上半年預虧450億-550億 碧桂園發(fā)布公告 采取四項措施全力自救

• 李波 2023年8月14日 來源：中研普華集團、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 1032 65
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8月10日晚間，近期處于輿論風口浪尖的碧桂園以公告的方式正面回應市場關切，坦承“公司遇到了自成立以來最大的困難”，公司管理層進行了深刻的反思，并表態(tài)將全力自救，采取有力有效的措施，努力扭轉(zhuǎn)當前的困局。

8月10日晚間，近期處于輿論風口浪尖的碧桂園以公告的方式正面回應市場關切，坦承“公司遇到了自成立以來最大的困難”，公司管理層進行了深刻的反思，并表態(tài)將全力自救，采取有力有效的措施，努力扭轉(zhuǎn)當前的困局。

上半年預虧450億-550億

碧桂園在公告中表示，自2021年以來，房地產(chǎn)行業(yè)步入了前所未有的困難時期，多重不利因素疊加，導致行業(yè)銷售和公開市場融資面臨嚴峻的困難和挑戰(zhàn)。

據(jù)披露，2023年1-7月，碧桂園實現(xiàn)權益銷售金額1408億元，同比下降35%，較2021年下降61%;7月單月實現(xiàn)權益銷售金額121億元，連續(xù)第四個月環(huán)比下降，同比下降60%，較2021年下降78%。

另外，由于房地產(chǎn)行業(yè)銷售下行的影響，導致房地產(chǎn)業(yè)務結轉(zhuǎn)毛利率下降，物業(yè)項目減值增加，疊加外匯波動造成預期凈匯兌損失，碧桂園預期截至2023年6月30日止半年度的凈虧損介乎約450億元至550億元。

碧桂園表示，雖然公司上下已全力以赴自救，但市場整體尚未回暖，行業(yè)絕對規(guī)模下降，資本市場信心修復尚需時間，公司整體經(jīng)營壓力有增無減，導致2023上半年預計出現(xiàn)較大虧損，公司賬面可動用資金持續(xù)減少，出現(xiàn)了階段性的流動壓力。

對此，碧桂園管理層進行了深刻的反思，“雖然對本輪市場調(diào)整周期有預判，但對市場下行的深度、烈度和持續(xù)度估計不足，未能及早做出更有力度的應對措施，未能洞見房地產(chǎn)市場供求關系已發(fā)生重大變化，對三四線及更低線城市投資比例過大、負債率壓降速度不夠等潛在風險的認識不夠深刻、化解行動不夠及時有力?！?/p>

采取四項措施全力自救

“從哪里跌倒就從哪里爬起來?！北坦饒@方面表示，將全力自救，采取有力有效的措施，努力扭轉(zhuǎn)當前的困局。

一是：全力以赴保交付。公司將通過落實主體責任、?？顚Ｓ谩栏窆芾眍A售監(jiān)控資金等方式，切實保障全國范圍內(nèi)項目的運轉(zhuǎn)并完成保交樓任務，兌現(xiàn)對業(yè)主的承諾。

二是：積極化解階段性流動壓力。公司將與各持份者溝通，并考慮采取各種債務管理措施，以保障公司的未來長遠發(fā)展，為各持份者保存價值、維護利益。

三是：保障經(jīng)營有序開展。目前公司凈資產(chǎn)充足、土儲充裕，截至2022年底，凈資產(chǎn)約3096億元，總權益可售資源約12083億元(其中已獲取的權益可售資源約9555億元)，公司將盡最大努力做好銷售，努力盤活酒店、寫字樓、商鋪等沉淀資產(chǎn)，同時加強內(nèi)部管控，進一步精簡組織、減少行政管理費用開支，改善經(jīng)營效益，更好保障供應商、合作方等各利益相關方的權益。

四是加強特殊時期的組織領導。為更好地應對當前困難，公司成立由董事會主席任組長的專項工作小組，建立工作機制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、高效決策、有力推進，努力渡過難關。

碧桂園方面表示，雖然遇到了自成立以來最大的困難，但公司始終對中國經(jīng)濟的前景充滿信心，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過這一輪的深刻調(diào)整，終將回歸健康平穩(wěn)發(fā)展的軌道。

碧桂園將積極貫徹7月24日中央政治局會議精神，充分用好“民營經(jīng)濟31條”“金融16條”等有關政策，既立足當前，協(xié)調(diào)各方資源，全力以赴保交付、保運營;又著眼長遠，穩(wěn)妥推進各項經(jīng)營策略和風險化解措施，保障公司可持續(xù)健康發(fā)展，維護投資者的合法權益。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2023-2028年房地產(chǎn)投資行業(yè)并購重組機會及投融資戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示：

展望2023年，報告預計，房地產(chǎn)調(diào)控政策將邊際放松，小規(guī)模刺激會繼續(xù)推進、小步快走。

城鎮(zhèn)化的速率在放緩，80%左右的城鎮(zhèn)化水平未必會達到。數(shù)據(jù)顯示，2022年，我國城鎮(zhèn)化率為65.22%，比上年末僅提高0.50個百分點，提升幅度較此前年份明顯下降。

可能的原因是，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略成效初顯，鄉(xiāng)村留住了原本計劃流入城鎮(zhèn)的人口，并吸引在外打工者返鄉(xiāng)發(fā)展。鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實施，推動了城鄉(xiāng)之間的功能互補，提振了鄉(xiāng)村經(jīng)濟的活力。

從近期各省市公布的人口數(shù)據(jù)來看，一線城市及天津人口全部負增長，其中上海2022年人口減少達13.5萬人。二線城市中，被稱為“新一線”的城市，基本都出現(xiàn)人口增幅斷崖式下降。

城鎮(zhèn)化放緩，客觀上會減少人口流動，進而熨平住房需求的增長曲線。人口的凈流出導致房地產(chǎn)的供需關系發(fā)生變化，對于房價，尤其是一二線城市的房價，會產(chǎn)生較大的影響。

2023博鰲房地產(chǎn)論壇上，縱橫百富創(chuàng)始人兼CEO賴國強表示，當前客戶不是沒有房住，而是沒有合適的房住，對于中介行業(yè)從業(yè)者而言，更應該從客戶端出發(fā)，推薦合適的房源。

房地產(chǎn)本身應該追求長期穩(wěn)定，隨著經(jīng)濟的大環(huán)境改變，房地產(chǎn)要理性回歸到現(xiàn)實情況，往后的10年、20年、30年，開發(fā)已經(jīng)不是主流了，房地產(chǎn)企業(yè)需要更綜合的經(jīng)營能力，盤活不同類型的資產(chǎn)。“

未來的房地產(chǎn)市場將更加穩(wěn)定，注重長期價值的追求，同時也需要關注存量資產(chǎn)的盤活發(fā)展?！睂τ趯嶓w經(jīng)濟如何在資本市場抓住機會，賴國強表示，投資應該看政策風向，這是一個大前提。

房企投資融資現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生的重大變化，在很大程度上就是“房住不炒”的產(chǎn)物。

7月24日召開的中央政治局會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

近期的市場消息顯示，監(jiān)管層召集包括多家民營房企在內(nèi)的企業(yè)開會，在聽取企業(yè)希望進一步拓寬債券融資渠道等訴求的同時，也表示將繼續(xù)加大民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)服務民營企業(yè)力度，加快債券市場創(chuàng)新，滿足民營企業(yè)多元化融資需求。

但截至目前，房企的融資仍未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。據(jù)中指研究院監(jiān)測，7月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為771.2 億元，同比下降2.5%;前7個月的非銀融資總額為4812.9億元，同比下降11.7%。其中，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資2855.9億元，同比仍下降5.8%。

有業(yè)內(nèi)人士表示，債券在二級市場大幅折價成交的背景下，純市場化的民企地產(chǎn)債一級發(fā)行十分困難。當下多數(shù)成功發(fā)行了債券的民營房企，往往需要來自中債增的擔保才能完成，例如近期的新城、碧桂園、新湖中寶、中駿等。

從純市場的角度來看，現(xiàn)階段金融機構并沒有從一級市場上購買房企新發(fā)債券的動力。通常情況下，債券的投資風險相對較低，二級市場上的價格波動較小，為銀行、基金公司等機構投資者青睞。

在中債增提供如此強力擔保的情況下，金融機構對房企債券的認可度得到了提高，如“22美的置業(yè)MTN003”全場倍數(shù)1.97倍，“23新湖中寶MTN001”的認購倍數(shù)為1.86倍，“23新城控股MTN001”的認購倍數(shù)也達到了1.33倍。

《2023-2028年房地產(chǎn)投資行業(yè)并購重組機會及投融資戰(zhàn)略研究咨詢報告》同時揭示了房地產(chǎn)投資市場潛在需求與潛在機會，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當?shù)耐顿Y時機和公司領導層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據(jù)，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

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