濟(jì)南二手房成本增加 市場(chǎng)預(yù)期看低“金九銀十”或成色不足

• 2018年9月10日 GuoMeng來源：齊魯網(wǎng) 濟(jì)南時(shí)報(bào) 354 16
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  2018-2023年版住宅屋面防水改造產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

隨著多個(gè)片區(qū)新項(xiàng)目本月入市，東、西、南城將出現(xiàn)不同程度區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，有濟(jì)南業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為今年“金九”成色明顯不足。

濟(jì)南二手房成本增加

濟(jì)南二手房成本增加,有買家違約放棄定金也不愿買房。

“金九”開啟一周，濟(jì)南樓市尚未出現(xiàn)8月最后一周12盤接力開盤的升溫局面，新房、二手房市場(chǎng)顯得信心不足。近日，在一場(chǎng)房展會(huì)上，特價(jià)房、工程抵賬房成為一個(gè)“亮點(diǎn)”，樓盤拓客“小紅帽”從場(chǎng)外來到場(chǎng)內(nèi)，邀請(qǐng)觀眾到樓盤展位站臺(tái)，甚至倒貼錢拉人。隨著多個(gè)片區(qū)新項(xiàng)目本月入市，東、西、南城將出現(xiàn)不同程度區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，有濟(jì)南業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為今年“金九”成色明顯不足。

明爭(zhēng)客戶：

或倒貼10塊錢拉人 或討要手機(jī)號(hào)完成任務(wù)

當(dāng)前樓盤為拉客戶絞盡腦汁，這在展會(huì)上也能感受到“房搶人”的氣氛。記者注意到，有多名婦女不看房，專門拿著宣傳彩頁(yè)找看房的人，走進(jìn)一問，原來她們是拓客人員，也就是俗稱“小紅帽”的兼職者?！皫蛡€(gè)忙，今天第一天干，你就去那邊展位登個(gè)記，聽聽人家講解樓盤，問問什么價(jià)格，我就算完成任務(wù)了?！崩霞液幽系囊幻麐D女說完，拉著記者來到一家樓盤展位，看著記者簽字登記，然后跟銷售顧問商量結(jié)算任務(wù)……過了半小時(shí)，待記者再次跟她打照面時(shí)，她沮喪地說當(dāng)天在展會(huì)上拉人不算任務(wù)，只有領(lǐng)到售樓處才算。這時(shí)該婦女才說了實(shí)話，原來她在濟(jì)南干樓盤拓客已很久了，一天為樓盤拉兩個(gè)人保底70塊錢，后來她還介紹老鄉(xiāng)干拓客，從中再抽5塊錢的提成。有了經(jīng)驗(yàn)后，她可以同時(shí)在兩家樓盤倒客，里外里一天進(jìn)賬280元。

“我這第一次干沒經(jīng)驗(yàn)，沒領(lǐng)到錢不說，還倒貼了錢。不給錢不干了!”據(jù)另一名拓客說，為完成任務(wù)她掏出10元錢，央求一名觀眾去展位看盤，結(jié)果人領(lǐng)過去了不算任務(wù)，10元錢也要不回來了。還有的拓客直接邀請(qǐng)觀眾到樓盤營(yíng)銷中心看房，車接車送，如果表示不愿意去，拓客人員則懇求留個(gè)手機(jī)號(hào)碼，幫助自己完成任務(wù)。

暗搶市場(chǎng)：

東西南區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)顯現(xiàn) 臨開盤了卻被舉報(bào)無(wú)證

“哥，我們項(xiàng)目月底開盤，是純新盤，加您個(gè)微信吧”“我們項(xiàng)目拿到證就開盤，屬于限價(jià)房，加個(gè)微信開盤前給您發(fā)個(gè)價(jià)格”……記者從展會(huì)了解到，部分新入市項(xiàng)目集中在9月中下旬開盤，參加展會(huì)就是為了推介，同時(shí)集聚客戶。

在去年12月西客站片區(qū)高鐵圍合南地塊土拍中，中建東孚摘得4宗低密度居住用地，開發(fā)項(xiàng)目名為錦繡首府，銷售人員稱該項(xiàng)目本月底或下月初開盤推出多層洋房、小高層產(chǎn)品，全部精裝修。雖然洋房最終售價(jià)沒有公布，但小高層起售價(jià)將向西客站西棠甲第看齊。據(jù)了解，西客站核心區(qū)在售樓盤西棠甲第、濟(jì)水上苑預(yù)計(jì)“金九銀十”期間加推精裝和毛坯，對(duì)不同層次需求的購(gòu)房者來說有機(jī)會(huì)比選。

東部CBD，繼綠地、龍湖、萬(wàn)科、招商、仁恒之后，華潤(rùn)也將加入豪宅競(jìng)爭(zhēng)行列。展會(huì)外場(chǎng)派單人員向路人推介稱，華潤(rùn)新項(xiàng)目首開有毛坯住宅、公寓，證照齊全，住宅單價(jià)2.3萬(wàn)元起。但記者隨后致電售樓處，置業(yè)顧問則說尚未拿到預(yù)售證，但強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目要被限價(jià)。從最近CBD內(nèi)項(xiàng)目開盤情況看，綠地已改推毛坯房，因此華潤(rùn)住宅項(xiàng)目以毛坯房首開，可見樓盤區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)已燒到CBD高端盤中。9月，東部長(zhǎng)嶺山片區(qū)還有璟園入市，將同片區(qū)內(nèi)在售的金域藍(lán)山、金域華府，以及未來入市的玖璽城、鉑悅府、璟仕府等形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

在南部戰(zhàn)場(chǎng)，二環(huán)南路附近的公元九里多層洋房在7日晚首開，少數(shù)低層房源折后每平方米最低不到1.8萬(wàn)元，總房?jī)r(jià)一下就低了28萬(wàn)元，加上均價(jià)相對(duì)周邊魯能、萬(wàn)科、綠地項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)，不可避免地形成沖擊。

這種區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)不僅表現(xiàn)在價(jià)格上，相鄰樓盤對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手建設(shè)進(jìn)度、蓄客情況、開盤售價(jià)等都盯得很緊。前不久南城一樓盤釋放消息在8月底首開，前期宣傳售價(jià)低于2萬(wàn)元，給周邊樓盤帶來競(jìng)爭(zhēng)壓力，結(jié)果臨開盤前被人舉報(bào)有的樓未拿到預(yù)售證就蓄客，不得不延期開盤。

爭(zhēng)來爭(zhēng)去：

市場(chǎng)預(yù)期看低“金九銀十”或成色不足

“去年到處搶房、優(yōu)先全款，把市場(chǎng)不正常當(dāng)作正常，現(xiàn)在看著樓市轉(zhuǎn)冷，卻是市場(chǎng)回歸理性表現(xiàn)?！笔缆?lián)怡高山東總經(jīng)理朱江說，下半年市場(chǎng)最大轉(zhuǎn)折點(diǎn)是在今年7月31日中央政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，釋放了樓市調(diào)控趨向更嚴(yán)的信號(hào)，市場(chǎng)預(yù)期和購(gòu)房心理預(yù)期雙雙發(fā)生變化，“在房?jī)r(jià)預(yù)期看漲情況下，以前可買可不買的都在搶房，而房?jī)r(jià)預(yù)期一旦不看漲，需求減少，市場(chǎng)最直接的變化就是樓盤訪問量、銷售量都降了?！?/p>

房?jī)r(jià)預(yù)期看低，最明顯變化來自土地市場(chǎng)的降溫。今年以來，濟(jì)南歷次土拍溢價(jià)率最高只有64%，對(duì)比2016年、2017年來看處于下行趨勢(shì)，土地溢價(jià)率在下降，預(yù)示著市場(chǎng)對(duì)于未來房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期的變化，又加重了房企在拿地時(shí)的謹(jǐn)慎心理。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商在9月會(huì)繼續(xù)加大促銷力度，強(qiáng)化項(xiàng)目推廣，部分項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)不同形式的讓利，比如以低價(jià)為噱頭的推廣。像郭店附近的榮盛華府借教師節(jié)喊出“單價(jià)10999元/平方米”，但緊跟著價(jià)格后面一個(gè)“起”字要瞪大眼才能看到。朱江認(rèn)為，在市場(chǎng)明顯變風(fēng)向的大環(huán)境下，今年“金九銀十”可能不會(huì)存在。

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濟(jì)南二手房交易評(píng)估計(jì)稅價(jià)調(diào)整

9月1日,濟(jì)南市稅務(wù)局發(fā)布通知，自9月1日起，濟(jì)南市正式調(diào)整存量住房交易評(píng)估計(jì)稅價(jià)格。二手房計(jì)稅價(jià)格重新評(píng)估后，將更為全面客觀準(zhǔn)確反映濟(jì)南二手房交易價(jià)格水平。

4日上午，記者看到，在濟(jì)南市房產(chǎn)交易大廳顯眼的地方，都張貼了一張落款為濟(jì)南市稅 務(wù)局的通知，主要內(nèi)容就是“自2018年9月1日起，調(diào)整我市存量住房交易評(píng)估計(jì)稅價(jià)格?！?/p>

據(jù)12366納稅服務(wù)熱線工作人員介紹：“我們這邊也是請(qǐng)示了一下，這個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策是沒有變化的，房產(chǎn)交易稅賦也沒有增加，這個(gè)主要是針對(duì)申報(bào)價(jià)格明顯偏低的房屋這種情況，來出的這個(gè)政策?！?/p>

據(jù)了解，目前,國(guó)家稅務(wù)總局已經(jīng)委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)濟(jì)南全市存量房進(jìn)行評(píng)估,綜合各項(xiàng)因素給出了評(píng)估價(jià)格。也就是說，今后,市民在購(gòu)買存量房網(wǎng)簽時(shí),如果價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格,將 按評(píng)估價(jià)格進(jìn)行網(wǎng)簽。

12366納稅服務(wù)熱線工作人員表示，如果申報(bào)價(jià)格明顯偏低的話，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是有權(quán)重新核定價(jià)格的，如果房屋確實(shí)申報(bào)價(jià)格明顯偏低，這個(gè)繳納的稅款有所增加。但是普通的，如果正常的市場(chǎng)價(jià)格，這個(gè)是沒有影響的。

據(jù)介紹，9月1日前已繳稅的購(gòu)房者，將按原政策的價(jià)格執(zhí)行，而9月1日前沒有繳稅的購(gòu)房者，將按照新通知執(zhí)行新的計(jì)稅價(jià)格。

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