西安：重點(diǎn)整治違規(guī)分割出租、高收低出、長(zhǎng)收短付等住房租賃市場(chǎng)亂象

• 黃文玉 2023年8月3日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 372 17
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房屋租賃是指出租人(一般為房屋所有權(quán)人)將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃期限超過六個(gè)月雙方當(dāng)事人必須簽訂書面合同。

近日，陜西省西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局以及西安市市場(chǎng)監(jiān)督管理局、西安市稅務(wù)局、西安市公安局、中共西安市委網(wǎng)絡(luò)安全和信息化委員會(huì)辦公室等5部門印發(fā)《聯(lián)合整治住房租賃市場(chǎng)亂象工作方案》，進(jìn)一步整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)市場(chǎng)亂象治理。整治對(duì)象包括西安全市范圍內(nèi)開展住房租賃業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè)以及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。重點(diǎn)整治住房租賃企業(yè)以及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)經(jīng)營(yíng)、違規(guī)出租住房、違規(guī)分割出租、發(fā)布虛假租賃信息、采用“高收低出”、“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)以及違規(guī)提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)等違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為。

房屋租賃是由房屋的所有者或經(jīng)營(yíng)者將其所有或經(jīng)營(yíng)的房屋交給房屋的消費(fèi)者使用，房屋消費(fèi)者通過定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋的占有和使用權(quán)利的行為。房屋租賃是房屋使用價(jià)值零星出售的一種商品流通方式。

房屋租賃是指出租人(一般為房屋所有權(quán)人)將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃期限超過六個(gè)月雙方當(dāng)事人必須簽訂書面合同。房屋租賃合同中應(yīng)包括以下方面的主要條款：出租房屋的范圍、面積;房屋租賃的期限、用途;租金的數(shù)額及交付時(shí)間;房屋修繕的責(zé)任、轉(zhuǎn)租以及違約責(zé)任等等。在此基礎(chǔ)上，雙方當(dāng)事人應(yīng)持房屋租賃合同到房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理備案登記，領(lǐng)取《房屋租賃證》。

房屋租賃市場(chǎng)環(huán)境分析

外出農(nóng)民工是所謂“進(jìn)城務(wù)工人員”，實(shí)際是指本縣(市)境內(nèi)，地在鄉(xiāng)村，進(jìn)入城區(qū)從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)6個(gè)月及以上，常住地在城區(qū)，以非農(nóng)業(yè)收入為主要收入的勞動(dòng)者;或外縣(市)進(jìn)入本縣(市)城區(qū)從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)6個(gè)月及以上，常住地在城區(qū)，以非農(nóng)業(yè)收入為主要收入的勞動(dòng)者。2021年中國(guó)外出農(nóng)民工數(shù)量為17172萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)1.3%。隨著外出務(wù)工人數(shù)增加，城市房屋租賃人口數(shù)量也逐年增加。其中2021年中國(guó)城市房屋租賃人口數(shù)量約2.3億人，同比增長(zhǎng)4.5%。

內(nèi)隨著人口向城市群、都市圈流入，租房已成為新市民、青年人解決住房需求的主要方式。但目前我國(guó)城鎮(zhèn)套戶比提升至1.1，不少閑置的存量房因房齡偏高、品質(zhì)不足等問題，與青年人高品質(zhì)租住需求之間仍存在結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配。發(fā)展專業(yè)化長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)，存量房由專業(yè)長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，承擔(dān)起實(shí)現(xiàn)房屋全周期管理的重要角色，推動(dòng)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展成為已經(jīng)題中之義。

中國(guó)房屋租賃行業(yè)在產(chǎn)品豐富度、租房效率、服務(wù)保障、科技與智能化等方面帶給用戶的體驗(yàn)，已經(jīng)追趕世界水平，進(jìn)入健康發(fā)展新階段。增益租模式將業(yè)主從單純委托出租，轉(zhuǎn)向了合作共贏的伙伴關(guān)系，收益價(jià)值也從“即時(shí)價(jià)值”轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值”。“無(wú)空置期”使業(yè)主免受傳統(tǒng)出租市場(chǎng)出租周期不穩(wěn)定、房屋空置難出租的影響?！笆找嬗斜５?、年度有分成”讓在業(yè)主與自如的合作周期內(nèi)，無(wú)論市場(chǎng)如何變動(dòng)，每月都將收到至少80%的保底收益。對(duì)于出租期間的管理服務(wù)，增益租的模式也讓業(yè)主感受“生活服務(wù)的省心”。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年房屋租賃行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境與投資趨勢(shì)分析報(bào)告》顯示：

隨著土地、資金、金融和稅收等多渠道保障租賃住房的發(fā)展，住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)的大幅增加，有望緩解租賃住房市場(chǎng)的供需矛盾，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2021年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模約為2.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.8%。其中2021年中國(guó)30個(gè)城市租賃房源中，30平方米以下房屋租賃占比10.6%;30-60平方米房屋租賃占比26.7%;60-90平方米房屋租賃占比29.2%。

2021年政府監(jiān)管政策層層加碼，一定程度上起到了打擊市場(chǎng)亂象，控制房?jī)r(jià)漲幅的作用。而由于租賃人口集中，租賃住房需求量最高，一線城市租金波動(dòng)最大，租金水平仍然處于高位，平均租金為89.84元/月/㎡;而新一線城市與二線城市的租金水平相差不大，租金水平也控制得較為穩(wěn)定。其中，新一線城市平均租金為41.43元/月/㎡，二線城市平均租金為37.83元/月/㎡。

隨著一系列政策的出臺(tái)，長(zhǎng)租市場(chǎng)逐漸回暖并步入健康發(fā)展軌道。長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)應(yīng)具備產(chǎn)品化改造、專業(yè)出租、裝修交付、租期服務(wù)、專業(yè)團(tuán)隊(duì)塑造等5方面能力，以實(shí)現(xiàn)對(duì)全品類房屋的全周期管理。對(duì)上海自如而言，通過高水平的租房產(chǎn)品和“增益租”業(yè)主托管新模式，將積極推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型和全新產(chǎn)品落地。

房屋租賃市場(chǎng)投資分析

2021年中國(guó)房產(chǎn)租賃行業(yè)投資數(shù)量為5個(gè)，比2020年增加了3個(gè);中國(guó)房產(chǎn)租賃行業(yè)投資金額為26.85億元，同比下降58.8%。其中2021年中國(guó)房產(chǎn)租賃行業(yè)投資輪次中，天使輪投資數(shù)量為98個(gè);A輪房產(chǎn)租賃行業(yè)投資數(shù)量為85個(gè);B輪房產(chǎn)租賃行業(yè)投資輪次為35個(gè)。其中2021年中國(guó)房產(chǎn)租賃行業(yè)投資A輪次金額為112.11億元;房產(chǎn)租賃行業(yè)戰(zhàn)略投資金額為102.5億元;B輪房產(chǎn)租賃行業(yè)投資輪次金額為82.02億元。

發(fā)展租房市場(chǎng)面臨的最底層問題是租金收益率低，難以獲得長(zhǎng)期性的資金支持，因此未來(lái)租房市場(chǎng)發(fā)展需破解融資短板，拓展長(zhǎng)期融資渠道。同時(shí)，租房市場(chǎng)機(jī)構(gòu)占比低且以輕資產(chǎn)和分散式形式為主、租購(gòu)不同權(quán)導(dǎo)致租房需求短期化和重買輕租等也是未來(lái)應(yīng)逐步解決的問題。如何打通租購(gòu)兩個(gè)市場(chǎng)、實(shí)現(xiàn)租購(gòu)協(xié)同發(fā)展，探索以租換購(gòu)、政府收購(gòu)庫(kù)存商品住房作為保障性租賃住房等模式，是未來(lái)租房市場(chǎng)研究的一個(gè)重要命題。

中國(guó)房屋租賃行業(yè)市場(chǎng)供需狀況

2020年中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)供給規(guī)模達(dá)到了1.22萬(wàn)億元，2022年達(dá)到了1.97萬(wàn)億元，因?yàn)橐咔榈幕謴?fù)，整體的供給依舊慢慢趨于增長(zhǎng)狀態(tài)。2020年中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)需求規(guī)模下降到1.35萬(wàn)億元，2022年達(dá)到了2.02萬(wàn)億元，因?yàn)橐咔榈幕謴?fù)，勞動(dòng)力市場(chǎng)開始回暖導(dǎo)致房屋租賃市場(chǎng)需求上升。2020年中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到了1.33萬(wàn)億元，2022年達(dá)到了1.99萬(wàn)億元。

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  2023-2028年房屋租賃行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境與投資趨勢(shì)分析報(bào)告

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