10月上海樓市顯著回暖

10月份，上海二手房市場(chǎng)猶如被點(diǎn)燃的火焰，成交量一舉創(chuàng)下新高，受“9.29新政”刺激，整體成交量明顯回暖。來(lái)自“一房一萬(wàn)”的最新數(shù)據(jù)顯示，上海10月二手房住宅成交套數(shù)環(huán)比大幅上揚(yáng)約70%，達(dá)到2.2萬(wàn)套，讓整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)為之一振。

走訪上海多個(gè)城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，二手房、新房成交均呈現(xiàn)明顯改善跡象。浦東、徐匯等核心城區(qū)及五大新城等板塊均呈現(xiàn)成交量明顯回暖態(tài)勢(shì)。上海一家銀行信貸負(fù)責(zé)人向記者表示，從最新業(yè)務(wù)量看，目前銀行房貸接單數(shù)量明顯提升，10月明顯優(yōu)于9月。

從結(jié)構(gòu)上看，首付比例降低和貸款利率下行，縮小了房租與購(gòu)房月供之間的現(xiàn)金支出差距，從而讓剛需交易出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。上海10月的樓市成交數(shù)據(jù)顯示，增量基本集中在70至90平方米的剛需房面積段，成交占比增加了2個(gè)百分點(diǎn)。

政策調(diào)整和多元化的促銷活動(dòng)助力市場(chǎng)活躍度提升，尤其是一線城市購(gòu)房需求回暖。房企在黃金周推出了多種促銷活動(dòng)，包括線上房展會(huì)和線下看房?jī)?yōu)惠，吸引了大量購(gòu)房者的關(guān)注。根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2024-2029年版房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》顯示：

一、市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

銷售情況

2024年前十個(gè)月，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一段調(diào)整期，百?gòu)?qiáng)房企的銷售額同比下降了34.7%，盡管降幅有所縮小，但整體市場(chǎng)表現(xiàn)仍然承壓。不過(guò)，10月份的銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出回暖的跡象，環(huán)比增長(zhǎng)顯著。特別是TOP100企業(yè)中，銷售額在10月環(huán)比增長(zhǎng)67.45%，顯示出一定的復(fù)蘇跡象。

政策環(huán)境

在政府的推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境發(fā)生了積極變化。中央政府對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的立場(chǎng)堅(jiān)定，出臺(tái)了一系列措施，包括取消若干限購(gòu)和限售政策、下調(diào)貸款利率、降低首付比例等，使得購(gòu)房者的信心有所恢復(fù)。

地方政府也積極響應(yīng)，根據(jù)自身情況制定更加精準(zhǔn)、靈活的調(diào)控政策，以支持剛性和改善性住房需求，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，確保市場(chǎng)秩序穩(wěn)定。

企業(yè)情況

大型房企紛紛加快轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐，通過(guò)提高產(chǎn)品質(zhì)量、拓展多元化業(yè)務(wù)以及加強(qiáng)數(shù)字化建設(shè)等方式，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。例如，中海地產(chǎn)與保利置業(yè)等企業(yè)表現(xiàn)尤為突出，推動(dòng)了整體市場(chǎng)的上升趨勢(shì)。

部分中小房企則面臨著資金鏈緊張、市場(chǎng)份額下降等困境，部分已因資金鏈緊張或經(jīng)營(yíng)不善而退出市場(chǎng)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

二、市場(chǎng)前景

供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化

到2025年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)供需結(jié)構(gòu)更加合理的變化。新房供應(yīng)將根據(jù)實(shí)際需求來(lái)調(diào)整，避免庫(kù)存積壓。政府將增加保障性住房供給、調(diào)控土地供應(yīng)，以滿足不同層次、不同需求的購(gòu)房者。

智能化升級(jí)

智慧社區(qū)和智能家居將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)配，綠色節(jié)能建筑也將普及。這不僅提高了居住品質(zhì)，也符合當(dāng)下購(gòu)房者對(duì)于環(huán)保、節(jié)能的追求。

多元化業(yè)務(wù)拓展

房地產(chǎn)企業(yè)將積極拓展多元化業(yè)務(wù)，如長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老社區(qū)、文旅地產(chǎn)等新興領(lǐng)域，以降低風(fēng)險(xiǎn)并提高盈利能力。這些新興領(lǐng)域的發(fā)展為市場(chǎng)注入了新的活力。

三、市場(chǎng)環(huán)境

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)放緩，GDP增速降至5%左右。這給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一定壓力，但同時(shí)也促使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加注重品質(zhì)提升和結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

人口結(jié)構(gòu)變化

中國(guó)正式進(jìn)入深度老齡化社會(huì)，65歲以上人口占比突破20%。這使得養(yǎng)老地產(chǎn)熱度飆升，“候鳥式”養(yǎng)老社區(qū)遍地開花。同時(shí)，90后、00后不再把“買房”當(dāng)成人生頭等大事，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”成為新一代的口頭禪。

區(qū)域發(fā)展不平衡

一線城市和新一線城市房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)5%，熱點(diǎn)區(qū)域甚至突破10%。而三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)則相對(duì)低迷。這種區(qū)域發(fā)展不平衡給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

四、市場(chǎng)趨勢(shì)

政策調(diào)控持續(xù)深化

政府將根據(jù)不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況制定更加精準(zhǔn)、靈活的調(diào)控政策。政策將更加注重長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，避免短期刺激帶來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇

隨著行業(yè)集中度的提升和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，部分中小房企將面臨更大的生存壓力。而大型房企則將通過(guò)提高產(chǎn)品質(zhì)量、拓展多元化業(yè)務(wù)以及加強(qiáng)數(shù)字化建設(shè)等方式來(lái)鞏固市場(chǎng)地位。

購(gòu)房者需求變化

購(gòu)房者對(duì)于房屋質(zhì)量、周邊配套設(shè)施和社區(qū)環(huán)境的關(guān)注度將進(jìn)一步提高。他們更注重房屋的實(shí)際居住價(jià)值而非簡(jiǎn)單的投資回報(bào)。這種需求變化將促使房地產(chǎn)企業(yè)更加注重產(chǎn)品的品質(zhì)和服務(wù)。

綜上，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀呈現(xiàn)出銷售回暖、政策積極調(diào)整、企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等特點(diǎn);市場(chǎng)前景廣闊，供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化、智能化升級(jí)、多元化業(yè)務(wù)拓展等趨勢(shì)明顯;市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜多變，受宏觀經(jīng)濟(jì)、人口結(jié)構(gòu)、區(qū)域發(fā)展不平衡等多重因素影響;市場(chǎng)趨勢(shì)則呈現(xiàn)出政策調(diào)控持續(xù)深化、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、購(gòu)房者需求變化等特點(diǎn)。

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