商鋪地產(chǎn)行業(yè)概述

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。

區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。

商鋪地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈上下游結(jié)構(gòu)主要包括土地供應(yīng)商、建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、建材供應(yīng)商、金融機(jī)構(gòu)等上游企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、建筑承包商、招商運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)等中游企業(yè)，以及各類商業(yè)租戶和消費(fèi)者等下游企業(yè)。

一直以來(lái)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房是房地產(chǎn)投資的重要組成部分之一，2009-2017年，我國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用地投資完成額總體呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增速則總體呈放緩趨勢(shì)。2018年，我國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用地投資完成額首次出現(xiàn)小幅下滑，后連續(xù)三年減少，2020年為13076.06億元，同比下降1.13%。

商鋪地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境

近些年來(lái)，為了促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，我國(guó)陸續(xù)發(fā)布了許多政策，如國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見(jiàn)》中提出：圍繞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和居民消費(fèi)升級(jí)需求，改善縣城消費(fèi)環(huán)境。改造提升百貨商場(chǎng)、大型賣場(chǎng)、特色商業(yè)街，發(fā)展新型消費(fèi)集聚區(qū)。完善消費(fèi)服務(wù)中心、公共交通站點(diǎn)、智能引導(dǎo)系統(tǒng)、安全保障設(shè)施，配置電子商務(wù)硬件設(shè)施及軟件系統(tǒng)，建設(shè)展示交易公用空間。完善游客服務(wù)中心、旅游道路、旅游廁所等配套設(shè)施。

商鋪地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析

近年來(lái)，購(gòu)物中心建設(shè)行業(yè)在我國(guó)方興未艾，項(xiàng)目興建如火如荼。

受疫情影響，2022年我國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)數(shù)量降至歷史新低，開(kāi)業(yè)數(shù)量為366個(gè)，較2021年，數(shù)量減少181個(gè)，同比下降33.09%，體量減少1506萬(wàn)平方米，同比下降31.47%。

2022年我國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)項(xiàng)目及體量主要集中在華東地區(qū)，購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)項(xiàng)目152個(gè)，開(kāi)業(yè)商業(yè)體量1391.3萬(wàn)平方;華南區(qū)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)項(xiàng)目65個(gè)，開(kāi)業(yè)商業(yè)體量 511.73萬(wàn)平方;華中區(qū)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)項(xiàng)目58個(gè)，開(kāi)業(yè)商業(yè)體量 538.12萬(wàn)平方;西南區(qū)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)項(xiàng)目48個(gè)，開(kāi)業(yè)商業(yè)體量 437.7萬(wàn)平方。

2022 年，中國(guó)購(gòu)物中心人均享有面積約達(dá) 0.38 ㎡，較 2021 年人均商業(yè)面積增加 0.03 ㎡;據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)研究，中國(guó)購(gòu)物中心人均享有面積已接近日、歐等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2024-2029年中國(guó)商鋪地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》分析：

隨著消費(fèi)水平的提高，消費(fèi)逐漸呈現(xiàn)出市場(chǎng)下沉的趨勢(shì)，主要表現(xiàn)為向三四線城市、縣鎮(zhèn)集聚?？h級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒊蓜傂瑁l(fā)力空白市場(chǎng)。

縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，但商業(yè)市場(chǎng)相對(duì)空白，為商鋪地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了新的機(jī)遇。

寫(xiě)字樓的出租率反映一段時(shí)間內(nèi)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)活躍度。經(jīng)濟(jì)活躍度越強(qiáng)，對(duì)寫(xiě)字樓的需求越大。新經(jīng)營(yíng)主體增長(zhǎng)快，會(huì)帶動(dòng)出租率的提升。招商引資以及吸收外資效果好，也對(duì)寫(xiě)字樓出租率有積極影響。所以寫(xiě)字樓出租率的變化能夠折射經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本狀況。

不同行業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓租賃的需求不同。以北京市場(chǎng)為例，有研究報(bào)告稱，2023年上半年，軟件開(kāi)發(fā)和電信通訊行業(yè)寫(xiě)字樓租賃狀況較為平穩(wěn)。金融行業(yè)中，證券租戶的擴(kuò)租活動(dòng)增多，保險(xiǎn)租戶以區(qū)位和樓宇升級(jí)為主。新能源、基建類國(guó)有企業(yè)的升級(jí)搬遷及擴(kuò)租較為活躍。醫(yī)藥及生命科學(xué)保持穩(wěn)健。在疫情后消費(fèi)需求恢復(fù)、土地供應(yīng)釋放等利好因素下，消費(fèi)服務(wù)類、房地產(chǎn)、建筑等相關(guān)領(lǐng)域擴(kuò)租開(kāi)始活躍。

不同區(qū)域的表現(xiàn)也不盡相同。仍以北京市場(chǎng)為例，2023年第二季度中關(guān)村寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率上升、租金下降。作為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)較為集中的區(qū)域，二季度出租率下降與一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)退租搬入自有物業(yè)，以及個(gè)別互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)退出或是縮減租賃面積不無(wú)關(guān)系。

報(bào)告對(duì)我國(guó)商鋪地產(chǎn)行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、子行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了國(guó)內(nèi)外商鋪地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。報(bào)告還綜合了商鋪地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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