深度分析2018年樓市的趨勢與機會

• 2017年11月17日 FanTianQing來源：今日頭條 212 5
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心內容，是各級政府部門發(fā)展相關產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

隨著調控政策的持續(xù)，房價總體會呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降走勢，故2018年樓市將相對疲弱，預計在2017年商品房銷量創(chuàng)下歷史新高后，2018年銷量將出現(xiàn)負增長，從而帶來房地產(chǎn)投資增速的回落。

3. 珠三角：核心城市及周邊人口集聚力不斷強化

根據(jù)百度大數(shù)據(jù)的《2017年春運遷徙總結報告》提供的數(shù)據(jù)，廣州、深圳17年春節(jié)前遷出人口中，55.7%、45.5%來自省內，這意味著穗深約一半的流動人口來自廣東省內其他城市的輸出。雖然廣東省并未公布市一級的常住人口遷移數(shù)據(jù)，但每年均披露市一級的戶籍人口遷移數(shù)據(jù)，結合廣州、深圳等相對寬松的落戶條件，已能夠分析珠三角乃至整個廣東省的人口流動變化。

圖表13：廣州人口流入來源五大省的人口凈流入變化

17年春節(jié)前遷出人口占比12至16年人口凈流入規(guī)模變化（萬人）

廣東省內55.70%52.9

湖南11.90%-5.5

廣西8.50%3.9

江西5.50%10.7

湖北4.10%10.4

來源：百度大數(shù)據(jù)，各省統(tǒng)計公報，中泰證券研究所

圖表14：深圳人口流入來源五大省的人口凈流入變化

17年春節(jié)前遷出人口占比12至16年人口凈流入規(guī)模變化（萬人）

廣東省內45.50%52.9

湖南11.60%-5.5

廣西9.70%3.9

江西7.30%10.7

湖北6.40%10.4

來源：百度大數(shù)據(jù)，各省統(tǒng)計公報，中泰證券研究所

從戶籍人凈遷移數(shù)據(jù)來看，廣深、佛惠莞的戶籍遷入人口規(guī)模一直在穩(wěn)步增長，并呈現(xiàn)凈遷入狀態(tài)，而廣東其余三四線城市的戶籍遷入人口逐年下降，自2012年以來，基本為凈遷出狀態(tài)。從2016年各市的戶籍人口遷移數(shù)據(jù)來看，除上述5個城市外，僅中山、珠海、清遠為凈遷入，這也表明廣東省的人口繁榮僅限于穗深及其周邊（廣州周邊上的佛山、中山、清遠；深圳周邊上的惠州和穗深之間的珠海、東莞），粵西、粵東、粵北的三四線城市人口仍在流失。

圖表15：廣東省戶籍人口凈遷移人數(shù)（萬人）

來源：廣東統(tǒng)計局網(wǎng)站，中泰證券研究所

圖表16：廣東省戶籍人口遷入（萬人）

來源：廣東統(tǒng)計局網(wǎng)站，中泰證券研究所

圖表17：廣東省2016年各市戶籍人口遷移（單位：人）

城市遷入人口遷出人口凈遷移

深圳22008518628201457

佛山839101033973571

廣州1186534616072493

東莞43738663037108

惠州634264246620960

中山17900607311827

清遠37868288089060

珠海1816995668603

江門2015524190-4035

陽江889813911-5013

云浮1655623991-7435

肇慶2494433922-8978

汕尾2026131267-11006

潮州498217886-12904

汕頭1034623691-13345

韶關2118937580-16391

茂名4148659352-17866

河源1523633706-18470

湛江1866041665-23005

梅州1997944202-24223

揭陽56647184383-127736

來源：廣東統(tǒng)計局網(wǎng)站，中泰證券研究所

三、三四線中的強者：看好浙閩川皖等省

在分析完具有代表性的三大城市群之后，我們以近5年來人口凈流入或流出出現(xiàn)改善的15個省份為對象（見圖表8），來觀察這些省市的二線及三四線城市的人口流動情況。由于省級人口增長率統(tǒng)一采用常住人口口徑，而各地級市人口增長率口徑參差不齊（杭州、寧波等采用常住人口；廣州、深圳、佛山等采用戶籍人口），為了統(tǒng)一分析，對于省市人口增長口徑一致的河南、江西、浙江、福建、四川、貴州、陜西、安徽采用常住人口凈流入規(guī)模（即流動增長規(guī)模）這一指標，其余8省采用常住人口增速變化分析。

圖表18：三四線人口凈流入情況

地域省份城市2016年人口凈流入規(guī)模（萬人）12-16年人口凈流入規(guī)模變化

（萬人）12-16年常住人口增速變化百分點

中部安徽合肥3.27---0.34

皖三線4.92---0.53

中部河南鄭州9.10-3.38-0.34

豫三線-15.1527.820.43

中部江西南昌3.152.540.45

贛三線-9.868.170.21

中部湖北武漢0.50

鄂三線0.13

華東浙江杭寧12.6111.890.91

浙三線6.676.670.57

華東福建福廈2.72-1.65-0.06

閩三線1.642.190.25

西南四川成都17.918.511.43

川三線14.836.810.52

西南貴州貴陽4.779.060.22

黔三線-2.307.820.28

西南重慶渝市區(qū)-0.95

渝郊縣0.55

華南廣東穗深3.59

佛莞-0.19

廣三線-0.42

華南廣西南寧2.96

桂三線-0.42

西北陜西西安7.277.210.99

陜三線-4.42-0.310.01

西北新疆烏魯木齊-2.16

新三線1.01

華北內蒙古呼和浩特-0.34

蒙三線0.08

來源：各省統(tǒng)計局官網(wǎng)，中泰證券研究所

注：由于四川各地級市尚未公布2016年人口明細數(shù)據(jù)，因此四川省的成都和川三線城市采用15年和11-15年的時間計算，特此注明。

從我們的計算分析來看，過去5年，浙江、福建、四川、貴州、河南、江西、安徽七省的三四線人口凈流入逐步擴大，其中浙閩川皖的三四線的人口凈流入更為明顯。再結合常住人口增速變化這一指標，我們發(fā)現(xiàn)華東的浙閩、西南的川渝黔、中部的豫贛鄂皖等省份5年來的三四線人口增速均在擴大。因此，我們認為華東、西南、中部的三四線城市或迎來中期的“人口繁榮”，具體來看，比如浙江的湖州、金華等；福建的泉州、漳州；四川的綿陽、廣元，安徽的蚌埠等。

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