地產(chǎn)市場(chǎng)曾出現(xiàn)“過(guò)度金融化”問(wèn)題。一方面，房企大多身患“三高”疾病，高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn);不少房企爭(zhēng)相布局、涌入金融領(lǐng)域，比如投資、持股商業(yè)銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、信托公司等。另一方面，個(gè)人住房貸款快速增長(zhǎng)，居民部門的杠桿率高企;此外，一些違法違規(guī)行為又加劇了風(fēng)險(xiǎn)，如消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比負(fù)增長(zhǎng)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，中國(guó)商品房銷售規(guī)模從2021年的近18億平方米降至13.6億平方米;商品房銷售額從2021年的約18.2萬(wàn)億元(人民幣，下同)降至約13.3萬(wàn)億元。商品房銷售規(guī)模創(chuàng)下多年新低。同時(shí)，去年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速首次出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。房屋新開工面積、土地購(gòu)置面積、房企到位資金等指標(biāo)均大幅下滑。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，盡管支持房地產(chǎn)發(fā)展的幾項(xiàng)重要維度(人口、城鎮(zhèn)化速度等)在過(guò)去幾年已經(jīng)發(fā)生了一些變化，但市場(chǎng)面在2022年才真正顯示樓市開始進(jìn)入新周期。

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛也認(rèn)為，近年來(lái)，房地產(chǎn)高位運(yùn)行是不合理、不可持續(xù)的。由于一些長(zhǎng)期變量發(fā)生改變，如人均住房面積、人口老齡化等，房地產(chǎn)不可能像過(guò)去一樣高位增長(zhǎng)了，“我們預(yù)判未來(lái)十年房地產(chǎn)以及住房新增部分規(guī)模在10億平方米至12億平方米左右，匹配相應(yīng)房地產(chǎn)投資規(guī)?！?。

經(jīng)過(guò)去年的深度調(diào)整，他指出，從總量上看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正在接近合理區(qū)間。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平也認(rèn)為，房地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代落幕，進(jìn)入存量時(shí)代。他指出，目前城鎮(zhèn)住房套戶比(住宅套數(shù)和家庭戶數(shù)的比例)已達(dá)1.09，供求基本平衡，未來(lái)多數(shù)城市將面臨住房過(guò)剩，再加上人口老齡化加速到來(lái)，未來(lái)住房需求將有所收縮。

現(xiàn)房銷售推動(dòng)轉(zhuǎn)型

在供給與需求重新平衡的過(guò)程中，新周期或?qū)⒗_序幕。近期官方所提及的一項(xiàng)關(guān)鍵變化值得注意。

近日召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，將當(dāng)前和今后一段時(shí)期的房地產(chǎn)工作重點(diǎn)總結(jié)為“穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)和促轉(zhuǎn)型”。在促轉(zhuǎn)型方面，會(huì)議明確指出，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)中研普華研究院《2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

目前，信貸、債券、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”，“保交樓”專項(xiàng)借款資金已基本投放至項(xiàng)目，優(yōu)質(zhì)房企的融資環(huán)境已明顯改善。2022年9月至11月，房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比多增2000多億元;2022年四季度，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行同比增長(zhǎng)22%。在需求端，要著力改善預(yù)期，支持剛性和改善性住房需求，這也有助于房企銷售企穩(wěn)、回款恢復(fù)。目前，個(gè)人住房貸款的放款速度已達(dá)到2019年以來(lái)最快，2022年12月新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率，全國(guó)平均為4.26%，達(dá)到2008年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的歷史最低水平。

多地首套房貸利率開啟動(dòng)態(tài)調(diào)整

距離人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)今年1月5日“決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”已經(jīng)過(guò)去了二十余天，房貸款利率下調(diào)了嗎?據(jù)了解，在動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下，江西九江、山西太原、河北唐山等部分符合條件的城市已下調(diào)了當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率下限，有的首套房貸款利率下調(diào)至3.8%。

據(jù)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的通知，建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。若某城市的新建商品住宅銷售價(jià)格連續(xù)3個(gè)月環(huán)比、同比均下降，該城市可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)氐氖滋追坷收呦孪蕖?/p>

此次調(diào)整的關(guān)鍵變量，是首套房利率政策下限，即“底”的變化。在房貸利率的定價(jià)機(jī)制中，“底”是基礎(chǔ)。首先，監(jiān)管部門在全國(guó)層面給出一個(gè)“底”;其次，各城市決定在全國(guó)“底”的基礎(chǔ)上加多少，形成相應(yīng)的城市“底”;最后，各銀行決定在城市“底”的基礎(chǔ)上加多少，形成實(shí)際的執(zhí)行利率。根據(jù)新政，符合條件的城市可階段性下調(diào)或取消首套房利率的“底”，這有助于較大幅度降低購(gòu)房者的財(cái)務(wù)成本。

正確理解新政，要注意“首套房”概念。有聲音質(zhì)疑，下調(diào)、取消首套房利率政策下限，是否會(huì)導(dǎo)致熱錢涌入樓市?對(duì)此不必?fù)?dān)憂。調(diào)整只涉及“首套房”利率，并不涉及二套房，“房住不炒”的定位不會(huì)變。新政強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)施策，大力支持購(gòu)買第一套住房的剛性需求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

正確理解新政，要關(guān)注“部分城市”劃定。新政不是“大水漫灌”，而是“因城施策”。首先，新政考察某城市的新建商品住宅銷售價(jià)格，而非存量房產(chǎn);其次，該價(jià)格必須連續(xù)3個(gè)月環(huán)比、同比均下降。由此可見，符合條件的城市數(shù)量有限。新政有助于滿足三線城市以及部分二線城市的新市民購(gòu)房需求。

正確理解新政，要把握“動(dòng)態(tài)調(diào)整”安排。新政兼具靈活性和穩(wěn)定性。何為靈活?房貸利率根據(jù)房?jī)r(jià)走勢(shì)雙向、動(dòng)態(tài)調(diào)整。需注意，在后續(xù)的評(píng)估期內(nèi)，若該城市的新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，那么自下一個(gè)季度起，該城市要恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套房利率下限。何為穩(wěn)定?眾所周知，雖然房?jī)r(jià)存在周期性波動(dòng)，但若形成趨勢(shì)性波動(dòng)，即連續(xù)3個(gè)月上漲或連續(xù)3個(gè)月下降，通常需要較長(zhǎng)時(shí)間。也就是說(shuō)，盡管新政每季度評(píng)估房?jī)r(jià)變動(dòng)，但多數(shù)城市不會(huì)觸發(fā)利率調(diào)整的條件，觸發(fā)條件所需要的時(shí)長(zhǎng)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)評(píng)估周期時(shí)長(zhǎng)。

接下來(lái)，各地要從利長(zhǎng)遠(yuǎn)、促發(fā)展的角度出發(fā)，科學(xué)評(píng)估、動(dòng)態(tài)掌握當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)變動(dòng)情況，用足、用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，穩(wěn)定預(yù)期、提振信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

《2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》由中研普華研究院撰寫，本報(bào)告對(duì)該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告

  在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)金融行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場(chǎng)和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

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