金融加力支持保障性住房等“三大工程” 保障性住房行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析2024

• 方蔓桃 2024年1月10日 來(lái)源：百度 838 51
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社會(huì)保障性住房是我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據(jù)國(guó)家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給中低收入的人群使用，并且對(duì)該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會(huì)保障作用的住房。

保障性住房建設(shè)等“三大工程”資金“保障網(wǎng)”正加快織密。日前，中國(guó)人民銀行重啟抵押補(bǔ)充貸款(PSL)，凈新增3500億元的規(guī)模為有史以來(lái)第三高，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，該筆資金將用于支持“三大工程”建設(shè)，后續(xù)規(guī)模預(yù)計(jì)還會(huì)增加。與此同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)也通過(guò)多種方式積極推動(dòng)“三大工程”落地，城中村改造企業(yè)債、城中村改造資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃(ABS)、“平急兩用”債務(wù)融資工具等多個(gè)“首單”均已成功發(fā)行。

社會(huì)保障性住房是我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據(jù)國(guó)家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給中低收入的人群使用，并且對(duì)該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會(huì)保障作用的住房。

金融機(jī)構(gòu)正加大對(duì)“三大工程”領(lǐng)域的資金支持，相關(guān)貸款、ABS等產(chǎn)品“首單”業(yè)務(wù)已陸續(xù)落地，參與方涉及銀行、資產(chǎn)管理公司(AMC)等各類機(jī)構(gòu)。

為確保保障性住房行業(yè)數(shù)據(jù)精準(zhǔn)性以及內(nèi)容的可參考價(jià)值，我們研究團(tuán)隊(duì)通過(guò)上市公司年報(bào)、廠家調(diào)研、經(jīng)銷商座談、專家驗(yàn)證等多渠道開展數(shù)據(jù)采集工作，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行多維度分析，以求深度剖析行業(yè)各個(gè)領(lǐng)域，使從業(yè)者能夠從多種維度、多個(gè)側(cè)面綜合了解保障性住房行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，以及創(chuàng)新前沿?zé)狳c(diǎn)，進(jìn)而賦能保障性住房從業(yè)者搶跑轉(zhuǎn)型賽道。

政策性銀行已率先向“三大工程”領(lǐng)域投放貸款。例如，長(zhǎng)沙市望城區(qū)大澤湖片區(qū)城中村改造項(xiàng)目一期工程獲得國(guó)開行湖南省分行配套貸款1000萬(wàn)元，是全國(guó)發(fā)放的首筆超大特大城市城中村改造項(xiàng)目配套貸款。此前，國(guó)開行還向福建省福州市雙龍新居保障性住房項(xiàng)目授信2.02億元，并實(shí)現(xiàn)首筆貸款發(fā)放1000萬(wàn)元，標(biāo)志著全國(guó)首筆配售型保障性住房開發(fā)貸款成功落地。

商業(yè)銀行貸款方面，1月5日，建設(shè)銀行福建自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)福州片區(qū)分行成為全國(guó)首家圍繞配售型保障性住房開展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，建行表示，后續(xù)將為符合條件的購(gòu)房者提供便捷高效的個(gè)人住房貸款服務(wù)。

資本市場(chǎng)也接連多業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)“零的突破”。西安經(jīng)發(fā)集團(tuán)順利發(fā)行用于經(jīng)開區(qū)柳林村城改項(xiàng)目的首單企業(yè)債，募資共計(jì)16億元，成為債券市場(chǎng)首單城中村改造企業(yè)債。青島銀行獨(dú)家承銷首單“平急兩用”債務(wù)融資工具落地，規(guī)模1億元。由首創(chuàng)證券擔(dān)任計(jì)劃管理人的全國(guó)首單“平急兩用”資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成功發(fā)行，規(guī)模1.91億元。國(guó)內(nèi)城中村改造ABS“首單”由中國(guó)信達(dá)發(fā)行，規(guī)模75.75億元。

伴隨資金流入，地方層面“三大工程”項(xiàng)目落地明顯提速，多地近期披露相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)展。杭州已儲(chǔ)備“平急兩用”項(xiàng)目116個(gè)、總投資770.35億元;廣州發(fā)布“城中村改造條例征求意見(jiàn)稿”;深圳集中開工13個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目，房源合計(jì)1萬(wàn)余套，總投資約125億元。

據(jù)廣發(fā)證券測(cè)算，2024年“三大工程”對(duì)地產(chǎn)投資規(guī)模的貢獻(xiàn)預(yù)計(jì)或有0.93萬(wàn)億元，將拉動(dòng)地產(chǎn)投資7.8個(gè)百分點(diǎn)，有望成為帶動(dòng)2024年總需求進(jìn)一步好轉(zhuǎn)的重要?jiǎng)恿Α?/p>

“整體來(lái)看，目前正在推進(jìn)的‘三大工程’資金支持多源于政策性銀行以及地方金融機(jī)構(gòu)。例如，上海青浦鳳溪社區(qū)城中村改造項(xiàng)目中，政策性銀行和商業(yè)銀行授信額度占總投資規(guī)模超六成?！眹?guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙偉認(rèn)為，后續(xù)“三大工程”資金渠道將更多元化。

展望未來(lái)，金融支持“三大工程”將成為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要著力點(diǎn)?！?023年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

值得注意的是，開年來(lái)人民銀行重新啟動(dòng)PSL，凈新增3500億元的規(guī)模達(dá)到有史以來(lái)第三高，這也被業(yè)內(nèi)人士普遍解讀為，為“三大工程”提供中長(zhǎng)期低成本資金支持。

2023年以來(lái)，保障房建設(shè)提速。4月28日，中央政治局會(huì)議提出要“規(guī)劃建設(shè)保障性住房”;7月24日，中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“要加大保障性住房建設(shè)和供給”。8月25日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》。

《意見(jiàn)》明確了兩大目標(biāo)，一是加大保障性住房建設(shè)和供給，“讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活?yuàn)^斗”;二是推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年保障房建設(shè)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》顯示：

今年，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)成為各大城市一項(xiàng)重要工作。為落實(shí)好中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，各地近期加快有關(guān)工作推進(jìn)，而新一輪保障性住房建設(shè)一個(gè)突出的特點(diǎn)，就是拓展了配售型保障性住房新路子。

在廣西南寧，當(dāng)?shù)匕凑找孕枨鬀Q定建設(shè)規(guī)模的原則，緊盯“凈地出讓”和“資金平衡”兩個(gè)重點(diǎn)，已匯總梳理出配售型保障性住房先導(dǎo)項(xiàng)目7個(gè)、住房7200套，總投資約39億元，其中2024年計(jì)劃建設(shè)住房4000套。目前，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局正在研究制定配售型保障性住房管理辦法，明確保障范圍、準(zhǔn)入條件、審核流程、戶型面積等實(shí)施細(xì)則。

日前，深圳市首批13個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目近日集中開工，建設(shè)面積75.7萬(wàn)平方米，房源合計(jì)1萬(wàn)余套。此次深圳開工建設(shè)首批1萬(wàn)余套配售型保障性住房，在全國(guó)形成了起步就領(lǐng)跑的良好局面。按照計(jì)劃，深圳在加緊建設(shè)配售型保障房的同時(shí)，下一步將加快建立完善建設(shè)配售管理制度，抓緊出臺(tái)具體實(shí)施辦法和配套政策。

保障性住房行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析

隨著住房問(wèn)題的日益凸顯，國(guó)家層面和城市層面為確保這類人群的住房問(wèn)題，逐漸完善城市的保障住房體系，多渠道加大保障房供應(yīng)，一定程度上緩解租房問(wèn)題。大城市規(guī)劃建設(shè)保障房有利于緩解這些城市的住房矛盾，也有利于穩(wěn)住房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。保障房的大規(guī)模建設(shè)與供給，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生重大影響，未來(lái)我國(guó)住房供應(yīng)體系將發(fā)生顯著變化，保障房的地位有望明顯提升，“市場(chǎng)+保障”雙軌制將逐漸形成。

“‘三大工程’項(xiàng)目需要大量中長(zhǎng)期低成本資金，預(yù)計(jì)本輪新增PSL資金將主要投資于上述領(lǐng)域，且規(guī)?？赡懿恢?500億元，后續(xù)PSL或?qū)⒗^續(xù)投放。”中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示。

國(guó)泰君安地產(chǎn)首席分析師謝皓宇也認(rèn)為，人民銀行投放PSL，將為中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提到的“新模式”和“基礎(chǔ)性制度建設(shè)”打下基礎(chǔ)，2024年P(guān)SL有望持續(xù)投放，為三大工程提供資金支持，拉動(dòng)地產(chǎn)投資，改善經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期。

由于PSL主要是以“先貸后借”的方式為項(xiàng)目提供貸款支持，國(guó)盛證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家熊園預(yù)計(jì)，后續(xù)“三大工程”將可能與專項(xiàng)債、政策性開發(fā)性金融工具等其他工具相配合，以豐富其資金來(lái)源。

雖然目前各地區(qū)政策并不一致且仍有大量的保障性租賃住房尚在建設(shè)中，但通過(guò)金融機(jī)構(gòu)對(duì)保障性住房投放的開發(fā)貸款余額增長(zhǎng)可以看出，我國(guó)保障性住房建設(shè)持續(xù)加速并在高位運(yùn)行。

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。報(bào)告準(zhǔn)確把握行業(yè)未被滿足的市場(chǎng)需求和趨勢(shì)，有效規(guī)避行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，更有效率地鞏固或者拓展相應(yīng)的戰(zhàn)略性目標(biāo)市場(chǎng)，牢牢把握行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。

更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年保障房建設(shè)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》。

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  2023-2028年保障房建設(shè)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告

  保障房建設(shè)行業(yè)研究報(bào)告主要分析了保障房建設(shè)行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、保障房建設(shè)市場(chǎng)供需求狀況、保障房建設(shè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和保障房建設(shè)主要企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況、保障房建設(shè)市場(chǎng)主要企業(yè)的市場(chǎng)占有率，同時(shí)對(duì)保...

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