二手房市場調(diào)研分析：中長期二手房銷售占比有望持續(xù)提升

• 吳亞楠 2024年2月21日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 832 51
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中信證券研報(bào)認(rèn)為，2023年以來二手房銷售優(yōu)于新房的趨勢(shì)在2024年得以延續(xù)，其中二線城市二手房交易活躍為主要原因，背后既有行業(yè)新房供給質(zhì)素階段性偏低等周期性因素，也包括二手房有效掛牌數(shù)量與質(zhì)量提升、政策邊際放松力度較大等趨勢(shì)性因素。

二手房行業(yè)作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，二手房市場的需求主要來自于購房者的自住需求和投資需求。

隨著城市化進(jìn)程的加速和人口流動(dòng)的增加，購房者對(duì)二手房的需求也在不斷增加。同時(shí)，隨著新房市場的逐漸飽和和限購政策的實(shí)施，二手房市場逐漸成為購房者的重要選擇。在供給方面，二手房市場的房源主要來自于個(gè)人和開發(fā)商的存量房源。

中長期二手房銷售占比有望持續(xù)提升

中信證券研報(bào)認(rèn)為，2023年以來二手房銷售優(yōu)于新房的趨勢(shì)在2024年得以延續(xù)，其中二線城市二手房交易活躍為主要原因，背后既有行業(yè)新房供給質(zhì)素階段性偏低等周期性因素，也包括二手房有效掛牌數(shù)量與質(zhì)量提升、政策邊際放松力度較大等趨勢(shì)性因素。

預(yù)計(jì)中長期視角下我國二手房銷售占比有望持續(xù)提升，我們看好在存量房交易和家裝領(lǐng)域具備優(yōu)勢(shì)地位的服務(wù)平臺(tái)，也看好更適應(yīng)精品化開發(fā)，聚焦核心城市的開發(fā)企業(yè)。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2023-2028年中國二手房市場深度全景調(diào)研及投資前景分析報(bào)告》顯示：

二手房市場調(diào)研分析

隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速，二手房市場的供給也在不斷增加。住房“以舊換新”是指房地產(chǎn)開發(fā)商或政府機(jī)構(gòu)等通過收購、置換、補(bǔ)貼等方式，鼓勵(lì)和幫助已有住房的居民賣舊換新。專家表示，“以舊換新”不是新政策，這兩年各地都有創(chuàng)新。與普通中介相比，它的一個(gè)重要區(qū)別是，舊房的出售有兜底機(jī)制，這使得換房的確定性增加，對(duì)于房企加快去庫存和改善型住房消費(fèi)需求釋放等均有積極作用。

各地鼓勵(lì)購房“以舊換新”模式有何不同?11月24日，廣西玉林市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局宣布正式啟動(dòng)玉林市商品房“以舊換新”省心購倡議。政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)公司以及意向購房者需簽訂三方合同，并向新房項(xiàng)目繳納新房意向定金，定金統(tǒng)一存入由市住建局開設(shè)的資金專項(xiàng)管理賬戶，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)存量房進(jìn)行查證、驗(yàn)房、實(shí)勘等，存量房在約定時(shí)間內(nèi)未銷售的，退還新房意向定金，終止新房交易。

專家表示，一是要精準(zhǔn)匹配供需，相關(guān)部門需規(guī)范置換流程和標(biāo)準(zhǔn)，為換房者提供高質(zhì)量全周期服務(wù)。二是優(yōu)化購房程序。“以舊換新”對(duì)交易周期要求更高，仍需進(jìn)一步簡化程序。針對(duì)房產(chǎn)證辦證難等問題，應(yīng)在更多地區(qū)推行“交房即交證”，切實(shí)優(yōu)化購房流程。三是降低交易成本。結(jié)合當(dāng)前的市場情況，房屋交易稅費(fèi)仍有壓降的空間。尤其是單價(jià)較高的房子，減少中間環(huán)節(jié)支出，有利于提升市場交易量。

針對(duì)市場交易環(huán)節(jié)的亂象，規(guī)范中介服務(wù)不能松勁，應(yīng)確保房源信息的真實(shí)有效，規(guī)范房屋銷售明碼標(biāo)價(jià)行為，嚴(yán)格保護(hù)買賣雙方的隱私信息，持續(xù)打擊房源捂盤惜售、制造焦慮情緒等行為。

實(shí)際上，除了明確推出“以舊換新”購房活動(dòng)外，今年以來，多地針對(duì)具有置換需求的群體已出臺(tái)多方面支持政策，涉及二手房交易落實(shí)“帶押過戶”、下調(diào)存量房貸利率、執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”以及“賣舊買新”稅費(fèi)減免優(yōu)惠等。

二手房市場的競爭較為激烈。中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、個(gè)人房東等都在爭奪市場份額。為了在競爭中獲得優(yōu)勢(shì)，各方需要不斷提升服務(wù)質(zhì)量、降低成本、提高房源質(zhì)量等。

二手房價(jià)格上漲的主要原因是什么

二手房價(jià)格上漲的主要原因有多個(gè)方面，以下是其中一些主要的因素：

供需關(guān)系：供需關(guān)系是影響二手房價(jià)格的基本因素。當(dāng)市場需求大于供應(yīng)時(shí)，價(jià)格就會(huì)上漲。這通常發(fā)生在城市化進(jìn)程加速、人口流動(dòng)增加、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等情況下。

地理位置：地理位置是決定二手房價(jià)格的重要因素之一。一般來說，位于城市中心或繁華地段的二手房價(jià)格會(huì)更高，因?yàn)檫@些區(qū)域的資源更為豐富，如交通、購物、醫(yī)療等。

房屋質(zhì)量：房屋自身的質(zhì)量、裝修狀況、戶型、面積等因素也會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響。一般來說，裝修良好、戶型方正、面積適中的房屋更受歡迎，價(jià)格也會(huì)更高。

政策因素：政策因素也會(huì)對(duì)二手房價(jià)格產(chǎn)生影響。例如，限購政策的實(shí)施會(huì)限制購房者的購買數(shù)量，從而推高房價(jià);貸款政策的調(diào)整也會(huì)影響到購房者的購房能力和購房需求，從而對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響。

經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)因素也是影響二手房價(jià)格的重要因素之一。當(dāng)經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，購房者的購買力增強(qiáng)，房價(jià)也會(huì)相應(yīng)上漲。此外，通貨膨脹等因素也可能導(dǎo)致房價(jià)上漲。

投資需求：隨著投資渠道的多樣化，越來越多的投資者開始關(guān)注房地產(chǎn)市場，尤其是二手房市場。投資需求的增加會(huì)推高房價(jià)。

二手房市場展望

二手房行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)交付的新房，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)則主要包括建筑材料、建筑承建以及營銷與服務(wù)。二手房行業(yè)中游則是二手房交易，主要包括中介服務(wù)、房產(chǎn)評(píng)估服務(wù)以及金融機(jī)構(gòu)的貸款服務(wù)。二手房行業(yè)的下游主要為消費(fèi)者。

2023年7月24日，中央政治局召開分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)。我國商品房銷售面積逐年下降，短期來看房地產(chǎn)行業(yè)正處于復(fù)蘇初期，整體預(yù)期較弱，二手房在一定程度上是對(duì)新房的替代作用，我國商品房銷售面積的減少，說明我國二手房的銷售成交量將有所上升。

展望2024年，樓市需求端政策環(huán)境預(yù)計(jì)將保持寬松并繼續(xù)發(fā)力，一線城市有望因區(qū)施策優(yōu)化郊區(qū)限購;核心二線城市或全面取消限購;更多低能級(jí)城市或通過發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)購房需求釋放。

在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。中研網(wǎng)撰寫的二手房行業(yè)報(bào)告對(duì)中國二手房行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢(shì)進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。同時(shí)揭示了市場潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)政府部門也具有極大的參考價(jià)值。

想了解關(guān)于更多二手房行業(yè)專業(yè)分析，可點(diǎn)擊查看中研普華研究院撰寫的《2023-2028年中國二手房市場深度全景調(diào)研及投資前景分析報(bào)告》。同時(shí)本報(bào)告還包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專業(yè)方法和價(jià)值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。

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  2023-2028年中國二手房市場深度全景調(diào)研及投資前景分析報(bào)告

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