9月房地產(chǎn)企業(yè)銷售現(xiàn)狀分析 多地房地產(chǎn)政策上新 市場(chǎng)趨穩(wěn)可期

• 曾燕 2023年9月11日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 648 37
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自住建部等三部門聯(lián)合推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施之后，僅僅一周時(shí)間，四大一線城市就果斷出手，截至目前，已有超過20個(gè)城市執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。與此同時(shí)，多地還紛紛打出“賣舊換新”、100%契稅補(bǔ)貼、下調(diào)住房貸款利率水平等一系列政策調(diào)整優(yōu)

9月房地產(chǎn)企業(yè)銷售現(xiàn)狀分析 多地房地產(chǎn)政策上新 市場(chǎng)趨穩(wěn)可期

自住建部等三部門聯(lián)合推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施之后，僅僅一周時(shí)間，四大一線城市就果斷出手，截至目前，已有超過20個(gè)城市執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。與此同時(shí)，多地還紛紛打出“賣舊換新”、100%契稅補(bǔ)貼、下調(diào)住房貸款利率水平等一系列政策調(diào)整優(yōu)化的組合拳。業(yè)內(nèi)人士表示，地方的一系列優(yōu)化政策有利市場(chǎng)趨穩(wěn)。9月10日，廣州多個(gè)銀行確認(rèn)，廣州首套房商貸利率下限已經(jīng)降至LPR下行10個(gè)基點(diǎn)-10BP，成為首個(gè)下限突破LPR的一線城市。據(jù)了解，新政從9月8日起執(zhí)行，9月8日后簽訂合同的，可享受新的貸款利率。

百?gòu)?qiáng)房企的拿地情況如何

9月1日，中指研究院公布的《2023年1~8月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》顯示，TOP100(前100名)企業(yè)拿地總額7888億元，同比下降10.5%，降幅較上月收窄2.9個(gè)百分點(diǎn)。排在前兩位的保利發(fā)展和華潤(rùn)置地拿地額均超500億元，綠城中國(guó)和建發(fā)房產(chǎn)分別以497億元和424億元列第二、第三位。值得注意的是，拿地TOP10(前十名)房企中，沒有出現(xiàn)民營(yíng)房企的身影。

值得注意的是，長(zhǎng)三角地區(qū)的央企國(guó)企表現(xiàn)突出，拿地金額1938億元，占全國(guó)的24.6%。而保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)則以超過千億元的新增貨值位居全國(guó)前三。

從土地儲(chǔ)備情況來看，前8月僅有少數(shù)穩(wěn)健型房企的存貨規(guī)模仍在增加，如華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)集團(tuán)、濱江集團(tuán)、信達(dá)地產(chǎn)等企業(yè)的存貨規(guī)模同比增長(zhǎng)均超10%。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱當(dāng)日(9月1日)下午在“中指市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)”上指出，短期土拍熱度預(yù)計(jì)繼續(xù)降低，城市、板塊分化持續(xù)?！敖诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)多個(gè)利好政策出臺(tái)，有助于‘金九銀十’的銷售端市場(chǎng)企穩(wěn)改善，但反映到購(gòu)地端仍需時(shí)間。部分城市城投再次進(jìn)場(chǎng)托底(1~8月對(duì)比1~7月，城投拿地金額占比增長(zhǎng)3%)，且該現(xiàn)象在下半年或?qū)⒊掷m(xù)顯現(xiàn)。”

房企的半年業(yè)績(jī)發(fā)布終于告一段落。除部分停牌房企外，大多數(shù)上市房企已披露了最新的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。從各家報(bào)表上看，市場(chǎng)壓力已經(jīng)完全傳導(dǎo)到企業(yè)經(jīng)營(yíng)中，虧損企業(yè)數(shù)量持續(xù)上升，虧損程度進(jìn)一步擴(kuò)大;盈利的房企實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)正增長(zhǎng)的占比不足一半，大部分陷入“增收不增利”的陷阱。

8月份以來，從“認(rèn)房不認(rèn)貸”的推廣到下調(diào)首付比例下限至首套20%，二套房貸款利率下限調(diào)降為L(zhǎng)PR+20BP等一系列信貸政策密集落地。

市場(chǎng)認(rèn)為，政策短期內(nèi)對(duì)樓市信心恢復(fù)有一定的積極作用，尤其是風(fēng)向標(biāo)城市跟進(jìn)，有助于改善市場(chǎng)預(yù)期，預(yù)計(jì)9月整體新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)。

部分虧損房企可能會(huì)在下半年實(shí)現(xiàn)銷售提升，然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體環(huán)境仍未發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也仍未完全出清，融資開閘僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，在流動(dòng)性危機(jī)仍未解除的前提下，對(duì)于房企未來業(yè)績(jī)的評(píng)估不宜過于樂觀。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2023-2028年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)分析顯示：

部分大型房企8月銷售情況分析

融創(chuàng)中國(guó)9月5日披露8月份銷售數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2023年8月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約41.9億元，合同銷售面積約32.5萬平方米，合同銷售均價(jià)約12890元/平方米。截至8月底，今年以來集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約614.5億元，累計(jì)合同銷售面積約456.8萬平方米，合同銷售均價(jià)約13450元/平方米。

碧桂園9月4日披露的8月份未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，集團(tuán)連同其合營(yíng)公司、聯(lián)營(yíng)公司于2023年8月共實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約79.8億元，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約為83萬平方米。

值得注意的是，一些頭部房企8月份拿地較為積極。萬科A披露的2023年8月銷售及近期新增項(xiàng)目情況簡(jiǎn)報(bào)顯示，8月份公司實(shí)現(xiàn)合同銷售面積157.6萬平方米，合同銷售金額為226.1億元。2023年7月銷售簡(jiǎn)報(bào)披露以來，公司新增加開發(fā)項(xiàng)目9個(gè)，主要位于合肥、杭州、寧波、北京、成都。

另外，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、大華集團(tuán)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)等房企8月均實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)。

對(duì)于房企8月份銷售下滑的原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，熱點(diǎn)城市新樓盤供應(yīng)不足，同時(shí)購(gòu)房者觀望情緒較為明顯，購(gòu)買力未能得到釋放。

進(jìn)入9月，部分房企熱門樓盤銷售出現(xiàn)較為明顯的改善。在“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策利好推動(dòng)下，多家房地產(chǎn)企業(yè)推出的新樓盤取得不俗銷售業(yè)績(jī)。

9月3日，位于北京東四環(huán)朝陽公園板塊的融創(chuàng)壹號(hào)院項(xiàng)目正式開盤，總價(jià)3000萬元起。開盤首日，現(xiàn)場(chǎng)有169套成功認(rèn)購(gòu)，總認(rèn)購(gòu)金額約56.2億元。該項(xiàng)目受到市場(chǎng)高度關(guān)注。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策積極效應(yīng)顯現(xiàn)，市場(chǎng)情緒明顯被帶動(dòng)起來，激發(fā)了市場(chǎng)活力。此類項(xiàng)目熱銷，房企可以實(shí)現(xiàn)大規(guī)模資金回籠，推動(dòng)房企經(jīng)營(yíng)向好。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，加快銷售是房企現(xiàn)金流好轉(zhuǎn)的必由之路，相關(guān)房企要抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)加快銷售。

按照8月20日公布的最新報(bào)價(jià)，5年期以上LPR報(bào)價(jià)為4.2%，廣州目前首套房貸利率最低為4.1%。若按照貸款300萬元30年商業(yè)貸款計(jì)算，在等額本息還款的情況下，可節(jié)省月供約170元，總利息節(jié)省約6萬元。

數(shù)個(gè)廣州目前在售的新房項(xiàng)目，銷售均表示，已經(jīng)與合作銀行明確，首套房商貸利率可以按照LPR下行10個(gè)基點(diǎn)申請(qǐng)。業(yè)內(nèi)專家表示，廣州在一線城市中率先打響“認(rèn)房不認(rèn)貸”第一槍，成為了一線樓市的風(fēng)向標(biāo)，此后北上深都相繼跟上。未來，在首套房貸款降利率的政策上，其他一線城市或也將跟進(jìn)。

除了廣州外，近期以來，多個(gè)地方調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)相關(guān)政策。值得一提的是，該階段房地產(chǎn)政策調(diào)整是更有針對(duì)性的全面調(diào)整，助推地方市場(chǎng)活躍度明顯提升。

9月9日，蘭州出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，激活住房消費(fèi)需求，全面取消限購(gòu)與限售政策，契稅給予50%補(bǔ)貼，對(duì)于置換人群予以退個(gè)稅。同時(shí)，落實(shí)個(gè)人住房貸款首付比例政策，個(gè)人通過商業(yè)銀行和公積金貸款購(gòu)買首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。9月7日，南京市發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展6項(xiàng)最新舉措，包括全面放松限購(gòu)措施，對(duì)購(gòu)置新房實(shí)施補(bǔ)助，實(shí)施“賣舊換新”補(bǔ)助，推出“換新購(gòu)”服務(wù)。

上海方面，9月7日，上海臨港新片區(qū)發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整臨港新片區(qū)人才住房政策相關(guān)工作提示的通知》，對(duì)重點(diǎn)支持單位工作的人才，工作年限要求從6個(gè)月以上縮短為3個(gè)月以上。

“一系列政策出臺(tái)，不僅有利于降低居民購(gòu)買剛需和改善性住房的負(fù)擔(dān)，也表明了政府采用政策‘組合拳’穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策進(jìn)入密集落地期，地方政策目標(biāo)均著重降低門檻和成本，激活購(gòu)房消費(fèi)需求。比如執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，就有三方面群體能從中受益：改善需求“賣一買一”購(gòu)房者;在常住地外其他城市有過房貸記錄，但本地?zé)o房的購(gòu)房群體;曾貸款買過房但已將住房出售，而實(shí)際上名下無房的購(gòu)房群體。

那么政策出臺(tái)后效果如何?對(duì)此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛在接受采訪時(shí)表示，政策出臺(tái)以后，市場(chǎng)反響總體積極。有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)所做調(diào)查顯示，從全國(guó)整體上看，購(gòu)房意愿大概能夠增加15個(gè)百分點(diǎn)，一線城市增幅會(huì)更高。

根據(jù)我愛我家控股集團(tuán)股份有限公司日前發(fā)布的投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表，回顧9月1日“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后幾天時(shí)間內(nèi)，公司業(yè)務(wù)所在的北京、上海等核心城市的二手房帶看量及成交量均取得顯著強(qiáng)勁增長(zhǎng)，成交量相較政策出臺(tái)前一周同期的成交量增幅在80%-100%左右。我愛我家對(duì)國(guó)內(nèi)存量房交易市場(chǎng)持樂觀態(tài)度，尤其國(guó)內(nèi)一線核心城市的二手房交易量仍有較大的增長(zhǎng)空間。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著地方的一系列優(yōu)化政策的落地實(shí)施，越來越多的潛在購(gòu)房者信心被激發(fā)。房地產(chǎn)行業(yè)無論政策端的把控還是企業(yè)策略的選擇，均應(yīng)緊抓即將迎來的傳統(tǒng)“金九銀十”時(shí)期，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向平穩(wěn)。

9月房地產(chǎn)企業(yè)銷售現(xiàn)狀分析

近期，上市房企紛紛披露8月份銷售情況。房企銷售整體表現(xiàn)欠佳，分化進(jìn)一步加劇。進(jìn)入9月，部分房企熱門樓盤銷售出現(xiàn)較為明顯的改善。在“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策利好促進(jìn)下，多家房地產(chǎn)企業(yè)推出的新樓盤取得不俗銷售業(yè)績(jī)，樓市“金九銀十”預(yù)期得到明顯改善。

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