深度分析2018年樓市的趨勢與機會

• 2017年11月17日 FanTianQing來源：今日頭條 212 5
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  2017-2022年版房地產信托產業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產業(yè)規(guī)劃是地方經濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心內容，是各級政府部門發(fā)展相關產業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

隨著調控政策的持續(xù)，房價總體會呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降走勢，故2018年樓市將相對疲弱，預計在2017年商品房銷量創(chuàng)下歷史新高后，2018年銷量將出現(xiàn)負增長，從而帶來房地產投資增速的回落。

2018年樓市走向如何？有何機遇？

隨著調控政策的持續(xù)，房價總體會呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降走勢，故2018年樓市將相對疲弱，預計在2017年商品房銷量創(chuàng)下歷史新高后，2018年銷量將出現(xiàn)負增長，從而帶來房地產投資增速的回落。在防范發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線思維下，房產稅出臺的概率仍不大，2018年不大可能進入人大立法程序。

未來房地產調控的目標，一是平穩(wěn)房價，住有所居；二是多渠道提高住房供給。一二線仍有大量住房剛需尚未滿足，三四線仍有大量的棚戶區(qū)需要改造，許多農業(yè)人口還有進城購房需求，在一定程度上可推動房地產市場健康發(fā)展，同時也適度拉動總需求。

預計租賃住房制度將進一步做實，如選取一二線土地財政依賴度低的城市試點，一二線城市總體住宅供地面積有望提升，隨著決策層開始大力推動房地產供給側改革，一是占比30%以上的租賃住房建設得以保證，二是正常商品住宅土地供應力度值得期待，從而繼續(xù)拉動一二線房地產投資。

持續(xù)的棚改貨幣化安置支撐三四線樓市，未來3年每年仍能帶來2.3億平米的去庫存規(guī)模，從而為三四線樓市平穩(wěn)提供有效支撐。

2016年13個省份人口處于凈流入狀態(tài)（遷入人口大于遷出人口），隨著人口逆流現(xiàn)象的延續(xù)，2018年房地產投資機會的把握上，重點要尋找三四線中的強者：看好珠三角、長三角，京津冀相對乏力。

過去5年，浙江、福建、四川、貴州、河南、江西、安徽七省的三四線人口凈流入逐步擴大，其中浙閩川皖的三四線已經呈現(xiàn)人口凈流入更為明顯，浙江、廣東和福建這三個民營經濟發(fā)達的省份，新興產業(yè)發(fā)展能夠吸引更多的外來人口。在長三角各省中，也出現(xiàn)了分化現(xiàn)象，如江蘇是人口老齡化最嚴重的省份，人口出現(xiàn)凈流出，浙江則新興產業(yè)發(fā)展興旺，人口凈流入。

2017年春節(jié)前北京遷出人口占比靠前的五個省份分別是河北、河南、山東、山西、天津，其中除了河南之外，其余四省5年來人口流出并未出現(xiàn)改善，京津冀整一片區(qū)都出現(xiàn)了人口流失，因此，相對不看好京津冀的樓市。

穩(wěn)房價就是穩(wěn)經濟：樓市調控將更加精準化

房地產一向是政府穩(wěn)經濟的利器，但又是一把雙刃劍。一二線城市的高房價和三四線城市的高庫存，以及房企和居民杠桿率的高企，仿若高懸的達摩克利斯之劍，成為經濟運行的隱患。

自2016年第四季度以來，政府出臺了更加精細化的調控政策，并初見成效。針對一二線房價已處高位的困境，從需求層面著手的政策，即限購限貸的冰凍之術，基本遏制住了房價上漲的勢頭。在供給端，通過實行差異化的信貸政策，推動三四線城市的房地產庫存持續(xù)走低。

前期財政強刺激對總需求的拉動效應正在逐漸減弱，基建投資增長乏力，制造業(yè)投資動力不足，經濟下行壓力逐漸增大。供給側改革的持續(xù)推進，也需要總需求擴張政策予以配合。

向前看，經濟增速底線尚存。2020年GDP翻番是十三五規(guī)劃經濟增長的底線，未來三年GDP增速維持6.3%以上是必然之舉。房地產調控的政策定力面臨較大的挑戰(zhàn)。我們還會像過去很多次那樣，為了經濟增長，放松房地產調控嗎？

這次答案或許不一樣，整體的房地產調控思路已經發(fā)生重大轉變。以前房地產調控多從需求側入手，之后將更加注重從供給端著力。十九大報告強調，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，指明了房地產供給側改革的總方向。

未來房地產調控的目標，一是平穩(wěn)房價，住有所居；二是多渠道提高住房供給。一二線仍有大量住房剛需尚未滿足，三四線仍有大量的棚戶區(qū)需要改造，許多農民還有進城需求，推動房地產市場健康發(fā)展的同時，也拉動了總需求。

圖表1：房地產行業(yè)對GDP的拉動與貢獻

來源：Wind，中泰證券研究所

一、租賃住房制度將進一步做實：拉動一二線房地產投資

1、選取一二線土地財政依賴度低的城市試點

一二線大部分城市土地財政的依賴度較低，為政府加大土地供給力度提供足夠空間。一直以來，國家在一二線城市房地產調控過程中，更多地是調控房地產需求端，限購限貸以及提高交易費用，很少從房地產供給端入手。這其中一個非常重要的原因，就是地方政府對土地財政的嚴重依賴。所以，當面包貴了，不是去多產面粉，而是去限購面包。供需緊張背景下，房價自然不斷攀升。

去年以來房地產調控的一個重要特點，就是開始從供給端發(fā)力，從土地供給入手，發(fā)展租賃住房市場。

2016年6月，國務院出臺了推動購租并舉的相關政策，《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號），提出了發(fā)展住房租賃市場的總體思路。今年7月，住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房，優(yōu)先面向公租房保障對象和新市民供應；并指出超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點。

住建部等九部門聯(lián)合發(fā)文后，各個試點城市出臺了相應的配套政策，重點是豐富了土地供應的渠道，提高了供地力度。北京市在其2017-2021住宅用地供應計劃中，提出要在未來五年供應住宅用地6000公頃，其中集體建設用地1000公頃，以保障建設住房150萬套，其中產權類住房100萬套，租賃住房50萬套。上?！笆濉逼陂g，住房用地供應5500公頃，較“十二五”增加20%，其中，租賃住房用地1700公頃；租賃住房供應約70萬套，占新增市場化住房總套數(shù)超過60%。杭州提出，未來三年，新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%；將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃。

一線和準一線城市，房價的一半以上，是以土地出讓金和房地產相關稅費的形式轉移給了政府。這些城市大多數(shù)對土地財政依賴度較低，若要讓利供應租賃用地，其實就是政府將來自土地出讓金和相關稅費的收益轉移給老百姓。這種模式的房地產供給側改革，不僅能夠解決夾心層的住房問題，而且這個過程中，居民、企業(yè)都沒有加杠桿。以上海和杭州為例，9月14日，上海最新出讓的一塊租賃住房用地樓面價6750元，僅為周邊二手房價格的十分之一左右。最新拍出杭州住房租賃用地，其樓面價5049元/平方米，僅為周邊二手房價格的七分之一左右。

但是，在轉移利益的意愿方面，地方政府各有不同，這體現(xiàn)在租賃用地供給的方式上。第一，單獨供應的租賃住房用地，以及村集體留用地上建設租賃住房，政府往外轉移的利益最大。第二，配建公共租賃住房，即以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地，當土地溢價率超過一定比例后，由競價轉為競自持租賃住房面積。這種模式轉移的利益較小，因為開發(fā)商最終會將自持租賃住房方面的損失，通過提高可售商品房的價格來獲得補償。目前京滬和十二個試點城市在推廣租賃住房政策時，大部分是同時使用這兩種租賃供地方式，當然也有個別城市僅使用第二種方式，例如廣州。

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