房企“年中考”：“壓力”成為房企管理層常用詞 凈負債率上升

• 2018年9月3日 FanTianQing來源：新浪網(wǎng) 413 20
• 繁體

• 

  2018-2023年版房地產(chǎn)金融項目商業(yè)計劃書

  《2018-2023年房地產(chǎn)金融項目商業(yè)計劃書》為中研普華公司獨家首創(chuàng)針對項目投融資咨詢服務(wù)的專項計劃書。計劃書分為：行業(yè)通用版、專業(yè)定制版。行業(yè)通用版是中研普華根據(jù)行業(yè)一般水平測算好了行B...

“降速”源于房企對后市的判斷趨于保守，其中持續(xù)一年多的限貸、限價、限售等調(diào)控政策不斷深化是影響判斷的主要因素。

據(jù)經(jīng)濟觀察報報道，“任何生意、任何企業(yè)都有它的壓力?！?月21日，萬科新晉總裁祝九勝首次坐鎮(zhèn)2018年中期業(yè)績會，“壓力”一詞是他的開場白。說出這句話的背景是，7月31日，中共中央政治局召開會議，要求下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅決遏制房價上漲。

8月是房企“中考”集中放榜的時節(jié)，不止祝九勝，伴隨著樓市調(diào)控進入深水區(qū)，長效機制漸行漸近，金融去杠桿的推進讓市場資金面收緊，在多場中期業(yè)績會上，“壓力”成為房企管理層口中的常用詞。

規(guī)模增幅降速

盡管上半年大部分上市房企都錄得不錯的業(yè)績表現(xiàn)，但縱向?qū)Ρ葋砜矗鏊俜啪彽挠跋?，正投射到多家上市房企身上?/p>

房企TOP3中，上半年，萬科實現(xiàn)銷售金額3046.6億元，同比增長9.9%，增幅與去年同期的45.8%相比，大大降低。碧桂園實現(xiàn)合同銷售約4124.9億元，同比增長42.8%，這個增幅也遠低于去年的131%。恒大累計合約銷售金額為3041.8億元，同比增長24.6%，增幅同樣大幅低于上年同期的72.2%。

TOP3之外，綠地上半年的銷售金額同比增長22%，中海的同比增幅只有18.5%，龍湖僅同比增長了4.8%。這些銷售增幅，相比2017年上半年，均出現(xiàn)不同程度的下降。

不僅是銷售增幅，萬科、綠地等龍頭房企的利潤增速也出現(xiàn)滯漲態(tài)勢。按照已經(jīng)發(fā)布的中報，萬科上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增長24.9%至91.2億元，但凈利率卻同比下降1.85%至8.61%。

綠地同期歸母凈利潤61億元，同比增長30%，但凈利率卻只有3.8%，幾乎與去年同期持平。

盡管規(guī)模增長正在繼續(xù)，但房企普遍意識到，單純依靠銷售規(guī)模擴張來獲得增長的路徑已經(jīng)走不通。萬科2017年中期業(yè)績會上，郁亮曾經(jīng)說過，這個市場有黃金時代、白銀時代，未來還可能會出現(xiàn)青銅時代、黑鐵時代。城市化已經(jīng)進入一二三四線城市劃分非常模煳的第二發(fā)展階段，為城市化提供主要服務(wù)的開發(fā)商們自然也跟著發(fā)生變化，從投資策略開始發(fā)生變化。

彼時，郁亮用“沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)”這句話，委婉表達了萬科的危機意識。

向來追求高周轉(zhuǎn)的碧桂園專門提到“提質(zhì)控速”的目標，碧桂園總裁及執(zhí)行董事莫斌解釋，提質(zhì)控速是保證碧桂園有質(zhì)量的發(fā)展，寧可發(fā)展得慢一點，也要發(fā)展得穩(wěn)一點。

恒大從今年年初開始啟動“新恒大”戰(zhàn)略，將此前“規(guī)模型”的發(fā)展模式轉(zhuǎn)為“規(guī)模+效益型”。恒大集團董事局副主席兼總裁夏海鈞稱，公司在實現(xiàn)5000億之后，未來將保持10%-20%的增長目標，確保公司管理和效益都實現(xiàn)有質(zhì)量地增長。

從對未來的規(guī)劃來看，龍頭房企不約而同選擇了“降速”這一路徑。

投資趨于謹慎

“降速”源于房企對后市的判斷趨于保守，其中持續(xù)一年多的限貸、限價、限售等調(diào)控政策不斷深化是影響判斷的主要因素。

萬科、中海、恒大等龍頭房企的多位管理層提到這個問題，觀點基本一致，“堅決遏制房價上漲”的表述不同以往，表明了政府調(diào)控管理房地產(chǎn)市場的決心非常大。短期內(nèi)市場觀望情緒會加重，最近這一兩個月已經(jīng)有所顯現(xiàn)；從中長期來看，長效機制建立對房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展是有好處的。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2018年1-6月，全國商品住宅銷售面積為6.69　億平方米,同比增長3.2%；銷售金額為 5.66萬億元，同比增長14.8%，這兩個增速較2017年同期分別下降10.3和3.1個百分點。

上半年全國住宅新開工面積約7.06億平方米，同比增長15%，增速與2017年同期基本持平。

萬科中報指出，其長期重點觀察的14個城市，上半年商品住宅批準預售面積同比下降8%，商品住宅成交面積同比下降20.4%。

同策研究院院長助理張宏偉告訴經(jīng)濟觀察報，上半年由于市場進入調(diào)整和下行態(tài)勢，房地產(chǎn)銷售開始出現(xiàn)變化。今年下半年至明年上半年，市場應該還會處于持續(xù)下行的狀態(tài)，銷售增速應該會繼續(xù)下降。

龍頭房企在“降速”上的第一個動作，是投資趨于謹慎，這從上半年多家房企的拿地策略可以反映出來。

中海在今年上半年累計新增土地總樓面面積789萬平方米（實際權(quán)益為664萬平方米），地價總權(quán)益支出459.5億港元。按照今年年初中海定下的1350億港元土地目標來計算，僅完成34%。

中國海外發(fā)展董事局主席兼行政總裁顏建國多次表示要“高度審慎謹慎”，他說，寧可錯失一些機會，也不想投錯幾塊地。接下來還是會聚焦一二線城市，包括一些特別有活力、人口的確有增長、產(chǎn)業(yè)的確在成長的新興城市，圍繞傳統(tǒng)的一二線作為主戰(zhàn)場。

恒大2016年年度業(yè)績發(fā)布會上，夏海鈞還公開表示，恒大的成長性在于其擁有充分的土地儲備。但今年中期業(yè)績會，恒大已經(jīng)提出“未來土地儲備會維持在3億平方米左右的區(qū)間，每年大約下降5%”的目標。

夏海鈞說，恒大接下來的土儲要覆蓋中國的一線城市、二線城市，以及經(jīng)濟發(fā)達的三線城市，但不打算去四線城市。

莫斌也給出碧桂園放緩發(fā)展速度的一個方向，就是投資上有策略地調(diào)整，會更加精準?！懊恳粔K土地更加慎重（對待），怎樣才能做一個成一個，我們按照這一目標實施，并聚焦于現(xiàn)有項目的運營，聚焦現(xiàn)有和土地儲備進行調(diào)整?！?/p>

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國土地流拍合計796宗。其中一線城市即使是成交的土地，也基本底價或逼近底價，成交價格普遍低于兩年前。

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡