中國全面推動不動產(chǎn)“帶押過戶”改革 降低制度性交易成本

• 吳澳燕 2023年4月6日 來源：中新網(wǎng) 257 9
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中國自然資源部近日聯(lián)合銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》。通知指出，深化不動產(chǎn)登記和金融便民利企合作，協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”。

“帶押過戶”是指根據(jù)《民法典》規(guī)定，已經(jīng)抵押的不動產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)移時，無須提前還貸或墊付資金，即可完成過戶、重新抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接?！皫а哼^戶”優(yōu)化了交易流程，提高了交易效率，降低了交易成本，為二手房交易市場注入了新的活力?！皫а哼^戶”對于規(guī)范二手房交易流程，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)，穩(wěn)定房價預(yù)期，提振二手房交易市場信心有一定積極作用。

中國全面推動不動產(chǎn)“帶押過戶”改革

中國自然資源部近日聯(lián)合銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》。通知指出，深化不動產(chǎn)登記和金融便民利企合作，協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”。

在實踐中，主要形成了三種“帶押過戶”的辦理模式，包括新舊抵押權(quán)組合模式、新舊抵押權(quán)分段模式以及抵押權(quán)變更模式。通知要求各地結(jié)合本地實際，確定適宜的辦理模式，并結(jié)合實踐不斷豐富發(fā)展。

，目前，全國共有15個省份100多個地市開展了不動產(chǎn)“帶押過戶”，共辦理業(yè)務(wù)1.3萬多筆，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。

降低制度性交易成本

不動產(chǎn)“帶押過戶”實行以前，對于企業(yè)和民眾來說，已抵押的不動產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)移的，需要先籌集資金歸還貸款、辦理不動產(chǎn)抵押注銷，再辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移、申請新貸款、辦理新抵押權(quán)登記，不僅交易成本高、時間長，而且流程繁瑣復(fù)雜。

通過加強登記和金融的協(xié)同，在全國推進(jìn)做好不動產(chǎn)“帶押過戶”，一方面可以降低制度性交易成本，另一方面可以維護(hù)買賣雙方、抵押人抵押權(quán)人等各方權(quán)益，滿足企業(yè)和民眾對財產(chǎn)權(quán)高質(zhì)高效保護(hù)的需求，不僅是優(yōu)化不動產(chǎn)登記領(lǐng)域營商環(huán)境的一項重要改革舉措，也是助力經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展的一項措施。

“帶押過戶”這一交易模式對房地產(chǎn)市場的影響表現(xiàn)在以下方面：一是交易環(huán)節(jié)的縮短，交易成本的降低，將加快存量房地產(chǎn)交易的速度，提高存量市場的資金流動性;二是在一定程度上激發(fā)存量二手房市場尤其是改善型換房的交易需求;三是推動產(chǎn)權(quán)登記、貸款業(yè)務(wù)的管理和操作流程、工具等方面升級，“帶押過戶”會促進(jìn)依托于大數(shù)據(jù)和人工智能的智慧抵押的發(fā)展，智慧抵押通過一個可擴展的平臺形成一套規(guī)范性的流程和制度，實現(xiàn)不動產(chǎn)抵押登記與金融貸款業(yè)務(wù)深度融合，打破不同單位、不同機構(gòu)、不同業(yè)務(wù)之間的界限，通過移動化、線上化、智能化的方式，在一個平臺即可“一站式”辦結(jié)抵押登記、抵押變更、注銷登記及銀行放款業(yè)務(wù)，真正實現(xiàn)全程網(wǎng)辦。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年二手房行業(yè)風(fēng)險投資態(tài)勢及投融資策略指引報告》顯示：

二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房。

2022年房地產(chǎn)市場規(guī)模從18.2萬億的峰值降至13.3萬億，這是自2017年提出“峰值時代”以來，全國商品房銷售金額首次出現(xiàn)減量。不過，白皮書指出，未來5年，新房市場規(guī)模將維持10萬億元以上，新房及二手房市場規(guī)模合計將超20萬億元。

二手房行業(yè)市場發(fā)展態(tài)勢分析

3月全國重點監(jiān)測65城中，有25城二手房掛牌均價呈現(xiàn)環(huán)比上漲趨勢，超六成經(jīng)紀(jì)人看漲4月二手房成交量。

新房市場方面，報告顯示，3月全國重點監(jiān)測的65城中有29城新房線上均價環(huán)比上漲。3月份，購房者信心指數(shù)為104.5，環(huán)比微跌2.1%。在意向購房者中，52.4%的購房者是基于剛需首套置業(yè)需求。在樓市政策持續(xù)利好、市場回暖的趨勢下，31.8%的購房者認(rèn)為4月是購房的好時機。對于房價和交易量的看法，46.2%的購房者認(rèn)為4月房價走勢將基本持平，37.7%的購房者認(rèn)為4月份新房成交套數(shù)將環(huán)比上漲。

二手房市場方面，報告顯示，3月份全國新增掛牌房源量環(huán)比上漲7.6%。其中，上海、廣州和深圳新增掛牌房源量環(huán)比均上漲，深圳漲幅最高為11.2%。從全國范圍來看，南昌、南寧、三亞、長沙、?？诘瘸鞘协h(huán)比漲幅均在30%以上。市場供應(yīng)增加的同時，購房需求也迎來上升趨勢。53.3%的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為2023年4月份二手房價格走勢將繼續(xù)上漲，有62.4%的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為4月份二手房市場的成交量將增加。

在房地產(chǎn)市場經(jīng)過了多年的高速發(fā)展之后，一線城市和部分二線城市，由于土地資源的稀缺性，城市可開發(fā)空間逐步縮小，壓縮了新房市場的空間，二手房交易量逐步上升，市場進(jìn)入存量房時代。數(shù)據(jù)顯示，去年全國二手房交易規(guī)模占住房交易總額的比例達(dá)到41%，一線城市二手房交易額已達(dá)新房的2.1倍。

過去5年，中國二手房交易體量實現(xiàn)跨越式增長，全國交易量達(dá)1557萬套，占全部房屋總交易額的70%。過去20年，北京的二手房交易GMV(成交總額)為5.1萬億元，交易總套數(shù)為210萬套，交易量翻了7.5倍，GMV翻了120倍;上海的二手房交易GMV為6.6萬億元，交易總套數(shù)為365萬套，交易量翻了15倍，GMV翻了250倍。隨著存量市場進(jìn)一步發(fā)展，核心城市的二手房交易已超過新房成為主導(dǎo)。

目前，我國二手房市場累計交易額已突破30萬億元，核心城市的二手房交易已超過新房成為主導(dǎo)。但是，高流失率、惡性競爭、重復(fù)建設(shè)以及用戶滿意度不達(dá)標(biāo)等問題依然困擾著房屋中介行業(yè)。未來只有“抱團(tuán)”發(fā)展，才能提高行業(yè)整體效率，降低邊際成本，推動行業(yè)向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年二手房行業(yè)風(fēng)險投資態(tài)勢及投融資策略指引報告》。

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