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深圳房貸規(guī)模萎縮
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-3-21
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 深圳 房貸 銀行 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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第二套房貸政策一定程度上影響了房屋銷售。
隨著深圳房屋交易量的持續(xù)下降，深圳銀行房貸規(guī)模也連續(xù)走低。記者昨日(20日)獲悉，面對(duì)持續(xù)萎縮的房貸業(yè)務(wù)，近日，一些深圳銀行開(kāi)始微調(diào)界定“第二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
深圳某國(guó)有銀行和一家股份制銀行，近日在開(kāi)辦房貸款業(yè)務(wù)時(shí)稱，已結(jié)清貸款并已出售住房的借款人，如能夠提供新買家的房產(chǎn)證(復(fù)印件)、已售出房屋的契稅票(復(fù)印件)、已售出房屋的結(jié)清貸款證明(復(fù)印件)以及原借款合同(復(fù)印件)等相關(guān)材料證明，則不計(jì)算在第二套住房客戶內(nèi)，仍可視為首套住房客戶。
對(duì)此，該股份制銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人士稱，在做按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)審查的時(shí)候，其實(shí)我們基本的原則跟審查公司的資金、風(fēng)險(xiǎn)承受力是一樣的。比如我們?cè)趯彶楣镜臅r(shí)候，我們對(duì)他的負(fù)債類的指標(biāo)是比較看重的。作為個(gè)人來(lái)說(shuō)，如果市民第一套貸款已經(jīng)償還了，因此實(shí)際上對(duì)銀行的這一塊負(fù)債已經(jīng)沒(méi)有。如果這套房出售的話，變現(xiàn)以后已經(jīng)具備償還銀行貸款的現(xiàn)金流的能力。從這個(gè)角度來(lái)講，其實(shí)銀行把這兩個(gè)因素作為放貸的現(xiàn)金流的考慮，這是很正常的。
一銀行業(yè)內(nèi)人士稱，目前深圳二手樓交易量大幅下降，交易量?jī)H有最高峰期間的20％到30％。相比，因一手樓近期有不少促銷活動(dòng)，一手樓的房貸量還相對(duì)較好。但總體看，今年深圳銀行房貸總體規(guī)模下降得非常大。雖然不少銀行年前制定的2008年房貸新增規(guī)模只有2007年的一半或者三分之一，但目前來(lái)看完成這個(gè)指標(biāo)也比較困難。
記者向某銀行下屬支行詢問(wèn)有無(wú)政策微調(diào)時(shí)，該行工作人員稱，如果結(jié)清第一套住房貸款或者以家庭其他成員購(gòu)買第二套住房，都可以享受第一套住房的按揭優(yōu)惠。但隨后記者致電該行分行相關(guān)人士，該人士否認(rèn)了這一說(shuō)法，并稱房貸“政策無(wú)變化”。
記者從深圳銀監(jiān)局了解到，雖然目前深圳房?jī)r(jià)回落，但深圳的銀行房貸不良率并沒(méi)有出現(xiàn)變化。銀行對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估繼續(xù)控制得很嚴(yán)。目前該局對(duì)銀行信貸規(guī)模仍保持每季度控制，每月監(jiān)管。
深發(fā)展深圳分行行長(zhǎng)周立認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)的泡沫在逐漸地?cái)D出，現(xiàn)在深圳很多樓盤的價(jià)格是比較理性的，銀行的按揭貸款應(yīng)該說(shuō)總體上質(zhì)量會(huì)更高一些。此外，現(xiàn)在貸款的客戶很多都是住家，都是實(shí)實(shí)在在的需求，而不是炒家。所以，深發(fā)展始終把按揭業(yè)務(wù)作為銀行的主流業(yè)務(wù)來(lái)推，他對(duì)深圳2008年的房貸市場(chǎng)有信心。
市場(chǎng)現(xiàn)狀
新房買家漸多信心還待恢復(fù)
市場(chǎng)各方面?zhèn)鱽?lái)的信息顯示，進(jìn)入3月以來(lái)，我市新房買家逐漸多起來(lái)，由于一些性價(jià)比較高樓盤的帶動(dòng)，成交開(kāi)始呈溫和放大趨勢(shì)。
3月8日，位于沙井的禧園開(kāi)盤。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，相對(duì)于近期冷冷清清的售樓現(xiàn)場(chǎng)，這一次銷售時(shí)到場(chǎng)人數(shù)明顯較多。粗略估算，當(dāng)天到場(chǎng)客戶大約有近千人，發(fā)展商推出的387套住宅，一天銷售已經(jīng)超過(guò)七成。
3月15日，位于坂田的萬(wàn)科城逸湖居開(kāi)盤。上午9時(shí)不到，萬(wàn)科城會(huì)所的多功能廳就開(kāi)始人聲鼎沸，現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)工作人員統(tǒng)計(jì)，上午選房的客戶超過(guò)300批。此次發(fā)展商共推出224套房，均價(jià)約每平方米12500元，銷售人員告訴記者，開(kāi)盤當(dāng)天銷售也超過(guò)了七成，銷售金額約2．5億元，其銷售率、銷售金額均創(chuàng)下近期龍華、坂田樓市的新高。
這種現(xiàn)象與1月和2月的樓市有了比較大的反差。中原地產(chǎn)深港研究中心1月份分析報(bào)告顯示，在季節(jié)性消費(fèi)轉(zhuǎn)移與政策打壓的雙重影響下，深圳樓市的調(diào)整不斷加深，雖然價(jià)格已經(jīng)釋放了調(diào)整信號(hào)，各項(xiàng)目都在采取積極降價(jià)措施應(yīng)對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)壓力，但是受到第二套房貸政策的影響，樓市表現(xiàn)還是十分冷清。
國(guó)土房產(chǎn)部門的數(shù)據(jù)顯示，1月份全市一手商品住宅成交2264套，20．9萬(wàn)平方米，與上月相比分別減少4％、7％，與去年同期相比分別下降73％、74％，成交量比上月進(jìn)一步減少。可以看出，1月份我市新房日均銷售73套，在推盤量迅速放大的情況下，成交并沒(méi)有相應(yīng)放大，全市一手住宅低迷的狀況沒(méi)有改觀。同時(shí)，1月份全市成交均價(jià)14737元，與上月相比降幅達(dá)到8％。
而進(jìn)入2月以來(lái)，我市新房成交更為慘淡，成交跌入歷史低點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2月全市新房成交共781套，日均成交僅為27套，相對(duì)與1月份的日均成交73套又有較大的跌幅，也不到近年來(lái)任何一個(gè)月份日均成交量的一半。而整個(gè)2月份，全市單日成交量最高也僅有77套。有關(guān)人士表示，2月份受到春節(jié)假期等因素的影響，成交量出現(xiàn)了季節(jié)性的回落，但這次回落幅度較大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，相對(duì)于1月份，我市2月新房成交劇減65．5％。此外，去年2月份成交高達(dá)3028套，今年與之相比更是暴跌了287％。
國(guó)土房產(chǎn)部門的統(tǒng)計(jì)顯示，3月以來(lái)樓市銷售開(kāi)始溫和放大。本月的頭兩天每天成交為30多套，3日和4日為50多套，5日、6日、7日增加到日均成交70套左右。3月8日，當(dāng)日成交猛增至103套，除3月9日和16日兩天成交只有80套左右外，3月8日至今，每日成交均在100套之上，3月14日最高達(dá)到160套。3月19日，我市新房成交113套，其中寶安和龍崗分別達(dá)到了51套和49套，兩區(qū)總數(shù)即達(dá)到100套。當(dāng)日全市成交均價(jià)每平方米12182元，考慮到成交絕大部分在關(guān)外，因此可以看出，目前特區(qū)外成交的樓盤價(jià)格在每平方米12000元左右。
資料鏈接
第二套
房貸政策
2007年9月27日，人行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理通知，規(guī)定利用貸款購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。不過(guò)，該通知并未嚴(yán)格界定“第二套（含）以上住房”標(biāo)準(zhǔn)。隨后，2007年12月11日，央行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，明確了第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。 銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。當(dāng)?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計(jì)部門公布的上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。
專家觀點(diǎn)
今年房市
處于調(diào)整期
對(duì)于目前買房者漸多起來(lái)，市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒分析說(shuō)，3月以來(lái)新房市場(chǎng)有所回暖，與房?jī)r(jià)下降有關(guān)，賣得好的都是一些品牌大發(fā)展商或者上市公司開(kāi)發(fā)的樓盤，公司本身有可信度，而且其降價(jià)幅度與前期相比也比較大，這對(duì)自住需求有非常大的吸引力。
王鋒表示，回暖可以反映出，我市的住房剛性需求特別是自住需求潛力還是很大的，一旦條件成熟，即可迅速釋放。但是另一方面，3月份的回暖不是表明市場(chǎng)到了底部，也并非大幅回暖。從市場(chǎng)的情況看，一些中小發(fā)展商也在降價(jià)，但是即使這樣也還賣不出去，這說(shuō)明我市房地產(chǎn)市場(chǎng)上購(gòu)房者信心沒(méi)有恢復(fù)，調(diào)整還將是一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)間。他說(shuō)：“我的基本判斷是，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)今年都將處于調(diào)整期，購(gòu)房者可以有充分的選擇余地，買到適合自己的房子�！� - ■ 與【深圳房貸規(guī)模萎縮】相關(guān)新聞
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