專家：房產(chǎn)高壓政策可持續(xù)到2020年

• 2018年6月8日 FanTianQing來源：鳳凰資訊 1051 67
• 繁體

• 

  2018-2023年版房地產(chǎn)資產(chǎn)置換產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

5月，全國樓市進入燥熱期，房地產(chǎn)政策高壓態(tài)勢仍在持續(xù)。住建部10天兩度重申房地產(chǎn)調(diào)控，強調(diào)資金管控和整頓市場雙管齊下。

在融資困境下，資產(chǎn)證券化(ABS)被一些房企當作救命稻草，今年以來發(fā)行總量已接近800億元，呈井噴態(tài)勢。對此，某證券首席房地產(chǎn)分析師陳斌在接受采訪時表示，資產(chǎn)證券化不能直接視為一種融資工具，其經(jīng)營層面的意義更大。

“企業(yè)可以采用資產(chǎn)證券化的手段來盤活資產(chǎn)，以騰挪出更多的注意力來提高生產(chǎn)經(jīng)營水平。”陳斌告訴記者，“現(xiàn)在這些房企熱衷資產(chǎn)證券化的核心目標是盤活存量資產(chǎn)，有效降低實體經(jīng)濟的融資成本，但它在融資總量上占比很小?！?/p>

在銷售回籠方面，房企的回資周期也被拉長。“當前許多熱點城市實行限購限價限售限貸的‘四限’政策，個人住房貸款審核趨嚴，放款時間有所延長?！鳖櫾撇f，“這樣一來，開發(fā)商銷售渠道上的資金回籠速度會有所延遲?！?/p>

愈加嚴峻的環(huán)境下，房企的資金鏈開始繃緊?！皬墓较M都會受影響。尤其對于一、二線城市的房企，拿地成本和經(jīng)營成本更高，資金緊張的影響和風險都非常大。”中國房地產(chǎn)協(xié)會會長胡志剛對媒體坦言。

高負債真相

在嚴厲的調(diào)控環(huán)境下，房企的資金狀況也備受關注，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)高走的負債率一時間成為市場焦點。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至2018年一季度末，A股136家上市房企負債合計已經(jīng)超過6.58萬億元，房企整體負債率高達79.42%，已經(jīng)達到2005年以來的最高點。其中，資產(chǎn)負債率超過70%的企業(yè)占比近半，超過80%的企業(yè)近40家。

根據(jù)申萬宏源統(tǒng)計，2018年地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債務到期量總計為1949億元，其中三四季度為到期高峰，接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億元以上。

“2017年大多數(shù)房企的負債率都有所提高，是因為買地金額同比上漲了50%，房地產(chǎn)投資增長了10%?！鳖櫾撇J為，“一方面，上一輪的房地產(chǎn)高潮后地價飛漲，房企大量搶地，支出增大；另一方面，在房地產(chǎn)去杠桿的政策環(huán)境下，房企貸款下降，收入減少。這樣一來，收支差額拉大，負債率自然高走。”

高負債壓力下，部分房企的債務違約風險引起交易機構警覺。在今年恒盛地產(chǎn)被爆違約后，近日天房集團、華夏幸福、魯商置業(yè)等上市公司均因為資金鏈問題被交易所問詢。而房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科集團則因網(wǎng)傳負債超1萬億元，被推上輿論浪尖。

面對被傳超高負債的消息，萬科內(nèi)部一位王姓工作人員向媒體解釋稱，由于國內(nèi)房企實行預售制度，對客戶的銷售都算負債。“衡量房企的財務狀況要扣除預收賬款，否則銷售越好的房企可能負債越高?！?/p>

談及這一點，陳斌向媒體證實：“將預收賬款算進企業(yè)負債率的做法是不太恰當?shù)?。因為預收賬款本質(zhì)上不屬于負債，而屬于銷售回款。衡量房地產(chǎn)企業(yè)負債率，最通用的指標是凈負債率，需要從有息負債的角度衡量?！?/p>

根據(jù)萬科一季度財報顯示，截至2018年3月末，公司剔除預售房款后的資產(chǎn)負債率為44.9%，居行業(yè)低位。申萬宏源研報也指出，萬科現(xiàn)金流穩(wěn)健，杠桿率較低，業(yè)績確定性居于行業(yè)前列。

胡志剛則認為，這一輪調(diào)控目的在于整頓行業(yè)秩序，也提高了房地產(chǎn)行業(yè)門檻，加快房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，融資管控對龍頭企業(yè)的影響不大，中小企業(yè)比較危險。

“從有息負債的角度看，目前絕大多數(shù)行業(yè)龍頭公司的財務狀況，并沒有網(wǎng)傳的那么緊張，中小企業(yè)面臨調(diào)控的壓力更大?！鼻笆龇治鰩熞脖硎?。

申萬宏源固定收益研究主管孟祥娟稱，大型房企融資途徑比較廣泛、融資能力強，可以保持信心。但隨著下半年償債高峰期的到來，要特別警惕中小地產(chǎn)商的資金壓力?！敖ㄗh規(guī)避2018年到期債務多、杠桿率高、項目主要布局在非環(huán)核心城市群的弱三四線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)?！泵舷榫暾f。

“當前并非擴張的好時機，中小房企在去年跟風拿地、賭一把高負債都是下錯了棋，如今騎虎難下，杠桿高得令人驚訝，資金鏈斷裂的風險非常大。”胡志剛對媒體直言，“現(xiàn)在的形勢，只會讓能活的活好，瀕死的死掉?！?/p>

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡