2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告
區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...
隨著調(diào)控政策的持續(xù)，房?jī)r(jià)總體會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降走勢(shì)，故2018年樓市將相對(duì)疲弱，預(yù)計(jì)在2017年商品房銷量創(chuàng)下歷史新高后，2018年銷量將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，從而帶來房地產(chǎn)投資增速的回落。
尋找三四線中的強(qiáng)者：
來自局部“人口繁榮”的證據(jù)
過去幾年，回歸一二線似乎已經(jīng)成為絕大多數(shù)房企的共識(shí)，而三四線留給市場(chǎng)的刻板印象就是人口流出、需求不足，但從近兩年京滬人口負(fù)增長(zhǎng)、農(nóng)民工回流等現(xiàn)象來看，我們不禁要問，三四線整體真的是一片死寂嗎？局部是否存在超預(yù)期的亮點(diǎn)呢？除了棚改貨幣化安置帶來的變相放水和一二線溢出效應(yīng)之外，三四線難道一點(diǎn)內(nèi)生需求支撐都沒有嗎？讓我們先從省級(jí)層面的人口流動(dòng)變化開始分析。
一．欠發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)人口回流
人口增長(zhǎng)分為自然增長(zhǎng)和流動(dòng)增長(zhǎng)（機(jī)械增長(zhǎng)），自然增長(zhǎng)是出生人口減去死亡人口，流動(dòng)增長(zhǎng)是遷入人口減去遷出人口。從中期來看，人口的流動(dòng)增長(zhǎng)對(duì)一個(gè)城市或區(qū)域更為關(guān)鍵。根據(jù)各省統(tǒng)計(jì)公報(bào)，計(jì)算出各省常住人口的流動(dòng)增長(zhǎng)率，發(fā)現(xiàn)自2012至2016年以來，15個(gè)省份人口流動(dòng)增長(zhǎng)率在擴(kuò)大，除河南、江西外，2016年13個(gè)省份人口處于凈流入狀態(tài)（遷入人口大于遷出人口），15個(gè)省份大致可分為三類：
第一類是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的華東、華南省份，以浙江、福建、廣東為代表；第二類是傳統(tǒng)的打工人口輸出大省，以西南的川黔、中部的鄂皖為代表；第三類是受到國(guó)家政策重點(diǎn)扶持的邊疆大省，西藏、新疆、內(nèi)蒙古。
圖表8：全國(guó)各省人口流動(dòng)增長(zhǎng)率
地域省份2016年凈流入
規(guī)模（萬人）2016年流動(dòng)
增長(zhǎng)率2012-16年流動(dòng)增長(zhǎng)率變化百分點(diǎn)
西南西藏3.070.940%0.55
華東浙江19.280.347%0.55
西北新疆11.990.504%0.50
中部安徽8.340.135%0.49
華南廣東68.730.629%0.48
西南四川29.270.355%0.33
中部河南-6.04-0.064%0.26
西南貴州2.480.070%0.26
中部江西-6.71-0.147%0.24
西北陜西2.850.075%0.18
中部湖北3.750.064%0.18
西南重慶18.140.598%0.11
華南廣西4.090.085%0.08
華北內(nèi)蒙古0.760.030%0.07
華東福建2.990.078%0.03
華北河北0.000.000%0.00
華北山西0.000.000%-0.01
華東江蘇0.490.006-0.02
西南云南-2.74-0.058%-0.04
西北青海0.00-0.001%-0.05
華北山東-7.80-0.079%-0.08
中部湖南-5.65-0.083%-0.08
西北甘肅-5.23-0.201%-0.11
東北黑龍江-10.94-0.287%-0.16
西北寧夏1.000.149%-0.16
東北遼寧-3.81-0.087%-0.26
華南海南-1.52-0.167%-0.33
東北吉林-20.15-0.735%-0.73
華東上海-5.24-0.217%-1.19
華北北京-6.55-0.301%-2.31
·天津12.330.793%-3.15
來源：wind，各省統(tǒng)計(jì)公報(bào)及統(tǒng)計(jì)年鑒，中泰證券研究所
二、從人口流向看樓市：
看好珠三角、長(zhǎng)三角，京津冀相對(duì)乏力
1. 京津冀：出現(xiàn)整一片區(qū)人口流失
從上述計(jì)算的數(shù)據(jù)來看，東北、西北（除陜西、新疆）、華北區(qū)域（除內(nèi)蒙古）的絕大多數(shù)省市5年來均呈現(xiàn)人口流出擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)，在這些城市中，略超預(yù)期的是天津。作為京津冀城市圈中規(guī)模排名第二的城市，天津并未能有效吸納從北京流出的人口，自身人口凈流入規(guī)模逐年遞減，且周邊的河北、山東人口也是呈現(xiàn)小幅凈流出。根據(jù)百度大數(shù)據(jù)的《2017年春運(yùn)遷徙總結(jié)報(bào)告》，2017年春節(jié)前北京遷出人口占比靠前的五個(gè)省份分別是河北、河南、山東、山西、天津，其中除了河南之外，其余四省5年來人口流出并未出現(xiàn)改善，京津冀整一片區(qū)都出現(xiàn)了人口流失。
圖表9：北京人口流入來源五大省的人口凈流入變化
17年春節(jié)前遷出人口占比12至16年人口凈流入規(guī)模變化（萬人）
北京0%-47.6
河北35.50%0.0
河南10.20%24.4
山東8.90%-8.0
山西5.50%-0.3
天津3.70%-42.2
來源：百度大數(shù)據(jù)，各省統(tǒng)計(jì)公報(bào)，中泰證券研究所
圖表10：北京、天津、山東人口凈流入規(guī)模（萬人）
來源：各省統(tǒng)計(jì)公報(bào)，中泰證券研究所
2. 長(zhǎng)三角：
人口從上海向周邊的浙江、安徽、江西等省擴(kuò)散
和北京一樣，上海近5年來人口凈流入規(guī)模亦在不斷縮小，在2015年首次出現(xiàn)人口凈流出。但與京津冀不同的是，長(zhǎng)三角人口成功實(shí)現(xiàn)了從核心城市向周邊的擴(kuò)散，上海人口流入來源前五大省中的浙江、安徽、江西等近年來均出現(xiàn)了人口回流，這些省份相對(duì)較好的人口消化和吸附能力側(cè)面反映了長(zhǎng)三角發(fā)展相對(duì)均衡的區(qū)域經(jīng)濟(jì)。
圖表11：上海人口流入來源五大省的人口凈流入變化
17年春節(jié)前遷出人口占比12至16年人口凈流入規(guī)模變化（萬人）
上海0.0%-28.3
江蘇28.0%-1.3
安徽20.7%29.4
浙江10.3%30.4
河南8.0%24.4
江西5.0%10.7
來源：百度大數(shù)據(jù)，各省統(tǒng)計(jì)公報(bào)，中泰證券研究所
圖表12：滬浙皖贛人口凈流入規(guī)模（萬人）
來源：wind，中泰證券研究所
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