2023城中村改造行業(yè)調(diào)研 城中村改造行業(yè)市場機(jī)遇分析

• 方蔓桃 2023年10月18日 來源：百度 931 58
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如果你想了解城中村改造行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場供需、競爭格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國城中

城鄉(xiāng)的二元結(jié)構(gòu)源于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，卻面臨到高速的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，兩者碰撞產(chǎn)生了城中村，它是具有明顯的二元結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)型不完全的地域?qū)嶓w，具有獨(dú)特的社會(huì)形態(tài)、獨(dú)特的城市形態(tài)、獨(dú)特的生活形態(tài)，與城市格格不入，卻與城市血肉相連。

同時(shí)，它也是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，問題也是變化的。作為城市低收入人口(打工人)的聚居區(qū)，它卻具有非凡的生命力，在非理性的邏輯下，能夠自我更新與繁殖。隨之而來的，便是治理的困境，治理的主體、資源、方式與內(nèi)容都與固有的不同，這個(gè)問題，需要社會(huì)各方的合力才能解決。

如果你想了解城中村改造行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場供需、競爭格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國城中村改造行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對城中村改造行業(yè)未來的發(fā)展趨勢及前景作出審慎分析與預(yù)測。

據(jù)介紹，城中村普遍存在公共衛(wèi)生安全風(fēng)險(xiǎn)大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設(shè)施落后、環(huán)境臟亂差等突出問題，亟須實(shí)施改造。今年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，目前各地正按照部署，扎實(shí)開展配套政策制定、摸清城中村底數(shù)、編制改造項(xiàng)目方案等工作，住建部城中村改造信息系統(tǒng)投入運(yùn)行兩個(gè)月以來，已入庫城中村改造項(xiàng)目162個(gè)。

我國目前的城中村存在的幾類問題：(1)居住人員和社會(huì)組織方面，存在著人口密度過高、社會(huì)治安壓力較大、村民就業(yè)和社會(huì)保障壓力大、城中村管理薄弱等問題;(2)土地、房屋權(quán)屬狀況方面，存在著土地權(quán)屬混雜、結(jié)構(gòu)失衡、房屋使用性質(zhì)更改隨意、缺乏有效管理手段、建筑質(zhì)量參差不齊、安全隱患大等問題;(3)規(guī)劃建設(shè)狀況方面，存在著村莊規(guī)劃缺失、規(guī)劃落實(shí)和建設(shè)管理難度大、公共服務(wù)設(shè)施欠缺、居住環(huán)境差等問題。

但中國正處于經(jīng)濟(jì)上升時(shí)期、人口流動(dòng)以就業(yè)為導(dǎo)向、政府主動(dòng)性更強(qiáng)、城中村呈碎片化，并有基層組織管理，中國的城中村畢竟不是國外的貧民窟，隨著城市的更新改造，城中村也不斷地融入城市的發(fā)展歷史當(dāng)中。而拆遷改造，成為了城中村治理最大的問題。

天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往，不管城中村拆不拆，怎么拆，利益，永遠(yuǎn)是最大的目標(biāo)與攔路虎，政府、開發(fā)商、村民、新移民、租戶，城中村改造不僅是建筑工程，也成為了一個(gè)社會(huì)工程。

隨著城中村規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及城中村引發(fā)的社會(huì)管理問題日益凸顯，北京、上海、廣州、西安、太原等大、中城市相繼啟動(dòng)了城中村改造工作。經(jīng)過幾年的探索，各地逐漸形成了幾種不同的城中村改造模式。城中村改造應(yīng)當(dāng)充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性，以改善城中村綜合環(huán)境，完備城市公共服務(wù)功能，構(gòu)建和諧社區(qū)為目的，堅(jiān)持政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、利民益民、科學(xué)規(guī)劃、綜合改造的原則，依法保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的合法權(quán)益，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)。城中村改造方案，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃和區(qū)域城市功能的要求，以及城中村改造綜合用地專項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，統(tǒng)籌考慮村民安置、環(huán)境風(fēng)貌和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，充分聽取村民意見，由區(qū)城中村改造辦公室組織編制。

就城中村成型的過程可分作三類。一是外圍型，處于城市邊緣，且未來將納入城市用地;二是城郊型，部分用地已經(jīng)被納入城市建設(shè)，但依舊保留農(nóng)村與城市之間的界限，形態(tài)較為獨(dú)立;三是城市型，基本融入城市，卻擁有自己的生態(tài)系統(tǒng)。

城中村最早出現(xiàn)在深圳、珠海等新興城市，隨后在北京、廣州等城市蔓延開來。就2008年的數(shù)據(jù)顯示，深圳市有241個(gè)城中村，北京231個(gè)，西安市417個(gè)，昆明288個(gè)，中小型城市也存在，如浙江紹興有45個(gè)城中村。

根據(jù)最新發(fā)布的城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒，全國超大城市有8個(gè)，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢;特大城市有杭州、鄭州等11個(gè)。這些城市城區(qū)常住人口在500萬以上，是國家發(fā)展的重要帶動(dòng)力量和增長極。同時(shí)這些城市也存在著居住成本高、供需不匹配等挑戰(zhàn)。這些超大特大城市推進(jìn)城中村改造對于房地產(chǎn)市場具有重要意義，在改善住房條件的同時(shí)，也能增加部分商品房購房需求。

目前，城中村改造中村民一方面填滿宅基地，一方面向上要面積，實(shí)現(xiàn)了利益的最大化，代價(jià)就是城中村的無序生長。高密度的建設(shè)造成了無縫的生活空間，但人群的交往卻十分豐富，在臟亂差的現(xiàn)象下，是空間規(guī)劃的凌亂無序、品質(zhì)破舊不堪、功能過度復(fù)合、生活擠亂不便等問題。

狹窄的公共空間里承擔(dān)了鄰里互動(dòng)、公共交通、商業(yè)消費(fèi)等多種活動(dòng)，利益的誘因又會(huì)導(dǎo)致人們對公共空間的侵占，導(dǎo)致問題更加惡劣。

在21個(gè)超大特大城市中，部分城市已出臺(tái)城中村改造相關(guān)規(guī)劃。2023年，深圳市啟動(dòng)了城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升行動(dòng)，計(jì)劃在2023年推進(jìn)4.9萬套(間)城中村規(guī)模化品質(zhì)化改造提升項(xiàng)目。過去3年，上海市完成了中心城區(qū)成片舊改185.7萬平方米、受益居民9.2萬戶，2023年至2025年計(jì)劃安排新啟動(dòng)30個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目，每年新啟動(dòng)10個(gè)改造項(xiàng)目。作為“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”的“三舊”改造先行城市之一，廣州市發(fā)布關(guān)于征集《廣州市城中村改造條例(征求意見稿)》意見的公告。

城中村改造是一項(xiàng)具有積極意義的社會(huì)工程和民生工程，是中國城市化進(jìn)程和探索解決城鄉(xiāng)二元體制既存問題的一種途徑，與一般的房地產(chǎn)開發(fā)在性質(zhì)上有著本質(zhì)區(qū)別，因此也導(dǎo)致城中村改造在內(nèi)容和流程上都與房地產(chǎn)開發(fā)不同。2023年10月12日消息，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，分三類推進(jìn)實(shí)施。一類是符合條件的實(shí)施拆除新建，另一類是開展經(jīng)常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合。

城中村改造行業(yè)市場機(jī)遇分析

超大特大城市在城中村改造中，拆除新建的將按照城市標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)管理，整治提升的將按照文明城市標(biāo)準(zhǔn)整治提升和實(shí)施管理。通過改造，可切實(shí)消除安全風(fēng)險(xiǎn)隱患，改善居住條件和生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)超大特大城市加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，建設(shè)宜居、韌性、智慧的現(xiàn)代化城市。超大特大城市推進(jìn)城中村改造，將堅(jiān)持先謀后動(dòng)，先行做好征求村民意愿、產(chǎn)業(yè)搬遷、人員妥善安置、歷史文化風(fēng)貌保護(hù)、落實(shí)征收補(bǔ)償安置資金等前期工作，確保不動(dòng)則已，動(dòng)則必快、動(dòng)則必成。堅(jiān)持依法征收、凈地出讓，使市場在資源配置中起決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，由城市政府明確集體土地上房屋征收補(bǔ)償責(zé)任部門、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和程序等，并依法依規(guī)實(shí)行征收。

城中村改造可以與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。超大特大城市通常為人口凈流入的大城市，迫切需要解決好新市民、青年人的住房問題。此時(shí)，城中村改造可以和保障性租賃住房兩項(xiàng)工作結(jié)合在一起，將城中村住房轉(zhuǎn)化為更多高品質(zhì)、可負(fù)擔(dān)的保障性租賃住房。目前，深圳市正在進(jìn)行的城中村保障性住房品質(zhì)化安全改造提升工作正是其中一例，有助于更好解決外來建設(shè)者的住房問題。

堅(jiān)持多渠道籌措改造資金，既可以由城市政府籌措資金，也可以引入社會(huì)資金，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將給予政策性和商業(yè)性貸款支持。城市政府對城中村改造負(fù)主體責(zé)任，統(tǒng)籌市域內(nèi)改造資金安排，做到改造資金市域內(nèi)綜合平衡、動(dòng)態(tài)平衡;對于整治提升類的城中村改造項(xiàng)目，將建立政府與村民、社會(huì)力量改造資金共擔(dān)機(jī)制。

根據(jù)上海市房管局信息顯示，截至目前，上海已批準(zhǔn)“城中村”改造項(xiàng)目62個(gè)。根據(jù)計(jì)劃，2023年啟動(dòng)“城中村”改造項(xiàng)目10個(gè);到2025年底，中心城區(qū)周邊“城中村”項(xiàng)目全面啟動(dòng);到2027年底，中心城區(qū)周邊“城中村”改造項(xiàng)目全面完成，五個(gè)新城等重點(diǎn)區(qū)域“城中村”改造規(guī)模化推進(jìn);到2032年底，“城中村”改造項(xiàng)目全面完成。

……

專家認(rèn)為，城中村改造有助于增加民間投資信心，降低房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的整體復(fù)蘇。也有專家指出，城中村改造可以加大城市租賃住房的供給力度，其涉及的基建配套和基建投入，也能拉動(dòng)和擴(kuò)大內(nèi)需。

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  2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告

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