業(yè)內(nèi)人士猜測租戶可能與原業(yè)主勾結(jié)簽訂假租約。律師認為，該事件問題的核心問題在于租約的真?zhèn)危傎I人可上訴法院由法院審查租賃合同是否真實有效。另外，廣安居業(yè)投資總監(jiān)張 杰表示，法拍房有風險，需提前做好調(diào)查，標的帶租約一般建議放棄競拍。

回顧：租戶遭潑油漆威脅，警方已介入調(diào)查

近日，媒體報道一新業(yè)主“暴力清場”引起廣泛關(guān)注。

三年前，前業(yè)主王某生意失敗無力償還齊先生的債務(wù)，王某提出“以租*債”的方式把房子租給齊先生，租期十年。今年3月，石某通過法院拍賣成為該房子的新業(yè)主。近日，石某為了收回房產(chǎn)，召集10多個社會閑雜人員上門要求齊先生一家即刻搬離，并伴有毆打、威脅恐嚇、停水停電、潑油漆等行為，雙方引發(fā)沖突。

目前南山警方已介入調(diào)查，表示將對刷油漆等行為依法查處。(事件詳細回顧戳這里：潑漆+恐嚇，男子買了華僑城法拍房這樣威脅原租客搬走)

疑問：事件存疑點，租戶系與前房東勾結(jié)?

事件經(jīng)曝光后，租戶與新業(yè)主雙方各執(zhí)一詞，不少網(wǎng)友紛紛表示事件存在疑點，甚至懷疑租戶與前業(yè)主相互勾結(jié)，欲霸占房屋。

業(yè)內(nèi)人士A向筆者透露，房屋原業(yè)主為王某，根據(jù)深圳土地房產(chǎn)交易中心網(wǎng)站信息顯示，托菲諾純水岸四期S棟403房的租戶為謝某，謝某與王某原為某財富教育機構(gòu)學(xué)員，兩人相交甚密?！皬奈覀兊慕嵌瓤?，這是個明顯的假租約，”A表示。

A還表示，以前也曾發(fā)生過類似的案例：曾有一位競買人拍下帶20年租約現(xiàn)代城華庭某房屋，在房產(chǎn)進行交接時，原債權(quán)人安排數(shù)個大漢進住房間，以有租約為由拒絕交接?！霸摳傎I人曾率十余人進入房屋與大漢同吃同住，僵持不下，競買人報警后警方認為是合同糾紛無法立案。最后只能私下談判，競買人花費數(shù)十萬后才將事情解決?！?/p>

律師：核心問題在于租約真?zhèn)?，競買人可上訴審查

對于此事，深圳(信榮)房地產(chǎn)律師團隊首席律師張茂榮告訴筆者，《合同法》第二百二十九條：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！斑@就是買賣不破租賃原則的法律依據(jù)?！?/p>

不過，最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中指出，規(guī)定“買賣不破租賃原則”有兩種例外：一是房屋在出租前已設(shè)立*押權(quán)，因*押權(quán)人實現(xiàn)*押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;二是房屋在出租前已被人民法院查封的。

通俗來講，就是需要確定租賃合同的時間是在房屋被查封前還是被查封后、被*押前還是被*押后;被*押前、查封前對新業(yè)主有法律約束效力，被*押后、查封后對新業(yè)主無法律效力。

所以，事件的核心問題就在于合同的真?zhèn)巍５?，目前租戶與新業(yè)主雙方各執(zhí)一詞——租戶稱合同簽訂時間是在房屋被*押前，新業(yè)主則認為合同簽訂時間是在房屋被*押后。我們無法單方面確定合同的真?zhèn)巍?/p>

張茂榮表示，約在十年前有過這樣的案例：租戶與原業(yè)主簽訂的租賃合同時間是再房屋被*押前，但是經(jīng)過調(diào)查后發(fā)現(xiàn)合同上所留的聯(lián)系方式在當時(合同顯示的簽訂時間)并不存在，該聯(lián)系方式是在合同簽訂后才存在的聯(lián)系方式，因為可以判斷出這是一份假租賃合同。

從維護租戶權(quán)益的角度出發(fā)，只要租戶證明租賃合同是真實的，并且簽訂合同的時間在房屋被*押前，新業(yè)主就應(yīng)替代原業(yè)主繼續(xù)履行租賃合同。

從維護新業(yè)主的權(quán)益角度出發(fā)，也同樣是要求租戶與原業(yè)主雙方提供真實的租賃合同，如果租戶與原業(yè)主拒絕提供合同，新業(yè)主可上訴至法院由法院來審查租賃合同真?zhèn)巍Ｈ绻羌俸贤?，那么新業(yè)主就不需履行租賃合同。

不過，新業(yè)主采取不合法的手段來進行收房，租戶同樣可以將其起訴至法院要求賠償?！靶聵I(yè)主沒有執(zhí)法權(quán)，還是要通過合法的手段來維護自己的權(quán)益，”張茂榮說。

廣東華商律師事務(wù)所周爭鋒律師也表示，拍賣以后，不認可租賃合同強行收房，在法律意義上應(yīng)給予否定性評價。但現(xiàn)在的問題是，租賃合同沒有備案登記的情況下，原業(yè)主在拍賣過程中普遍不露面，租賃合同是不是真實合法有效，只有租客的一方陳述。因此競買人可以提起訴訟，逼迫對方提供租賃合同的有關(guān)憑據(jù)，由法院審核真?zhèn)巍?/p>

4業(yè)內(nèi)：法拍房撿漏需謹慎，建議提前做好調(diào)查

上演這么一出，不少人對法拍房更加疑惑不解：法拍房那么復(fù)雜，我們還能好好撿漏嗎?對此，廣安居業(yè)投資總監(jiān)張 杰表示，法拍房之所以低于市場價，是因為其存在各種各樣的風險，但也并非所有的法拍房都“碰不得”，因此才能叫“撿漏”。

“我們會提前做好盡調(diào)工作，就是事前調(diào)查拍賣標的物詳細信息、產(chǎn)權(quán)人信息等。我們會幫客戶把控風險、規(guī)避風險，適合的標的才會讓客戶去參加競拍，比較復(fù)雜的(如帶有租約)一般會建議放棄競拍。”

張 杰還表示，如果碰到這樣的事情(上文的糾紛案例)，最好通過法律途徑解決，否則會讓事情越演越僵，代價更大?！斑@也是非專業(yè)人士撿漏時經(jīng)常碰到的問題?！?/p>