房租上漲存法律風(fēng)險 反壟斷執(zhí)法是選項但存諸多難度

• 2018年8月20日 ZhouXun來源：第一財經(jīng)日報 903 56
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  2018-2023年版廉租房產(chǎn)品入市調(diào)查研究報告

  在市場競爭日益激烈、新產(chǎn)品層出不窮的今天，要開發(fā)一個新品并能迅速在市場上推廣其難度是可想而知的。只有經(jīng)過科學(xué)的市場分析、消費者分析、競爭對手的分析，做到有的放矢，才能使企業(yè)開發(fā)的新...

價格的上漲給租賃平臺帶來了利潤上漲，但也伴隨著諸多法律風(fēng)險。諸如行政調(diào)控導(dǎo)致價格快速下降后，租賃平臺將面臨多重違約等。

北京等地房租價格快速上漲，成為近期的一個經(jīng)濟(jì)、市場熱點問題。8月17日，北京市住建委約談主要房屋租賃企業(yè)，這是主管部門近期第二次就房租問題約談從業(yè)企業(yè)。

有法律界人士向第一財經(jīng)記者表示，房屋租賃價格的快速上漲，與相關(guān)企業(yè)的經(jīng)營行為有關(guān)系，包括市場上出現(xiàn)較多的租賃平臺大舉融資，集中收購房源的經(jīng)營行為。價格的上漲給租賃平臺帶來了利潤上漲，但也伴隨著諸多法律風(fēng)險。諸如行政調(diào)控導(dǎo)致價格快速下降后，租賃平臺將面臨多重違約等。

房租價格上漲伴隨諸多法律風(fēng)險

從本月初起，北京房租價格快速上漲的話題不斷見諸報端，成為市場熱點。房地產(chǎn)行業(yè)研究平臺貝殼研究所近期的一系列研究數(shù)據(jù)被大量引用。根據(jù)這一機構(gòu)整理的數(shù)據(jù)，以今年8月6日至12日的整租租金為樣本，北京房屋的整租平均租金同比增長了15.5%。此外，2018年至今，北京房屋租金絕對值達(dá)每月每平方米76.1元。

有媒體報道指出，目前出現(xiàn)的房租價格上漲，與很多中介公司，特別是大品牌公司近兩年來的經(jīng)營策略有關(guān)。由于房價已經(jīng)趨于穩(wěn)定，通過房屋銷售獲得的利潤降低。政策層面也提出了租售并舉的方向，很多房屋中介轉(zhuǎn)向房屋租賃市場，特別是建立長租模式。這些中介平臺通過貸款等融資方式，大舉擴展房源、搶占房源，甚至不計成本，高價收購房源，表現(xiàn)為一種激進(jìn)式的房源獲取方式。

通過快速搶占房源，這些中介平臺會搶占一定的市場份額，有的甚至達(dá)到壟斷地位。目前一些大的平臺掌握著幾十萬套房源的狀況并非沒有，這形成了一定的區(qū)域性壟斷，可以獲得房屋的定價權(quán)。房租價格上漲也就成為了必然。

中介平臺通過這種方式固然可以獲利，甚至短時間就獲得較高利潤，但法律風(fēng)險也應(yīng)運而生。北京市律協(xié)房地產(chǎn)法律委員會委員、北京市東元律師事務(wù)所合伙人李松告訴第一財經(jīng)記者，近期雖然還沒有出現(xiàn)房租上漲導(dǎo)致的訴訟案件突增的情況，但當(dāng)前的房租價格上漲，與之相伴的法律風(fēng)險應(yīng)該讓中介平臺等租賃參與方注意。首先，房租價格暴漲背后，中介平臺激進(jìn)式擴張，很可能帶來前期盡職調(diào)查不充分，導(dǎo)致一些有產(chǎn)權(quán)瑕疵的房屋也進(jìn)入租賃市場。一旦這些瑕疵爆發(fā)，比如產(chǎn)權(quán)變更、租期改變等等，勢必引發(fā)中介平臺、產(chǎn)權(quán)方、租賃方的法律糾紛，進(jìn)而引發(fā)訴訟。

同時，從行政調(diào)控層面來看，主管部門很可能會采取行政調(diào)控措施來調(diào)節(jié)房租價格，如出臺宏觀新政調(diào)控價格、在融資等方面出臺微觀新政進(jìn)行調(diào)控。通過這些調(diào)控措施，短期就將房租價格壓下來，回歸到合理的價格水平。而租賃平臺盲目進(jìn)入這個市場，在價格突降后，就有可能出現(xiàn)平臺撕毀合約等違約情況，勢必導(dǎo)致法律訴訟激增。平臺投入大量資金進(jìn)入這個市場，在價格突降后，就要面臨利潤降低甚至賠本。這將導(dǎo)致無法按期足額向融資方償還資金，特別是用了高成本融資的租賃機構(gòu)，很可能拿不出足額資金來平衡成本，構(gòu)成實質(zhì)性違約。

以上這些問題都會導(dǎo)致被融資方訴諸法律。李松認(rèn)為，與房屋銷售市場不同，租賃市場的監(jiān)控、調(diào)節(jié)難度大，針對目前的情況，各個主管部門應(yīng)該強介入，包括采取反壟斷執(zhí)法等措施。反壟斷法第17條規(guī)定，禁止具有市場支配地位的經(jīng)營者從事濫用市場支配地位的行為，其中第一條即為以不公平的高價銷售商品或者以不公平的低價購買商品。

反壟斷執(zhí)法是選項但存諸多難度

北京市多個主管部門的介入，對于房租價格的平抑起到推動作用。據(jù)媒體的報道，某些大型租賃平臺在某一區(qū)域內(nèi)掌握有幾十萬套房源，形成了客觀上的壟斷局面，這讓很多同區(qū)域內(nèi)的小公司、小平臺完全不具備與其競爭的實力。這些大平臺掌握了定價權(quán)，成為促使房租上漲的原因之一。越來越多的聲音在指向房屋租賃市場的壟斷問題。

在新一輪政府機構(gòu)改革中，按照中央的部署，原分屬于國家工商總局、國家發(fā)改委、商務(wù)部的反壟斷執(zhí)法統(tǒng)一由新成立的國家市場監(jiān)管總局行使。國家市場監(jiān)管總局成立后，也先后就一些地方政府機構(gòu)出現(xiàn)的濫用行政權(quán)力排除、限制競爭的行為進(jìn)行了查處。反壟斷執(zhí)法獲得了公眾的更多期待。對于這次房租價格上漲，反壟斷執(zhí)法能否介入，以平抑租賃價格?

華東政法大學(xué)競爭法專家叢立先告訴第一財經(jīng)記者，此次是房租價格上漲，表象在價格，背后可能有壟斷因素。如果反壟斷執(zhí)法部門介入，主要依據(jù)的法律包括《反壟斷法》、《價格法》。其中，《價格法》第14條第1款規(guī)定，經(jīng)營者不得“相互串通，操縱市場價格，損害其他經(jīng)營者或者消費者的合法權(quán)益”。反壟斷執(zhí)法可以由一些個人或機構(gòu)向主管部門提出舉報，也可以由執(zhí)法部門在工作中自行發(fā)現(xiàn)，隨后啟動調(diào)查。

叢立先分析，首先，《反壟斷法》所規(guī)制的壟斷行為，會涉及到多方經(jīng)營者的串謀，操縱市場價格。房屋租賃平臺眾多，雖然也存在著一些大的平臺，但查清楚是否存在串謀并不容易。即使存在串謀，一般也不會達(dá)成某些固定協(xié)議、簽訂某些固定合同。調(diào)查串謀行為的取證難度很大。

其次，如果是某一家大型租賃平臺壟斷海量房源，形成了市場支配地位，但最終調(diào)查起來也并不容易?！斗磯艛喾ā匪Q的市場支配地位，是指經(jīng)營者在相關(guān)市場內(nèi)具有能夠控制商品價格、數(shù)量或者其他交易條件，或者能夠阻礙、影響其他經(jīng)營者進(jìn)入相關(guān)市場能力的市場地位。

此外，此次房租價格上漲，目前表現(xiàn)在北京、上海等一些大中城市，其他城市是否存在還并不明顯。那么，反壟斷執(zhí)法該由國家級層面進(jìn)行還是由地方層面進(jìn)行，也需要一個劃分。在劃分上存在難度?？傊?，反壟斷執(zhí)法可以作為平抑房租價格的一個選項，但存在著很多難度，啟動起來并不容易。

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