2024年地產(chǎn)行業(yè)洞察：城中村改造是關(guān)鍵抓手

• 吳亞楠 2023年11月18日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 288 11
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積極穩(wěn)步推進城中村改造意義重大，能夠在有效擴大內(nèi)需方面發(fā)揮重要作用。積極穩(wěn)步推進城中村改造，將有效解決超大特大城市工薪階層、低收入群體、新市民住房需求。

中國正處于經(jīng)濟上升時期、人口流動以就業(yè)為導向、政府主動性更強、城中村呈碎片化，并有基層組織管理，中國的城中村畢竟不是國外的貧民窟，隨著城市的更新改造，城中村也不斷地融入城市的發(fā)展歷史當中。

隨著城中村規(guī)模的不斷擴大以及城中村引發(fā)的社會管理問題日益凸顯，北京、上海、廣州、西安、太原等大、中城市相繼啟動了城中村改造工作。經(jīng)過幾年的探索，各地逐漸形成了幾種不同的城中村改造模式。城中村改造應當充分調(diào)動各方面的積極性，以改善城中村綜合環(huán)境，完備城市公共服務功能，構(gòu)建和諧社區(qū)為目的，堅持政府主導、市場運作、利民益民、科學規(guī)劃、綜合改造的原則，依法保護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的合法權(quán)益，積極穩(wěn)妥地推進。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2023-2028年版城中村改造產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示：

城中村改造產(chǎn)業(yè)報告

城中村成型的過程可分作三類。一是外圍型，處于城市邊緣，且未來將納入城市用地;二是城郊型，部分用地已經(jīng)被納入城市建設，但依舊保留農(nóng)村與城市之間的界限，形態(tài)較為獨立;三是城市型，基本融入城市，卻擁有自己的生態(tài)系統(tǒng)。

城中村最早出現(xiàn)在深圳、珠海等新興城市，隨后在北京、廣州等城市蔓延開來。就2008年的數(shù)據(jù)顯示，深圳市有241個城中村，北京231個，西安市417個，昆明288個，中小型城市也存在，如浙江紹興有45個城中村。

2023年對于房地產(chǎn)而言是歷史性的一年，行業(yè)有待改善，企業(yè)盈利延續(xù)尋底，與此同時，中央首次定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系發(fā)生重大變化?？v覽各家券商的投資策略，即將到來的2024年，地產(chǎn)行業(yè)仍將處于緩慢復蘇的進程中。

2023年，持有地產(chǎn)股依然不是好的投資選擇。今年7月份，當月申萬房地產(chǎn)指數(shù)大漲14%，幾乎一口氣填平此前四個月的全部跌幅。7月份地產(chǎn)股股價的亮眼表現(xiàn)與樓市3月、4月短暫的銷售小陽春錯開，與政策調(diào)整預期時點更為貼近。7月份，地產(chǎn)政策的優(yōu)化調(diào)整邁入高潮。7月24日召開的中共中央政治局會議定調(diào)，適應我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。隨后，住建部、央行、各地政府從供需兩側(cè)，出臺了包括認房不認貸、首套首付降低等一系列政策，響應中央號召。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，銷售層面，商品房銷售面積9.26億平方米，同比下降7.8%;商品房銷售額9.72萬億元，下降4.9%;投資層面，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9.59萬億元，同比下降9.3%;價格層面，10月份北上廣深四個一線城市新建商品住宅銷售價格分別環(huán)比跌0.4%、漲0.2%、跌0.7%、跌0.5%。在保交付持續(xù)推進下，竣工數(shù)據(jù)是少有的正增長數(shù)據(jù)，前10個月，房屋竣工面積55151萬平方米，增長19.0%。

基本面走弱，政策敏感度降低，共同造就了地產(chǎn)股今年的下行趨勢。而從二級市場角度，目前地產(chǎn)股估值處于低位，資金關(guān)注度也極低。

城中村改造促進經(jīng)濟增長和城市高質(zhì)量發(fā)展

中央金融工作會議提出要加快“三大工程”建設，意指保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。今年7月，國務院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，并召開電視電話會議進行部署。各地正按照部署，扎實開展制定配套政策、摸清城中村底數(shù)、編制改造項目方案等工作，住房和城鄉(xiāng)建設部城中村改造信息系統(tǒng)投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造項目162個。

住房和城鄉(xiāng)建設部有關(guān)負責人介紹，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進城中村改造，分三類推進實施。第一類，符合條件的實施拆除新建;第二類，開展經(jīng)常性整治提升;第三類，介于前兩者之間的實施拆整結(jié)合。

在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造，是黨中央、國務院審時度勢作出的重大決策部署，對消除各類安全風險隱患、改善居住條件、優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)、完善城市功能、拓展城市發(fā)展空間、促進經(jīng)濟增長和城市高質(zhì)量發(fā)展等具有十分重大的意義。

積極穩(wěn)步推進城中村改造意義重大，能夠在有效擴大內(nèi)需方面發(fā)揮重要作用。

中國住房和房地產(chǎn)研究院專家委員會委員王鋒認為，據(jù)估計，全國21個超特大城市城中村改造可以產(chǎn)生直接投資超過10萬億元，帶動其他投資超過15萬億元，合計超過25萬億元。以深圳為例，深圳市城中村改造已實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資約7000億元，促進了經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，提高了土地節(jié)約集約利用水平，保障了城市發(fā)展空間;通過拆除并新建，規(guī)劃增加120所學校、300所幼兒園和280家社康中心，配建650萬平方米保障性住房，改造后公共服務設施水平顯著提高，市政交通基礎設施承載能力不斷增強，城市功能更加完善。

積極穩(wěn)步推進城中村改造，將有效解決超大特大城市工薪階層、低收入群體、新市民住房需求。

在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。中研網(wǎng)撰寫的城中村改造行業(yè)報告對中國城中村改造行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機遇及挑戰(zhàn)。同時揭示了城中村改造市場潛在需求與潛在機會，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當?shù)耐顿Y時機和公司領導層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據(jù)，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

想了解關(guān)于更多城中村改造行業(yè)專業(yè)分析，可點擊查看中研普華研究院撰寫的《2023-2028年版城中村改造產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》。同時本報告還包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專業(yè)方法和價值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢、風險和機遇。

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