2023中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間與政策環(huán)境

• 黃江 2023年2月24日 來源：新浪 898 56
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從目前國家和地方政府出臺的政策來看，主要目的在于深化工業(yè)用地姓“工”本質，進一步強化工業(yè)地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的服務屬性，旨在提高土地利用效率，提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展質量。

從20世紀90年代末開始，隨著科學技術的不斷發(fā)展，國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)類型由傳統(tǒng)紡織、煤炭、鋼鐵、機械等工業(yè)產(chǎn)業(yè)逐漸向以先進制造業(yè)、生物醫(yī)藥制造、高新技術產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)轉變，中國產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃和建設逐漸向精細化、專業(yè)化的方向發(fā)展，出現(xiàn)了以現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)為主體集聚的軟件園、電子商務園、特色小鎮(zhèn)、創(chuàng)意文化園等，是以現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)為主體的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園?？傮w來看，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園是城市產(chǎn)業(yè)結構的重要構成部分，是集新體制、新技術、新產(chǎn)業(yè)、新經(jīng)濟為一體的創(chuàng)業(yè)中心和經(jīng)濟單元，具有生產(chǎn)高效化、技術集約化、管理企業(yè)化、節(jié)能環(huán)保化、功能多樣化、效益最大化等特點。因此，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園是具有資產(chǎn)統(tǒng)一經(jīng)營管理產(chǎn)業(yè)綜合體。例如，特色小鎮(zhèn)、科技園區(qū)、物流園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等。

2023中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間與政策環(huán)境

近年來，國家高度重視營商環(huán)境，大力優(yōu)化市場環(huán)境，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供培育和發(fā)展空間。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為我國區(qū)域經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化的載體，國家和地方政府出臺了一系列產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級、區(qū)域一體化發(fā)展的相關政策，鞏固壯大實體經(jīng)濟根基。2021年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在新冠疫情和逆全球化雙重沖擊下，實現(xiàn)了高質量、可持續(xù)發(fā)展。從目前國家和地方政府出臺的政策來看，主要目的在于深化工業(yè)用地姓“工”本質，進一步強化工業(yè)地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的服務屬性，旨在提高土地利用效率，提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展質量。

2022年，工業(yè)用地推地力度上漲，推出、成交均上升。2022年，全國300城共推出工業(yè)用地規(guī)劃建筑面積11.32億平方米，同比上升13.8%;共成交工業(yè)用地10.43億平方米，同比上升16.8%，推出和成交較2021年均有小幅上漲。企業(yè)在合作主體上更趨多元化，標桿企業(yè)加大行業(yè)布局。公募REITs破百億，產(chǎn)業(yè)園區(qū)已成為公募REITs重點發(fā)行對象。

2022年百強園區(qū)中，GDP超過1000億元的園區(qū)共有48個，高新技術企業(yè)數(shù)量超過300家的園區(qū)共有65個，進出口額超過500億元的園區(qū)共有40個。其中，53家入榜的國家級高新區(qū)，企業(yè)營業(yè)收入達334773億元，占所有國家級高新區(qū)企業(yè)營業(yè)收入的78%。47家入榜的國家級經(jīng)開區(qū)，實際利用外資達318億美元，占所有國家級經(jīng)開區(qū)實際利用外資總額的52%，馬太效應正在釋放。

中國產(chǎn)業(yè)園行業(yè)發(fā)展趨勢與前景預測

從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能構建上來看，由過去的工業(yè)園區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)到現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，也是因勢利導地利用了企業(yè)自身的功能構建，企業(yè)集中布局，資源集約利用，集聚效應凸顯，輻射帶動能力更強，不僅能夠發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈的效益，也能縮減中間生產(chǎn)成本，進而實現(xiàn)價值的最大化?！案幼⒅厥故袌鲈谫Y源配置中起決定性作用”，無論是國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉移和國際產(chǎn)業(yè)轉移，歸根結底還是應以市場和企業(yè)為主導，對于政府來說，要積極轉變角色，從過去的“包辦婚姻”思維中跳躍出來，轉向推進平臺建設、機制體制創(chuàng)新、服務提升和創(chuàng)新環(huán)境培育上，著力提高行政效率，強化“軟環(huán)境”和“硬環(huán)境”建設，吸引技術、人才、信息、資本等要素集聚，創(chuàng)造更有利于企業(yè)生存、發(fā)展、創(chuàng)新的條件。

十九大報告給中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展指明方向，繼續(xù)支持產(chǎn)業(yè)轉型升級，提高發(fā)展水平，促進產(chǎn)業(yè)邁向全球價值鏈中高端，將培育若干世界級先進制造業(yè)集群，另外區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、鄉(xiāng)村振興發(fā)展等戰(zhàn)略實施，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展的趨于選擇起到一定指導性作用。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2027年中國產(chǎn)業(yè)園行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示：

近兩年，隨著科技產(chǎn)業(yè)革命的深化以及國家戰(zhàn)略政策的頻繁調(diào)整，中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展已經(jīng)進入到4.0的產(chǎn)業(yè)綜合體階段，并在產(chǎn)業(yè)內(nèi)核、運營模式等方面呈現(xiàn)出全新的特征及發(fā)展趨勢。在4.0階段，園區(qū)的發(fā)展特別強調(diào)了產(chǎn)業(yè)與城市之間的關系，科技服務產(chǎn)業(yè)是天然的園區(qū)城市化發(fā)展產(chǎn)業(yè)內(nèi)核選擇，以“園”興“城”，以“城”促“園”的產(chǎn)城一體化發(fā)展模式，在“十四五”新的期間，對打造城市經(jīng)濟新內(nèi)核，新型城鎮(zhèn)化建設等方面起到巨大作用。

中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將進入?yún)f(xié)同發(fā)展階段，轉型升級仍然是主要目標，區(qū)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將出現(xiàn)結構化差異，管理服務智慧化，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群化，越來越多的企業(yè)扎堆進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域，經(jīng)濟新常態(tài)下的“新城建設”新趨勢，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將進入規(guī)劃主導發(fā)展階段，新形式下“特色小鎮(zhèn)”也將更有特色，重心逐漸布局二三線城市，提高土地利用效率。

中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是一個以基礎設施建設、服務設施投資、物流倉儲和科技產(chǎn)業(yè)園開發(fā)為主的綜合性行業(yè)。它既有著城市化和產(chǎn)業(yè)轉型的需求，也有著投資和服務的支持，作為一個綜合性的行業(yè)，它可以滿足國家經(jīng)濟發(fā)展的多方面需求。

根據(jù)市場調(diào)研在線網(wǎng)發(fā)布的2023-2029年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場行情動態(tài)及投資規(guī)模預測報告分析,2020年上半年，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)了規(guī)模以上工業(yè)增加值7.8萬億元，同比增長3.3%;銷售總額22.2萬億元，同比增長4.9%。2020年上半年，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模和市場規(guī)模正在穩(wěn)步擴大。

同時，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也是新興行業(yè)，未來發(fā)展前景廣闊。隨著中國經(jīng)濟結構升級，產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求將會進一步增加。此外，中國政府在完善現(xiàn)代物流體系、推動農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展等方面也給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了機遇。

未來，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)保持健康發(fā)展。中國政府將持續(xù)加強對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的政策支持，促進產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資和發(fā)展。同時，中國政府也將持續(xù)加大對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資金支持，以促進產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資和發(fā)展。未來，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模和市場規(guī)模將持續(xù)擴大，未來的發(fā)展前景非常廣闊。

總之，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模和市場規(guī)模正在穩(wěn)步擴大，未來發(fā)展前景廣闊。中國政府將不斷加強對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的政策支持，建立完善的投資和服務體系，以促進產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

所謂“國民共進”的特點，即國資企業(yè)和民營企業(yè)能各自發(fā)揮優(yōu)勢，抱團共建，比如國企一般具備資源與建設能力優(yōu)勢，而民企則有靈活性與運營管理優(yōu)勢。

近兩年的案例包括：華潤置地和中城新產(chǎn)業(yè)合作，共同成立潤城新產(chǎn)業(yè)，布局產(chǎn)業(yè)運營服務和產(chǎn)業(yè)空間載體開發(fā);中國金茂和宏泰發(fā)展達成合作，目前已達成私有化宏泰發(fā)展的所有先決條件;南山控股和中南高科合作簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，包括產(chǎn)業(yè)園聯(lián)合開發(fā)、運營管理合作、共建基金等。

國民合作要想成功，不僅是分工的問題，更關鍵在于企業(yè)文化基因如何共生共榮，合作模式、機制、團隊如何打造，破解這些問題的企業(yè)，未來才會有更大的發(fā)展空間與潛力。

首先，合作的前提條件是價值觀趨同。雙方都專注產(chǎn)業(yè)，服務產(chǎn)業(yè)。眼中盯著的不是拿地銷售的短期收益，更不會借產(chǎn)業(yè)之名做勾地之實。價值觀類似帶來對目標制定的一致，完成目標所用的方法一致。

其次，雙方存在非常強的互補關系。國企有資源、有需求，民企有能力、有經(jīng)驗。合作雙方都需要有較強的實力，彼此可以形成互補的關系，然而真正能做到的企業(yè)屈指可數(shù)。

另外，需要雙方共同將優(yōu)質資產(chǎn)投入，華潤置地和中城新產(chǎn)業(yè)幾乎沒有保留的將優(yōu)質資源和能力注入到新平臺中，并約定排他條款，推動了新平臺可持續(xù)地快速發(fā)展。

最后，相互磨合是必然。這種磨合并不是將雙方的優(yōu)勢磨平，反而是在產(chǎn)生一種新的能力。民企在園區(qū)市場的專業(yè)能力毋庸置疑。但是，對于政府合規(guī)的理解、管理和執(zhí)行能力畢竟不如國企央企。園區(qū)市場首先服務的是政府。對于政府訴求的理解和穿透是做好產(chǎn)業(yè)園的首要能力。

《2023-2027年中國產(chǎn)業(yè)園行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進行了分析，重點分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀從20世紀90年代末開始，隨著科學技術的不斷發(fā)展，國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)類型由傳統(tǒng)紡織、煤炭、鋼鐵、機械等工業(yè)產(chǎn)業(yè)逐漸向以先進制造業(yè)、生物醫(yī)藥制造、高新技術產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)轉變，中國產(chǎn)業(yè)園...

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