樓市持續(xù)嚴(yán)控 全國土地市場繼續(xù)降溫

• 2018年11月9日 ZhouXun來源：券商中國 233 7
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  經(jīng)濟(jì)數(shù)字化趨勢(shì)突出，房地產(chǎn)行業(yè)如何借力發(fā)力，企業(yè)如何邁出更大一步？

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟(jì)將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長動(dòng)力。目前國內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩、非金融國有企業(yè)的高杠桿...

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行報(bào)告表明了繼續(xù)抑制資金過度流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的態(tài)度，預(yù)計(jì)隨著房企的資金壓力逐漸加劇，全國的土地市場仍會(huì)繼續(xù)降溫。

在持續(xù)的樓市調(diào)控影響下，全國土地市場降溫明顯，不僅成交總額縮水，成交均價(jià)同比下跌，而且溢價(jià)率持續(xù)走低，其中，有4成高總價(jià)宅地底價(jià)成交。

值得注意的是，央行在最新報(bào)告中建議，對(duì)負(fù)債率偏高以及大量購置土地、具有囤房囤地和市場炒作行為、制造地王現(xiàn)象等的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資限制，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地資金來源審查，嚴(yán)控購地加杠桿行為。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行報(bào)告表明了繼續(xù)抑制資金過度流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的態(tài)度，預(yù)計(jì)隨著房企的資金壓力逐漸加劇，全國的土地市場仍會(huì)繼續(xù)降溫。

4成高總價(jià)宅地底價(jià)成交

今年以來土地市場降溫明顯，中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月，全國300個(gè)城市住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為2231億元，環(huán)比減少15%，同比減少33%;成交樓面均價(jià)為3377元/平方米，環(huán)比增加4%，同比減少18%;平均溢價(jià)率為6%，較9月減少2個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降21個(gè)百分點(diǎn)。

從成交總價(jià)排名前50的住宅用地看，最大特點(diǎn)是平均溢價(jià)率明顯下調(diào)，杭州、武漢、北京、上海等熱門城市均有多塊宅地底價(jià)成交。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)全國成交總價(jià)排名前50的住宅用地中，溢價(jià)率為0的多達(dá)20宗，占比高達(dá)4成;溢價(jià)率在0-10%的有9宗;溢價(jià)率超過50%的只有4宗。而在2016年土地市場最火爆的時(shí)候，全國成交總價(jià)排名前50的住宅用地中，溢價(jià)率超過50%的多達(dá)39宗。

樓市調(diào)控較嚴(yán)的一二線城市土地市場退燒明顯。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計(jì)，截止11月6日，在過去的10個(gè)多月，一二線城市累計(jì)土地出讓金2.25萬億，同比只上漲了2.7%;平均溢價(jià)率只有12.37%，而2017年平均溢價(jià)率則高達(dá)24%，2016年更是高達(dá)48%。以北京為例，2017年土地平均溢價(jià)率是24%，2018年截至日前是15%，明顯降低。同時(shí)，土地流拍數(shù)量也明顯增多，10月份，一二線城市住宅土地流拍44宗，年內(nèi)合計(jì)流拍量高達(dá)259宗，同比上漲176%。

對(duì)于土地市場明顯降溫的原因，張大偉認(rèn)為，一二線城市調(diào)控嚴(yán)格，雖然整體銷售依然處于高位，但房企資金壓力越來越大，對(duì)非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低，流拍數(shù)量明顯增加主要是地塊有多重復(fù)雜的屬性導(dǎo)致房企拿地意愿不強(qiáng)烈。另外，大部分企業(yè)的融資都出現(xiàn)了壓力，資金鏈緊張下導(dǎo)致拿地意愿不足。最近信托等資金監(jiān)管嚴(yán)格，導(dǎo)致房企對(duì)總價(jià)較高的地塊相對(duì)謹(jǐn)慎。

高負(fù)債房企融資拿地或持續(xù)嚴(yán)控

值得注意的是，央行日前發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報(bào)告(2018)》明確指出，我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但部分房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)率過高等風(fēng)險(xiǎn)要關(guān)注。

2017年，136家上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)79.1%，比上年上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，其中有26家資產(chǎn)負(fù)債率超過85%。部分房企的土地競買保證金也來自外部融資，購地資金杠桿率達(dá)到7~8倍，嚴(yán)重違反了自有資金購地的要求。較高的負(fù)債率增加了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的順周期性，削弱了其應(yīng)對(duì)行業(yè)波動(dòng)的能力。此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道存在業(yè)務(wù)模式復(fù)雜、多層嵌套、明股實(shí)債的情況，加大了監(jiān)管部門掌握資金真實(shí)流向的難度，削弱了監(jiān)管效果。

對(duì)此，央行建議，要防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的不當(dāng)和過度融資。抑制資金過度流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)負(fù)債率偏高以及大量購置土地、具有囤房囤地和市場炒作行為、制造地王現(xiàn)象等的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資限制，清理規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)“明股實(shí)債”等融資行為，提高房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)透明度，嚴(yán)格落實(shí)企業(yè)購地只能用自有資金的規(guī)定，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地資金來源審查，嚴(yán)控購地加杠桿行為。

“央行報(bào)告反映主要是2017年的狀況與問題，其中建議的上述措施，從去年下半年以來一直在執(zhí)行，今年以來，房企過度融資已經(jīng)大幅減少，購地主要是自有資金，地王現(xiàn)象也比去年明顯減少，資金透明度越來越高，資金已不再過度流向房地產(chǎn)，房企也在控制自身負(fù)債率?！蹦?0強(qiáng)房企高管接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說，此次央行報(bào)告中的政策建議其實(shí)是表明了央行更明確的態(tài)度，并將繼續(xù)保持房地產(chǎn)政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，持續(xù)控制資金過度流向房地產(chǎn)，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)。

該高管認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)下行信號(hào)，客戶到訪量有所下降，將影響銷售面積增速回落至零增長區(qū)間，房企到位資金將會(huì)下降，明年房地產(chǎn)業(yè)整體增長速度會(huì)放緩，龍頭房企也會(huì)適當(dāng)減速，土地市場也不會(huì)再出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。

事實(shí)上，今年以來在樓市調(diào)控和融資渠道持續(xù)收緊的背景下，房企資金壓力持續(xù)加大， 10月典型房企融資總額創(chuàng)年內(nèi)新低，融資成本再創(chuàng)新高。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，短期內(nèi)調(diào)控政策不會(huì)放松，隨著房企的資金壓力逐漸加劇，全國的土地市場仍會(huì)繼續(xù)降溫。

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