商業(yè)綜合體行業(yè)市場現(xiàn)狀：商業(yè)綜合體進(jìn)入“淘汰賽”階段

• 陳觀秋 2024年1月5日 來源：潮新聞客戶端 中研普華報(bào)告 百度 844 52
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從大型百貨業(yè)開發(fā)，到大型超市和大賣場建設(shè)，再到隨后迅速掀起的大型購物中心開發(fā)狂潮，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了多輪投資熱。尤其近年來，以商業(yè)綜合體為代表的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目迅速崛起。隨著大量商業(yè)綜合體的開發(fā)開業(yè)，客流分化、行業(yè)競爭加劇就是避不開的坎。商業(yè)綜合

從大型百貨業(yè)開發(fā)，到大型超市和大賣場建設(shè)，再到隨后迅速掀起的大型購物中心開發(fā)狂潮，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了多輪投資熱。尤其近年來，以商業(yè)綜合體為代表的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目迅速崛起。

商業(yè)綜合體是一種集商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間于一體的多功能、高效率的城市綜合體。這種綜合體通常由多個(gè)相互依存、相互裨益的子系統(tǒng)組成，形成一個(gè)復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

商業(yè)綜合體，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區(qū)別。商業(yè)綜合體，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

城市綜合體是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”(功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟(jì)聚集體)。

隨著人們生活質(zhì)量的不斷提高，消費(fèi)理念逐漸升級，城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度后的必然產(chǎn)物。在全國地產(chǎn)投資處于低迷的狀況下，城市綜合體的投資總量卻被逐步激發(fā)。

我國城市綜合體的市場規(guī)模保持約10%的年均增長率，截止2022年底，我國城市綜合體數(shù)量約為3200個(gè)左右，建筑面積約為3.2億平方米，2022年的市場規(guī)模為5180.45億元。由于疫情的影響，以及整體房地產(chǎn)行業(yè)的下行，使得我國本就供給過剩的商業(yè)綜合體再次加碼。2022年增加供給量0.36億平方米，供應(yīng)規(guī)模為5981.92億元。

商業(yè)綜合體行業(yè)市場現(xiàn)狀

商業(yè)綜合體的特點(diǎn)在于其強(qiáng)大的整合能力和集約化效應(yīng)，能夠?qū)⒏鞣N城市功能空間進(jìn)行組合，形成一種相互促進(jìn)的生態(tài)系統(tǒng)。例如，商業(yè)綜合體可以將購物中心、辦公樓、酒店、住宅等不同功能空間融合在一起，使得各部分之間形成一種相互依存、相互裨益的關(guān)系。商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢是向生活方式中心轉(zhuǎn)型、由以零售為核心向以文化休閑消費(fèi)為核心轉(zhuǎn)型、由方便消費(fèi)向沉浸式消費(fèi)體驗(yàn)轉(zhuǎn)型。

浙江是商業(yè)綜合體項(xiàng)目大省。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，過去三年 (2020-2022)，浙江開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目(建筑面積3萬平方米及以上的)超過100個(gè)，總體量接近1000萬平方米。杭州尤為突出，截至2023年9月，商業(yè)存量項(xiàng)目超過160個(gè)，位列全國第8位;商業(yè)存量面積超過1300萬平方米，其中購物中心130多個(gè)。

去年4月，浙江省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展若干舉措的通知》，提出2023年年度消費(fèi)類重大項(xiàng)目投資超過400億元的目標(biāo)。去年6月，浙江省商務(wù)廳等5部門聯(lián)合印發(fā)《高品質(zhì)消費(fèi)集聚區(qū)創(chuàng)建三年行動方案》，浙江將通過3年的持續(xù)努力，著力打造一批商業(yè)業(yè)態(tài)豐富、消費(fèi)場景創(chuàng)新、消費(fèi)時(shí)段完整、商品服務(wù)優(yōu)質(zhì)、物流通暢有序、消費(fèi)體驗(yàn)愉悅的高品質(zhì)消費(fèi)集聚區(qū)。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2024-2028年中國商業(yè)綜合體行業(yè)市場深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》分析：

從企業(yè)層面看，2010年后，由于大中城市住宅市場受到調(diào)控政策的限制，眾多開發(fā)商開始注重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，進(jìn)一步推動了商業(yè)綜合體項(xiàng)目在國內(nèi)的開發(fā)熱度。根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2013年，我國在建購物中心面積達(dá)到1680萬平方米，超過全球在建購物中心總面積的一半。

商業(yè)綜合體進(jìn)入“淘汰賽”階段

隨著大量商業(yè)綜合體的開發(fā)開業(yè)，客流分化、行業(yè)競爭加劇就是避不開的坎。商業(yè)綜合體再也不是開一個(gè)火一個(gè)，而是進(jìn)入“淘汰賽”階段。

商務(wù)部城市居民消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查報(bào)告顯示，我國60%的消費(fèi)發(fā)生在夜間。夜間已成為我國居民消費(fèi)的“黃金時(shí)段”。夜間經(jīng)濟(jì)一般指從當(dāng)日18時(shí)至次日凌晨2時(shí)的服務(wù)業(yè)類經(jīng)濟(jì)活動，幾乎涵蓋了商業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)、娛樂業(yè)等所有第三產(chǎn)業(yè)。近年來，“夜生活”逐漸成為市民追求的時(shí)尚生活方式。北京、天津、上海、南京等地接連推出推動夜間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新規(guī)，“夜經(jīng)濟(jì)”呈現(xiàn)出商圈發(fā)展、“旅游+文化”、“文化+美食”的多元化發(fā)展趨勢。

中國主要一線城市以北京上海為首，擁有超過100家購物中心，且核心商圈租金超過2000元，而其余一線城市如廣州、深圳等購物中心量存則相對較少，這主要是受到城市規(guī)模人口影響;重慶、西安等城市購物中心數(shù)量與租金趨勢脫離，說明這些地區(qū)商業(yè)用地庫存過剩。

不同于目前國內(nèi)集中在一二線城市的商業(yè)綜合體建設(shè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)綜合體既有區(qū)域級商業(yè)功能，也有完善集鎮(zhèn)配套的功能，符合統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的政策導(dǎo)向，可有效提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)群眾生活質(zhì)量。

電商的迅速擴(kuò)張也分走了部分線下客流，給本就經(jīng)營不佳的商業(yè)綜合體又增加了壓力。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年前11個(gè)月，全國網(wǎng)上零售額139571億元，同比增長11.0%。

報(bào)告對我國商業(yè)綜合體行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、子行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了國內(nèi)外商業(yè)綜合體行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預(yù)測等等。

想要了解更多商業(yè)綜合體行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2024-2028年中國商業(yè)綜合體行業(yè)市場深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》。

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  2024-2028年中國商業(yè)綜合體行業(yè)市場深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告

  商業(yè)綜合體是一種集商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間于一體的多功能、高效率的城市綜合體。這種綜合體通常由多個(gè)相互依存、相互裨益的子系統(tǒng)組成，形成一個(gè)復(fù)雜而...

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