位于福田新洲九街駿皇嘉園一樓的聯(lián)基地產(chǎn)地鋪已關(guān)門大吉"。該地鋪早已人去樓空，而兩旁的世華、中原地產(chǎn)地鋪照常開門納客。

　　一邊是小中介"畏寒縮水"，一邊是大公司趁機(jī)擴(kuò)張。近日，從二手房市場了解到，在樓市持續(xù)調(diào)控背景下，部分小中介或關(guān)鋪，或?qū)で筠D(zhuǎn)讓，而一線中介則繼續(xù)擴(kuò)大市場占有率。

　　中原、世華、美聯(lián)等中介公司掌門人認(rèn)為，一線中介資金鏈可抗風(fēng)險的承受極限一般是６個月，深圳樓市最壞的時期已經(jīng)過去，今年二手房市場仍可看好。

　　　承受極限一般為６個月

　　一輪又一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策直戳房企軟肋--資金鏈。以傭金作為主要收入來源的中介公司，在成交低迷的時候，資金壓力自然增加。

　　但是，深圳一線中介公司目前資金依舊充足，在維持２００９年優(yōu)質(zhì)業(yè)績的基礎(chǔ)上，去年成績單錄得三成至六成的漲幅，個別甚至創(chuàng)出新高。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前深圳市場上關(guān)門的主要是小型房產(chǎn)中介，這類中介資金實(shí)力比較弱，但是經(jīng)營比較靈活，開門關(guān)門也很正常。

　　中原地產(chǎn)大深圳區(qū)董事總經(jīng)理李耀智表示，面臨市場調(diào)控，中介公司往往出現(xiàn)兩極分化，小公司做短線，資金鏈條非常脆弱，見勢不好，扭頭就跑。

　　在限購限貸進(jìn)一步升級的背景下，近期很多地鋪買賣成交出現(xiàn)不同程度下滑，僅憑租賃成交不能維持地鋪的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，這種狀況給地鋪經(jīng)營和維持帶來很大壓力。作為一線中介企業(yè)，這種壓力承受的極限是多長？

　　世華集團(tuán)總裁梁文華認(rèn)為，一線中介公司的承受極限一般為６個月。史上最嚴(yán)的地產(chǎn)調(diào)控，給地產(chǎn)中介行業(yè)帶來的有"危"也有"機(jī)"，大公司可以趁機(jī)把市場占有率做大。這正是許多同行此時擴(kuò)張的原因之一。

　　李耀智說，"中原深圳公司每月的運(yùn)營成本約為３５００萬元，集團(tuán)有儲備資金，在市場極度惡劣的情況下，仍可維持公司３～６個月的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。"

　　　數(shù)百地鋪"賣過"一個售樓處

　　在市場一線摸爬滾打十余年，中介公司也摸索出多條應(yīng)對危機(jī)舉措，地鋪和市場占有率成為其緩解壓力的利器。

　 "當(dāng)然，在這個期間，可以通過其他方式緩解壓力。比如二三級市場聯(lián)動、跨區(qū)營銷、住商合作等三種途徑。"梁文華舉例說，２００８年市場最低迷的時候，中海西岸華府[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]月成交僅有十幾套，世華接手后，決定實(shí)現(xiàn)二三級市場資源共享、全市聯(lián)動，把世華當(dāng)時在全市１００多個地鋪"變成"售樓處，僅當(dāng)年９月的一個周末就賣出２００余套。現(xiàn)在世華已經(jīng)有４００多個地鋪，只要員工有動力，完全可以"賣過"一個售樓處。

　　"經(jīng)過一兩月低迷，香港樓市重新火了起來。受香港自由行的帶動，香港樓市在假期的行情反而火爆。元朗一中小戶型樓盤在春節(jié)期間的成交客戶中，內(nèi)地客戶就占了五成。"美聯(lián)物業(yè)深圳區(qū)營業(yè)總經(jīng)理江少杰稱，通過深港聯(lián)動，美聯(lián)每月在外銷市場的成交，占據(jù)總業(yè)績的兩成至五成。受益于深港兩地成交"蹺蹺板效應(yīng)"，公司目前整體業(yè)績受影響不大。

　　地產(chǎn)最壞的時候已過去

　　查閱近幾年的成交數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)深圳市場最低迷的時候是在２００８年，受金融風(fēng)暴影響，深圳二手房當(dāng)年成交為４．３萬套。梁文華認(rèn)為，這種現(xiàn)象預(yù)計(jì)十年內(nèi)也不會再出現(xiàn)，可以說，地產(chǎn)最壞的時候已經(jīng)過去。

　　李耀智表示，現(xiàn)在的市場氛圍與２００８年大為不同，市場信心和資金很充裕，一些同行當(dāng)年的擴(kuò)張?zhí)�快，透支了市場前景和自身�?shí)力，一旦調(diào)控來臨，當(dāng)年就出現(xiàn)了一股"關(guān)門潮"。

　　展望２０１１年，梁文華認(rèn)為，深圳樓市也將是"穩(wěn)定壓倒一切"。具體來說，去年一手房成交約３．６萬套、二手房成交約１２．３萬套，共計(jì)１５．９萬套，其中約有八成是剛性需求成交客戶。預(yù)計(jì)這種剛性需求今年仍會持續(xù)。保守估計(jì)，即在去年成交量的基礎(chǔ)上打七折，２０１１年全年成交量仍將維持在１２萬套左右，二手房估計(jì)在１０萬套。

　　李耀智的預(yù)期更為樂觀，認(rèn)為今年的成交量只會在去年的基礎(chǔ)上"縮水"一成，為１３５０萬平方米。

　　"我們觀察發(fā)現(xiàn)，深圳的城市幸福指數(shù)在提高，剛性需求、改善性需求仍處于歷史高位，這都是地產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的動力和源泉，地產(chǎn)中介仍有很大的發(fā)展空間。"對于今年的深圳樓市，梁文華仍持樂觀態(tài)度。

　　對于年初發(fā)布的今年擴(kuò)張計(jì)劃，上述采訪對象皆表示，深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，擴(kuò)張計(jì)劃不會改變。

　　上海北京中介出現(xiàn)關(guān)門苗頭

　　近來，小型中介關(guān)門在上海、北京也出現(xiàn)了苗頭。

　　２０１０年高峰時期，上海大大小小的房產(chǎn)中介公司約有１８０００多家，如今已有一兩千家小中介關(guān)門。而北京還出現(xiàn)品牌中介關(guān)閉門店的情況。

　　目前在上海，商鋪?zhàn)饨鹌毡檩^高，平均計(jì)算，每家門店的月度成本大約在１０萬元～２０萬元不等。如果要實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，一家門店每個月大約需要成交三單買賣房源。然而，在目前低迷的行情下，這幾乎是不太可能完成的任務(wù)。

　　"即使情況很糟糕，大型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也能支撐一段時間，他們可以依靠以往的積累和海外投資，但是長此以往，也會不行的。"有關(guān)業(yè)內(nèi)分析人士透露，正常運(yùn)營的單體中介門店僅能容忍持續(xù)虧損３個月。

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