新房集中上市供應(yīng)創(chuàng)16年新高 美銀美林：未來2年香港住宅樓價(jià)或降10%至20%

• 2018年9月10日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng)、同花順財(cái)經(jīng) 691 40
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  2018-2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報(bào)告

  “十三五”規(guī)劃對(duì)“十二五”規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行全面評(píng)估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，突出改革創(chuàng)新；遠(yuǎn)近結(jié)合，更加注重以解決長(zhǎng)遠(yuǎn)問題的辦法來應(yīng)對(duì)...

美銀美林9月7日發(fā)表報(bào)告指，目前香港住宅樓市轉(zhuǎn)弱，預(yù)計(jì)未來兩年香港住宅樓價(jià)下調(diào)10%至20%。繼續(xù)看好收租股及房托股份多于地產(chǎn)發(fā)展股。

據(jù)香港地政總署9月6日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年8月，香港待批預(yù)售樓花同意書(住宅)申請(qǐng)項(xiàng)目共計(jì)33個(gè)，涉及16810個(gè)住宅單位，在7月15342個(gè)住宅單位基礎(chǔ)上，增長(zhǎng)9.57%。香港《明報(bào)》報(bào)道稱，這也是2002年10月以來的最高位。

一邊是開發(fā)商加大住宅房源供應(yīng)，另一邊是住宅成交下跌。

9月4日,香港土地注冊(cè)處公布的數(shù)據(jù)顯示, 住宅樓宇買賣合約4822份，按月跌20.8%，按年上升20.1%；合約總值468億港元，按月跌28.3%，按年升39%。

自香港政府在年中推出一手私人住宅單位空置稅，開發(fā)商推盤積極。今年6月29日，香港政府公布了6項(xiàng)房屋政策新措施，包括建議就空置一手私人住宅單位征收應(yīng)課差餉租值兩倍的“額外差餉”（即“空置稅”），以及修改“預(yù)售樓花同意方案”，規(guī)定發(fā)展商每次推售住宅單位的數(shù)目，均不能少于同意書上涵蓋單位總數(shù)的20%等。

中原地產(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事黃良升指出，隨著中美貿(mào)易戰(zhàn)不斷升級(jí)，加上6招房屋新政令不少市民持觀望態(tài)度，以致住宅買賣成交持續(xù)降溫。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，香港整體住宅成交8月份錄4822宗及467.7億港元，較7月份6091宗及652.4億港元下跌20.8%及28.3%。而7月份二手市況明顯下滑，拖累整體住宅宗數(shù)創(chuàng)今年3月4263宗及388.1億港元后5個(gè)月新低。

其中,一手私人住宅方面，中原地產(chǎn)錄1474宗及180.4億港元，較7月份的1739宗及348.4億港元下跌15.2%及48.2%，齊創(chuàng)今年5月747宗及132.7億港元后3個(gè)月新低。

二手私人住宅方面，中原地產(chǎn)錄得3085宗，總值268.5億港元，較7月份的4032宗及362.0億港元下跌23.5%及25.8%。7月份二手買賣略為回落，以致8月份數(shù)字結(jié)束連續(xù)四個(gè)月高企4,000宗及350億元以上的局面，宗數(shù)創(chuàng)2017年9月份3,011宗后11個(gè)月新低，金額則創(chuàng)2018年3月份264.9億元后5個(gè)月新低。

有分析認(rèn)為，香港新房成交將繼續(xù)主導(dǎo)整體樓市，這在一定程度上也“搶走”了二手樓市的購(gòu)買力。加上香港政府暫時(shí)不考慮撤銷“辣招”——包括限制主要收入來自外地的貸款申請(qǐng)人，“供款與入息比率”上限下調(diào)10%等，二手業(yè)主銷售意愿低，二手房源缺乏，令樓價(jià)持續(xù)高企，將不利于樓市成交。

反映樓市價(jià)格變動(dòng)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL，9月7日最新報(bào)188.44點(diǎn)，按周沒有升跌，仍為歷史第三高。中原CCL指數(shù)在香港政府推出房屋新政一個(gè)月后，結(jié)束連升7周的態(tài)勢(shì)。中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，9月份中秋節(jié)前后，樓價(jià)走勢(shì)有機(jī)會(huì)出現(xiàn)較明顯的轉(zhuǎn)變。

香港差餉物業(yè)估價(jià)署8月31日發(fā)布的《香港物業(yè)報(bào)告》顯示，7月份私樓樓價(jià)指數(shù)報(bào)393.5點(diǎn)，按月升幅0.82%，相較6月份的1.85%明顯收窄，是自2017年9月錄得0.32%升幅后近10個(gè)月來最小單月升幅。香港樓市經(jīng)過25個(gè)月不停歇的上漲后，已是強(qiáng)弩之末。

美銀美林：未來2年香港住宅樓價(jià)或降10%至20%

美銀美林9月7日發(fā)表報(bào)告指，目前香港住宅樓市轉(zhuǎn)弱，預(yù)計(jì)未來兩年香港住宅樓價(jià)下調(diào)10%至20%。繼續(xù)看好收租股及房托股份多于地產(chǎn)發(fā)展股。

美林報(bào)告表示，目前香港住宅樓市轉(zhuǎn)弱，可與2015年9月至2016年4月期間樓市比較，當(dāng)時(shí)樓價(jià)跌幅為13%。據(jù)此，其預(yù)計(jì)地產(chǎn)股股價(jià)要跌至谷底，約有10%下跌空間(長(zhǎng)實(shí)以外)，而收租股有15%下跌空間。

報(bào)告還預(yù)判，因按息持續(xù)上升，同時(shí)股市疲弱，及市場(chǎng)關(guān)注經(jīng)濟(jì)放緩，空置稅令供應(yīng)增加，有可能令樓價(jià)更快調(diào)整，預(yù)期未來兩年香港住宅樓價(jià)下調(diào)10%至20%。報(bào)告指，近期有報(bào)道稱發(fā)展商已增加地產(chǎn)代理傭金賣樓，反映樓市疲弱。

另外，美林表示，寫字樓市場(chǎng)方面，即使經(jīng)濟(jì)放緩，于2015年至2016年期間寫字樓租金仍有抗跌力，因此，除非經(jīng)濟(jì)大幅放緩，否則去中環(huán)化的寫字樓租金仍有支持。

基于上述原因，美林報(bào)告認(rèn)為，因香港經(jīng)濟(jì)前景不明朗，繼續(xù)看好收租股及房托股份多于地產(chǎn)發(fā)展股。其中，美林最看好恒隆地產(chǎn)，因其估值跌至谷底，股息有5%；同時(shí)看好領(lǐng)展及冠君產(chǎn)業(yè)信托為保存資本的最好選擇。而地產(chǎn)股中較看好信置及長(zhǎng)實(shí)，給予嘉里“遜于大市”評(píng)級(jí)。

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