部分銀行暫停租房貸 長(zhǎng)租公寓是否推高了房租？

• 2018年9月2日 ZhangHongYuan來(lái)源：《財(cái)經(jīng)》雜志 879 54
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  2018-2023年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資價(jià)值評(píng)估咨詢報(bào)告

  長(zhǎng)租公寓行業(yè)研究報(bào)告旨在從國(guó)家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析長(zhǎng)租公寓未來(lái)的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢(shì)，挖掘長(zhǎng)租公寓行業(yè)的市場(chǎng)潛力，基于重點(diǎn)細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域的深度研究，提供對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、...

最近三周，圍繞房租上漲的討論讓此前不廣為人知的租房貸業(yè)務(wù)浮出水面，諸多媒體認(rèn)為，租房貸被住房租賃企業(yè)不當(dāng)使用，是房租高漲的重要推手。

馬上金融CTO蔣寧告訴《財(cái)經(jīng)》，很多長(zhǎng)租公寓平臺(tái)和他們有聯(lián)系，但馬上金融一直沒(méi)有做他們的業(yè)務(wù)，主要原因是長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)建性很難把握。長(zhǎng)租公寓主要是B端風(fēng)險(xiǎn)，服務(wù)周期長(zhǎng)，一旦B端出現(xiàn)資金斷裂，會(huì)直接影響客戶居住和他們的正常還款。與教育行業(yè)相比，長(zhǎng)租公寓涉及的交易主體過(guò)多也是風(fēng)險(xiǎn)，更易發(fā)生如放貸人員與店鋪聯(lián)合欺詐這樣的風(fēng)險(xiǎn)。

“我不建議去做長(zhǎng)租公寓，這個(gè)生意是虧的?！?月19日，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹公開(kāi)發(fā)聲。潘石屹認(rèn)為做長(zhǎng)租公寓一定會(huì)有銀行貸款，其中利息按照銀行基準(zhǔn)利率是4.9%，可能實(shí)際得5%-6%，用貸款建成公寓租出去，回報(bào)率最高超不過(guò)1%，租房?jī)r(jià)格再翻番還是虧本。

上述中信銀行前高管認(rèn)為，房租貸的利潤(rùn)占比并不高，銀行自己也沒(méi)想到一塊小業(yè)務(wù)會(huì)讓自己卷入大風(fēng)波。銀行暫停房租貸只是一個(gè)信號(hào)，大家現(xiàn)在擔(dān)心這會(huì)引起一系列的連鎖反應(yīng)。畢竟，銀行也是P2P網(wǎng)貸公司和消費(fèi)金融公司資金的重要來(lái)源。

目前長(zhǎng)租公寓的資金主要來(lái)自ABS(資產(chǎn)證券化)、PE/VC等股權(quán)類投資和金融機(jī)構(gòu)(通過(guò)租金貸模式)。大型房地產(chǎn)公司和中介公司旗下的長(zhǎng)租公寓都曾發(fā)過(guò)ABS。如鏈家、保利公寓、新派公寓、碧桂園、自如。但是，有長(zhǎng)租公寓業(yè)內(nèi)人士透露，目前國(guó)家對(duì)于ABS的審核也趨嚴(yán)，主要原因是其產(chǎn)品的底層資產(chǎn)(租客債權(quán))質(zhì)量不過(guò)關(guān)。

資金池風(fēng)險(xiǎn)怎解

8月17日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。其中，住建委表示，約談會(huì)明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源，嚴(yán)查不按約定用途使用融資資金的行為。

鼎家的跌落揭開(kāi)了長(zhǎng)租公寓高速發(fā)展背后最大安全隱患——租房貸產(chǎn)生的數(shù)百億資金池?zé)o人監(jiān)管。長(zhǎng)租公寓是否爆倉(cāng)，只能看這家公司的運(yùn)營(yíng)能力和風(fēng)控意識(shí)。

楊現(xiàn)領(lǐng)表示，如果把貸款用于擴(kuò)張，則考驗(yàn)一家公司兩方面的能力。一是運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)高出租率;二是資金管理能力，要平衡收支比，避免資金鏈斷裂。確實(shí)有小公司這兩方面的能力都不足，所以出了問(wèn)題。但品牌性大公司考慮的是可持續(xù)發(fā)展，一定不會(huì)過(guò)度收房。

除了強(qiáng)監(jiān)管，還有什么辦法可以解決長(zhǎng)租公寓擴(kuò)張后的資金池問(wèn)題?

中信商業(yè)保理公司租賃金融特聘研究員杰夫曾就職于房地美、美林證券等金融機(jī)構(gòu)，他認(rèn)為銀行和主力國(guó)企、央企的住房租賃公司應(yīng)該發(fā)揮主渠道作用，而不是讓金融工具掌握在中間運(yùn)營(yíng)商手里。只有建立完善的多層次租賃金融服務(wù)體系，才能從根本上改變租賃秩序，讓租賃的關(guān)系更為清晰，讓租客、房東、運(yùn)營(yíng)商，各司期職。

他建議可以考慮國(guó)外的金融租賃經(jīng)驗(yàn)，以房東金融為主體撬動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。其主要模式是房東與租賃企業(yè)簽訂長(zhǎng)租合同，然后向金融公司申請(qǐng)房東年付。租賃企業(yè)拿到房源后，可對(duì)外招租，租客按月支付房租給金融公司，由金融公司分帳給租賃企業(yè)作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，剩余資金償還貸款。

在這一過(guò)程中，租賃企業(yè)只賺租金差額的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，不會(huì)出現(xiàn)資金沉淀和挪用?！坝绊懛孔鉂q跌有三個(gè)關(guān)鍵因素，業(yè)主、市場(chǎng)供求關(guān)系和金融體系。而租賃關(guān)系很簡(jiǎn)單，就是房東、租客和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，如果中介只是信息交互平臺(tái)，就不會(huì)影響到租金，現(xiàn)在多個(gè)金融產(chǎn)品的出現(xiàn)，讓原本單純的關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)化和強(qiáng)弱之分?！?/p>

杰夫認(rèn)為，如果房東金融產(chǎn)品以現(xiàn)貨的形式一次性買斷房東幾年的租約期貨，就能立竿見(jiàn)影，平抑租金的上漲，并能控制租金的上漲幅度。但是，這種做法必須要有資金實(shí)力足夠大的金融機(jī)構(gòu)參與其中。

香港創(chuàng)新銀行前高管白少凌對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，銀行為長(zhǎng)租公寓的發(fā)展提供了成本相對(duì)較低的資金，建議從立法角度保護(hù)租金的收益權(quán)，使其能夠像物權(quán)一樣得到保障，這樣可以讓更多金融機(jī)構(gòu)的資金進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，降低全行業(yè)的融資成本，進(jìn)而降低房租價(jià)格。

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