“包租公（婆）”未來(lái)不好混了？ 廣州5年新增15萬(wàn)套租賃住房

• 2017年8月25日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰網(wǎng) 239 7
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日前，廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)公布了《廣州市2017~2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》（以下簡(jiǎn)稱《計(jì)劃》）。根據(jù)該《計(jì)劃》，廣州未來(lái)5年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地3200萬(wàn)平方米，建設(shè)普通商品住宅60萬(wàn)套，租賃住房15萬(wàn)套。這意味著，每新增五套住房中就有一套是租賃住房。

　　未來(lái)5年　每年新增12萬(wàn)套將是天量

　　翻查過(guò)往5年成交數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，廣州僅有2016年的一手住宅成交套數(shù)超過(guò)12萬(wàn)套（實(shí)際成交12.77萬(wàn)套），其他年份的成交套數(shù)均在7萬(wàn)~9萬(wàn)多套區(qū)間（見(jiàn)附表）。而在未來(lái)五年，廣州則計(jì)劃年均新增商品住宅多達(dá)12萬(wàn)套。業(yè)界普遍認(rèn)為，大量新增供應(yīng)無(wú)疑能緩解當(dāng)下市場(chǎng)的供求矛盾，如果供應(yīng)套數(shù)真的全數(shù)落實(shí)，將從根源上解決高房?jī)r(jià)的問(wèn)題。

　　廣州市國(guó)規(guī)委表示，該《計(jì)劃》的制定旨在堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，加強(qiáng)和改進(jìn)住房及用地供應(yīng)管理，改善住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！队?jì)劃》顯示，2017~2021年，全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地3200公頃，年平均計(jì)劃供應(yīng)住宅用地640公頃，以保障建設(shè)75萬(wàn)套住房用地需求。其中，全市普通商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)2375公頃、租賃住房用地計(jì)劃供應(yīng)825公頃。住房建設(shè)計(jì)劃安排75萬(wàn)套，其中普通商品住宅60萬(wàn)套、租賃住房15萬(wàn)套。以供地占比計(jì)算，廣州未來(lái)五年租賃供地達(dá)25.8%，普通商品房為74.2%。

　　租賃房及人才公寓　均在環(huán)城高速以外

　　該《計(jì)劃》具體制定了廣州不同區(qū)域的供地方式。其中，內(nèi)環(huán)以內(nèi)以普通商品住房用地為主；為保護(hù)空間肌理、緩解老城壓力，主要供應(yīng)存量住宅用地。內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間，以普通商品住房用地為主；為疏解高密度人口，適量供應(yīng)住宅用地。外環(huán)與北二環(huán)—東二環(huán)—廣明高速之間，以普通商品住房用地、租賃住房用地為主；作為城市拓展的主要區(qū)域，未來(lái)加大供應(yīng)住宅用地。地鐵9號(hào)線、14號(hào)線、21號(hào)線、4號(hào)線形成的四個(gè)放射軸線兩側(cè)，以普通商品住房、人才公寓為主；依托便捷的軌道交通，該區(qū)域?yàn)橹行某菂^(qū)與外圍聯(lián)動(dòng)發(fā)展的重要空間載體，相應(yīng)增加供應(yīng)住宅用地。

　　海量的租賃房供應(yīng)　將沖擊包租公（婆）的生意

　　雖然說(shuō)租賃住房及人才公寓都在外環(huán)，但值得關(guān)注的是，《計(jì)劃》還指出，15萬(wàn)套租賃住房將由新增租賃住房用地進(jìn)行供應(yīng)，并非對(duì)商品住房的存量再利用，屬于是貨真價(jià)實(shí)的增量。這對(duì)于現(xiàn)有的房東和租客來(lái)說(shuō)，最為關(guān)心的自然是會(huì)否打破租賃市場(chǎng)原來(lái)的供求關(guān)系，導(dǎo)致租金上漲或者下跌？對(duì)此，易居企業(yè)集團(tuán)克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，從房屋租金走勢(shì)看，最近3年，廣州住宅租金的漲幅分別為6.5%、2.8%和2.2%，甚至呈現(xiàn)出逐漸放緩的趨勢(shì)。由此可見(jiàn)廣州租金的漲幅十分有限，這反映出廣州住宅租賃市場(chǎng)的供求關(guān)系整體較為平衡。至于未來(lái)5年15萬(wàn)套的新增租賃住房供應(yīng)計(jì)劃，會(huì)否改變廣州住房租賃市場(chǎng)的供求關(guān)系，則可重點(diǎn)從需求上進(jìn)行分析。

　　根據(jù)2017年3月3日發(fā)布的《廣州市人口發(fā)展和基本公共服務(wù)體系建設(shè)第十三個(gè)五年規(guī)劃（2016~2020年）》，“十三五”時(shí)期，到2020年，廣州全市常住人口數(shù)量預(yù)計(jì)將會(huì)增長(zhǎng)至1550萬(wàn)人。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息，截至2016年末，廣州市常住人口1404.35萬(wàn)人。換言之，從2017年到2020年，按照規(guī)劃廣州常住人口還有大約150萬(wàn)人的增量空間。

　　從市場(chǎng)的租賃需求看，根據(jù)鏈家研究院日前發(fā)布的《租賃市場(chǎng)系列研究報(bào)告》的相關(guān)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)租賃人口的占比是11.64%。需要指出的是，這個(gè)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)口徑是全國(guó)，包括了城鄉(xiāng)兩側(cè)。從城市來(lái)看，特別是一線城市，雖然未有確切的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但依據(jù)中介人士的經(jīng)驗(yàn)估算，廣州租賃人口比例應(yīng)該為常住人口的30%左右。

　　廣州鏈家數(shù)據(jù)顯示，2016年，廣州市二手住宅租賃套均面積為73.61平方米/套，同比增加0.65平方米/套。從上述的幾個(gè)數(shù)據(jù)可以大致估計(jì)出150萬(wàn)人口衍生的住房租賃需求大概為21萬(wàn)套。

　　所以說(shuō)，還在想著新鮮出爐的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”能夠刺激租金上漲的房東們，恐怕要感到“心涼”了。同時(shí)，在國(guó)家大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的背后，那些正在快速崛起的專業(yè)租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，無(wú)論是國(guó)有的、還是民營(yíng)的，它們都會(huì)在未來(lái)跟個(gè)體房東們爭(zhēng)奪蛋糕。而與這些專業(yè)租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)提供的房源和服務(wù)相比，個(gè)體房東整體顯然是不具優(yōu)勢(shì)的。因此，在購(gòu)租并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)的政策指引下，未來(lái)國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)的蛋糕會(huì)越來(lái)越大，但是留給個(gè)體“包租公”“包租婆”的市場(chǎng)空間則越來(lái)越小。

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