四月土地市場分化依舊 2023年房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀

• 陳澤芳 2023年5月6日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 577 32
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土地市場冷熱不均，與樓市的分化存在高度相關性。據(jù)中指數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計，4月以來，重點城市樓市活躍度下行，市場降溫明顯，重點百城商品住宅成交面積環(huán)比下降近兩成。這樣的情況也促使企業(yè)將視線更多地集中在高能級城市。張凱認為，在4月銷售未能持續(xù)復蘇的背景下，房企對

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，在疫情管控放松的背景下，宏觀經(jīng)濟的修復仍離不開地產(chǎn)的企穩(wěn)，預計政策面仍以寬松為主。地產(chǎn)在經(jīng)歷了一年半快速下行期后，供給已降至接近中長期均衡水平，繼續(xù)下降的空間有限，政策不斷疊加下有望驅(qū)動行業(yè)走出困境。中國經(jīng)濟發(fā)展，最重要的頂梁柱，來自于房地產(chǎn)。這一點是毋庸置疑的。隨著中國房地產(chǎn)市場的開發(fā)，引發(fā)國家經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場在過去幾十年的發(fā)展中，成為了經(jīng)濟的支柱。所以，作為我國經(jīng)濟的最重要組成部分，房地產(chǎn)的地位是不容動搖的根本所在。

房地產(chǎn)市場對于中國而言，經(jīng)過20多年的快速發(fā)展，不僅影響著房地產(chǎn)行業(yè)本身，還有建筑行業(yè)，兩者合并起來的GDP占比高達13%。對于中國GDP可謂影響重大。據(jù)不完全統(tǒng)計，依托房地產(chǎn)行業(yè)進行就業(yè)的人員就高達7000多萬，如果按照一個家庭來計算的話，這些依托房地產(chǎn)市場工作的人員，間接的就涉及到超過2億人口的生活問題。

經(jīng)歷第三輪行業(yè)大洗牌后，房企要活下去的首要籌碼，便是財務盤面安全、融資通道順暢。去年四季度以來，中央對房企端“三支箭”的融資支持政策落地，一定程度緩解了房企債務壓力，2023年前三個月房企國內(nèi)信用債和海外債新發(fā)行量均同比增長。但需要看到，目前能實現(xiàn)外部融資的企業(yè)，仍是穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，大多出險房企已被擋在門外。

四月土地市場分化依舊 2023年房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀

2023年以來的土地市場暖意漸增。4月份土地市場的溢價率水平維持在7.2%的相對高位;流拍率僅為11%，是2022年下半年以來第三低點。據(jù)中指院統(tǒng)計，前4個月，22城市本級土拍熱度高于去年任一批次，主要體現(xiàn)在已完成土拍的19城地塊觸頂率、溢價成交地塊比例均有所提升，分別為44%、54%，而去年熱度最高的一批次19城總體水平分別為24%、40%。

土地市場冷熱不均，與樓市的分化存在高度相關性。據(jù)中指數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計，4月以來，重點城市樓市活躍度下行，市場降溫明顯，重點百城商品住宅成交面積環(huán)比下降近兩成。這樣的情況也促使企業(yè)將視線更多地集中在高能級城市。張凱認為，在4月銷售未能持續(xù)復蘇的背景下，房企對投資的“安全性”更為關注，核心城市、核心板塊是房企關注焦點。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》分析：

進入2023年，房地產(chǎn)行業(yè)利好政策不斷，但樓市回暖的基礎并不穩(wěn)固;房企融資政策開了很多“口子”，但距離信用修復、恢復經(jīng)營、重啟拿地仍有很長的路要走。在2022年行業(yè)整體低迷的情況下，部分房企憑借優(yōu)質(zhì)的土儲布局、良好的經(jīng)營管理能力渡過難關。隨著未來銷售市場持續(xù)復蘇，遠洋集團等資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的房企，將更具有發(fā)展主動性，以助力其提升行業(yè)地位、穩(wěn)定過渡到新的地產(chǎn)周期。

這主要得益于上海、廣州、杭州、合肥等重點城市的帶動。以上海為例，19宗地塊中有15宗突破“競價上限”進入一次性報價區(qū)間，平均溢價率上升至7%以上，創(chuàng)下2021年以來新高。而杭州在2023年的第三輪土拍僅耗時50分鐘，12宗地塊就完成了出讓，平均溢價率也被推高至8.47%。合肥第二批次供地吸引了超60家房企，整體溢價率更是高達12.39%，在搖號中簽率不斷走低的情況下，房企的投資策略也開始向外圍優(yōu)質(zhì)區(qū)域轉(zhuǎn)移。先是上海本地房企大華爆冷拿下北京一宗地塊，此后碧桂園、龍湖出現(xiàn)在了上海、杭州的拍地名單中，且各自有所斬獲。據(jù)中指院統(tǒng)計，前4個月杭州市拿地金額TOP5中有四家民企，分別為坤和集團、濱江集團、偉星房產(chǎn)和碧桂園。其中，偉星房產(chǎn)、坤和集團分別以78億、75億元的拿地金額躋身長三角區(qū)域拿地金額的TOP5。

根據(jù)近來各大城市土地市場的表現(xiàn)，房企不約而同選中的重點城市包括市場韌性強的四個一線城市以及部分強二線城市。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，一線城市之外，在前4個月推進了集中供地的另外15城中，溢價成交地塊數(shù)量占比超5成的包括杭州、合肥、成都、南京，且均有超高熱度地塊獲得了數(shù)十家房企的青睞。

未來三四線土地投資會持續(xù)低位，房企會把有限的資金聚焦在核心城市、抗風險能力更強的城市，對于三四線，相信各家房企還會實行收縮的策略，從過去三高模式的擴張轉(zhuǎn)為更加穩(wěn)妥的防守態(tài)勢，以一二線的核心資產(chǎn)為主。值得一提的是，今年初監(jiān)管層對“雙集中”規(guī)則的淡化也為企業(yè)拿地提供了便利。上述區(qū)域負責人表示，對集中供地規(guī)則的優(yōu)化意味著供地時間更加靈活，拿地時的資金壓力也會有所減輕。

欲了解更多關于房地產(chǎn)行業(yè)的市場數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景，可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》。

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  2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告

  中研普華通過對房地產(chǎn)行業(yè)長期跟蹤監(jiān)測，分析房地產(chǎn)行業(yè)需求、供給、經(jīng)營特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提供深度的...

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