專家：房產(chǎn)高壓政策可持續(xù)到2020年

• 2018年6月8日 FanTianQing來源：鳳凰資訊 1051 67
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  2018-2023年版房地產(chǎn)資產(chǎn)置換產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心內容，是各級政府部門發(fā)展相關產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

5月，全國樓市進入燥熱期，房地產(chǎn)政策高壓態(tài)勢仍在持續(xù)。住建部10天兩度重申房地產(chǎn)調控，強調資金管控和整頓市場雙管齊下。

房地產(chǎn)政策高壓態(tài)勢將?延續(xù)到何時？

5月，全國樓市進入燥熱期，房地產(chǎn)政策高壓態(tài)勢仍在持續(xù)。住建部10天兩度重申房地產(chǎn)調控，強調資金管控和整頓市場雙管齊下。

近期被約談的12個重點城市中，已有9個城市出臺了各種類型的加碼調控。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國累計發(fā)布的房地產(chǎn)調控已經(jīng)超過130次。

由于高壓政策加大資金壓力，房企拿地速度有所放緩，而融資拿地兩手抓的現(xiàn)象加劇。根據(jù)Wind金融數(shù)據(jù)，全國房企在今年前4個月的海外融資金額已達233.2億美元，比去年同期大幅上漲107%。與此同時，截至5月末的招拍掛市場的權益拿地金額統(tǒng)計中，拿地超過百億的房企已多達22家。

嚴厲調控的大棒下，龍頭房企正在加速布局市場并爭奪行業(yè)前位，日益緊張的資金鏈亦為新一輪行業(yè)洗牌設下考驗。

融資難，回資慢

銷售回籠和市場融資一直是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源。當前，這兩大渠道都被調控收縮直接拉緊了不少房企的資金鏈。

自2018年初起，針對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管重拳頻出。原銀監(jiān)會在今年1月發(fā)布《關于進一步深化整治銀行業(yè)市場亂象的通知》等系列文件，明確提到要整治違反房地產(chǎn)行業(yè)政策的相關行為，包括直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)支付土地購置費用提供各類表內外融資等。違反宏觀調控政策、影子銀行和交叉金融產(chǎn)品風險等被列為整治重點。

這一輪融資環(huán)境緊縮，重點管控再融資發(fā)債和銀行貸款，而這恰恰是房企融資的最主要融資渠道。同時，“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項目違規(guī)提供融資、一切直接或變相為房企支付土地購置費用提供各類表內外融資等行為被重點整治。

銀行開發(fā)貸款、信托融資、債權股權融資、各種表內外融資、私募基金等，紛紛被收緊，房地產(chǎn)業(yè)的融資局勢日趨嚴峻。

據(jù)國家統(tǒng)計局5月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，房企到位資金增速低至2.1%，保持低位狀態(tài)，其中，國內貸款增速和個人按揭貸款增速雙雙出現(xiàn)負增長。至此，一些房企曾慣用的“十個瓶子三個蓋”擴張模式被堵死。

“在國內金融去杠桿的大環(huán)境下，針對房地產(chǎn)的信貸定向緊縮，一些房企從前借新賬還舊賬的路子走不通了。”住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌向媒體表示。

國內融資環(huán)境不利，大型房企迅速把目光轉向海外。“轉向海外也是有成本方面的考慮。海外的融資成本比國內低得多，國內融資成本在15%~20%，海外成本從前為6%左右，現(xiàn)在可能8%以上?！鳖櫾撇嬖V記者。

據(jù)國家發(fā)改委5月披露的信息顯示，融創(chuàng)中國、萬科企業(yè)、華遠地產(chǎn)、金科集團、首創(chuàng)置業(yè)、泛海控股、力高地產(chǎn)、旭輝集團等房企境外發(fā)行債券予以備案登記。但隨后，國家發(fā)改委、財政部聯(lián)合印發(fā)《關于完善市場約束機制嚴格防范外債風險和地方債務風險的通知》，要求嚴防外債風險和地方債務風險。很快，外匯局也表示，將強化對重點領域、重點行業(yè)借用外債的管理，除有特殊規(guī)定外，房地產(chǎn)企業(yè)、地方政府融資平臺不得借用外債。

這意味著房企和城投平臺境外發(fā)債也將受限，房企融資的難度進一步加大。

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