房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析報(bào)告2023

• 黃文玉 2023年8月15日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 397 19
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房地產(chǎn)是一個(gè)綜合的較為復(fù)雜的概念，從實(shí)物現(xiàn)象看，它是由建筑物與土地共同構(gòu)成。土地可以分為未開(kāi)發(fā)的土地和已開(kāi)發(fā)的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結(jié)合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產(chǎn)物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1—7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積799682萬(wàn)平方米，同比下降6.8%。其中，住宅施工面積563026萬(wàn)平方米，下降7.1%。房屋新開(kāi)工面積56969萬(wàn)平方米，下降24.5%。其中，住宅新開(kāi)工面積41546萬(wàn)平方米，下降25.0%。房屋竣工面積38405萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20.5%。其中，住宅竣工面積27954萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20.8%。1—7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%;其中，住宅投資51485億元，下降7.6%。

房地產(chǎn)是一個(gè)綜合的較為復(fù)雜的概念，從實(shí)物現(xiàn)象看，它是由建筑物與土地共同構(gòu)成。土地可以分為未開(kāi)發(fā)的土地和已開(kāi)發(fā)的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結(jié)合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產(chǎn)物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。

房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，也是一項(xiàng)法律權(quán)利。前者是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅商鋪、廠房、倉(cāng)庫(kù)以及辦公用房等。地產(chǎn)指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。

在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也有三種存在形態(tài)，即土地(或土地使用權(quán))、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。法律意義上的房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這種財(cái)產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)等，由于和政府的財(cái)政收入密切相關(guān)及2008年后政府超發(fā)貨幣，在2008年以后，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)始畸形發(fā)展，對(duì)城市工商業(yè)和市民生活造成嚴(yán)重影響和負(fù)擔(dān)。

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

從2016年至2020年，由于房?jī)r(jià)上漲以及一二線城市的成交占比上升，房地產(chǎn)年成交金額從14萬(wàn)億元升至17萬(wàn)億元，但年銷售面積基本穩(wěn)定在16億平方米左右，幾乎沒(méi)有增長(zhǎng)。自2022年以來(lái)，全國(guó)已有超40個(gè)城市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，需求端政策調(diào)整力度加大，有利于緩和市場(chǎng)情緒，促進(jìn)合理住房需求釋放。

2022年1—6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資68314億元，同比下降5.4%;其中，住宅投資51804億元，下降4.5%。1—6月份，商品房銷售面積68923萬(wàn)平方米，同比下降22.2%;其中，住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額66072億元，下降28.9%;其中，住宅銷售額下降31.8%。

2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0%;其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。2022年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積904999萬(wàn)平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面積639696萬(wàn)平方米，下降7.3%。房屋新開(kāi)工面積120587萬(wàn)平方米，下降39.4%。其中，住宅新開(kāi)工面積88135萬(wàn)平方米，下降39.8%。房屋竣工面積86222萬(wàn)平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面積62539萬(wàn)平方米，下降14.3%。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》顯示：

從微觀經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費(fèi)者(包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性消費(fèi)主體和個(gè)人消費(fèi)者)，在特定的時(shí)期內(nèi)、一定的價(jià)格水平上，愿意購(gòu)買(mǎi)而且能夠購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)商品量。這里所說(shuō)的需求不同于通常意義的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)需求是指社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總需求，而在某一時(shí)期內(nèi)全社會(huì)或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)需求總量，包括實(shí)物總量和價(jià)值總量。

2022年，商品房銷售面積135837萬(wàn)平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。2022年末，商品房待售面積56366萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)10.5%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)18.4%。2022年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金148979億元，比上年下降25.9%。其中，國(guó)內(nèi)貸款17388億元，下降25.4%;利用外資78億元，下降27.4%;自籌資金52940億元，下降19.1%;定金及預(yù)收款49289億元，下降33.3%;個(gè)人按揭貸款23815億元，下降26.5%。2022年12月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)(簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”)為94.35。

2023年1—3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積764577萬(wàn)平方米，同比下降5.2%。其中，住宅施工面積538214萬(wàn)平方米，下降5.4%。房屋新開(kāi)工面積24121萬(wàn)平方米，下降19.2%。其中，住宅新開(kāi)工面積17719萬(wàn)平方米，下降17.8%。房屋竣工面積19422萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.7%。其中，住宅竣工面積14396萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.8%。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

在當(dāng)前形勢(shì)下，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策可能會(huì)影響一些有改善性需求的購(gòu)房者，有必要因城施策，將一些城市的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策調(diào)整為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，切實(shí)降低購(gòu)房者資金壓力。

盡管整個(gè)市場(chǎng)增速逐漸趨緩，但是，從一些數(shù)據(jù)可以看出，還是有不少投資機(jī)會(huì)。首先，一二線城市的房?jī)r(jià)相對(duì)較高，但是城市化進(jìn)程依然在繼續(xù)，人口遷移的趨勢(shì)也沒(méi)有改變，因此，部分一二線城市仍然具備投資價(jià)值。其次，隨著科技的不斷進(jìn)步，一些二三線城市也開(kāi)始發(fā)展成為新的科技城市，比如合肥、南京等城市，未來(lái)的發(fā)展空間也很大。

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