長租公寓市場競爭格局及產(chǎn)業(yè)分布 2020長租公寓發(fā)展現(xiàn)狀及市場前景分析

• 2020年6月5日 WuYaNan來源：中研網(wǎng) 1051 67
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近幾年我國長租公寓在高速發(fā)展的同時，市場弊端逐漸顯現(xiàn)，隨著政府部門的監(jiān)管，長租公寓市場正在向好的方向發(fā)展，未來前景可期。長租公寓又名“白領(lǐng)公寓”，“單身合租公寓”，是近幾年房地產(chǎn)三級市場一個新興的行業(yè)，也是產(chǎn)業(yè)趨勢中處于風口上的市場。長租公寓是將業(yè)主

近幾年我國長租公寓在高速發(fā)展的同時，市場弊端逐漸顯現(xiàn)，隨著政府部門的監(jiān)管，長租公寓市場正在向好的方向發(fā)展，未來前景可期。長租公寓又名“白領(lǐng)公寓”，“單身合租公寓”，是近幾年房地產(chǎn)三級市場一個新興的行業(yè)，也是產(chǎn)業(yè)趨勢中處于風口上的市場。長租公寓是將業(yè)主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士。那么，未來長租公寓市場將如何發(fā)展呢?

根據(jù)中研普華研究院《2020-2025年中國長租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示：

長租公寓行業(yè)SWOT分析

優(yōu)勢：

長租公寓行業(yè)的投資回報較為穩(wěn)定，一線城市的出租率較高，深圳為例，2018年深圳平均住房租賃價格雖較2017年下降了3%，但仍達68元每平米。運營成功的長租公寓空置率基本低于10%。

劣勢：

目前市場上的大大小小長租公寓運營商已經(jīng)達300多家，大大小小的地產(chǎn)開放商進入市場，使得整個市場面臨著混亂的競爭格局。

風險：

長租公寓行業(yè)面臨著人才缺失的困境，租房行業(yè)的產(chǎn)品升級是一個大趨勢，要形成人才構(gòu)成的專業(yè)性需要一定的時間。

機會：

1、流動人口及租房需求持續(xù)增大;

2、高端品牌市場占有比例底，有較大的機會空間;

2020年長租公寓行業(yè)發(fā)展趨勢和現(xiàn)狀分析

國內(nèi)市場的長租公寓現(xiàn)階段以重資產(chǎn)運營為主，有著較強的金融屬性。前期一次性投入規(guī)模較大且集中，而之后有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益。如裝修完成后，未來的現(xiàn)金流入主要是一次性收取的押金以及固定周期的租金流入和管理費用等，具備貼現(xiàn)融資的基礎(chǔ)，但是目前行業(yè)大部分企業(yè)尚處于“燒錢”階段，未實現(xiàn)真正的盈利。

長租公寓整體租金回報率較低也是行業(yè)的痛點所在萬科長租公寓的租金收益率只有2%左右，除去稅費只有1.5%的收益;對于鏈家，長租公寓收入中70%是拿房成本，再加上15%的裝修分攤、10%的運營成本、5%的稅收，長租公寓的利潤幾乎為零。因此長租公寓整體盈利模式仍處于探索階段。盈利模式不明晰也是整個行業(yè)的痛點所在。

長租公寓市場容量

截至2018年年底，市場上活躍的公寓品牌超過80個，分布的城市數(shù)量達到44個，涉及1,223座集中式公寓(約240,052套)和135,200套分散式公寓。分別呈現(xiàn)出投資布局高度集中、市場需求普遍旺盛、產(chǎn)品線日趨豐富、客源差異化細分等特點。長三角、京津冀、珠三角三個城市群的租賃式公寓供給量占全國總供給量的70.4%。其中，北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、武漢、成都、西安、重慶十個熱點城市的供給量占全國供給總量的81.7%。

從租賃式公寓的規(guī)模和戶型來看，熱點城市每座集中式公寓規(guī)模均在200套上下，主流產(chǎn)品為套均面積30.2平方米的開間;分散式公寓主力產(chǎn)品戶型平均面積18.1平方米左右。從租金收入水平看，北京、上海單套公寓年租金收入超過43,000元，高于全國單套公寓年租金收入平均值的33,503元。其他熱點城市，除深圳(單套公寓年租金收入超30,000元)外，單套公寓年租金收入都低于27,000元。租賃式公寓95%的客群是20-35歲的單身青年，其中能夠支撐高租金的群體多來自TMT行業(yè)、金融行業(yè)和高端服務(wù)業(yè)從業(yè)人員。

長租公寓競爭格局

隨著國家層面各項利好住房租賃政策的不斷出臺，各地方也相繼推動租賃市場的發(fā)展，社會對于長租公寓的關(guān)注度隨之提高。在長租公寓品牌商搶占市場份額的同時，國企、央企紛紛涌入住房租賃領(lǐng)域，并推動各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進軍或?qū)⒉季珠L租公寓，搶灘市場。代表有：萬科集團的泊寓、旭輝集團的領(lǐng)寓國際、保利發(fā)展的保利公寓、龍湖集團的冠寓、遠洋集團的邦舍以及碧桂園的big+碧家國際社區(qū)等。在資金方面，房企系長租公寓有先天優(yōu)勢，房企擁有比其他玩家更強大的資本實力和拿房渠道。這對于中小長租公寓企業(yè)來說，生存空間必定造成擠壓。

2018年長租公寓競爭格局

長租公寓產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

在美國和日本等成熟市場，長租公寓已是一項成熟的投資級資產(chǎn)，其投資表現(xiàn)具有長期穩(wěn)定的租金回報且抗經(jīng)濟周期能力強、投資回報率高、良好的資產(chǎn)流動性和資本化率走勢趨同辦公樓等特點。

在中國，長租公寓市場還處于發(fā)展初期，僅有3%~5%的市場占有率，其投資市場正在開始形成，市場化程度還比較低，流動性也較為有限。中國擁有廣闊的租賃人口、但短期內(nèi)有效供應(yīng)相對短缺。

2014年開始，由于資本的助力和投資的熱潮，獨立品牌的長租公寓紛紛冒出，成為很多人創(chuàng)業(yè)的一大路徑。而在政策和轉(zhuǎn)型的驅(qū)動下，自2017年開始，長租公寓也成為各大房企跑馬圈地的一大戰(zhàn)場。到了2018年下半年，資本退潮，“裸泳者”顯現(xiàn)。多家公寓出現(xiàn)爆倉，倒閉。如杭州鼎家、上海寓見、長沙咖啡貓等長租公寓紛紛遭遇資金鏈斷裂，目前仍無解決方案。

長租公寓前景如何?

在中國，長租公寓市場還處于發(fā)展初期，僅有3%~5%的市場占有率，其投資市場正在開始形成，隨著政府對支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優(yōu)勢共同合作，中國長租公寓投資市場有望迎來新一輪機遇。隨著國家層面各項利好住房租賃政策的不斷出臺，各地方也相繼推動租賃市場的發(fā)展，社會對于長租公寓的關(guān)注度隨之提高。未來長租公寓將如何發(fā)展?更多詳細分析，請關(guān)注中研研究院研究出版的《2020-2025年中國長租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》。

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