農(nóng)村承包土地使用權(quán)的用途是什么?城里人能買宅基地嗎?

• 2018年11月27日 WangYu來源：土流網(wǎng) 1278 83
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  金融監(jiān)管趨嚴(yán)，融資環(huán)境寬中帶緊，智能化設(shè)施農(nóng)業(yè)企業(yè)如何實現(xiàn)有效投資？

  在現(xiàn)代市場經(jīng)濟活動中，信息已經(jīng)是一種重要的經(jīng)濟資源，信息資源的優(yōu)先占有者勝，反之則處于劣勢。中國每年有近百萬家企業(yè)倒閉，對于企業(yè)經(jīng)營而言，因為失誤而出局，極有可能意味著從此退出歷史...

距離2018年結(jié)束僅1個多月之久，這意味著歷時5年的農(nóng)村土地確權(quán)即將拉上閉幕的帷幕。對于農(nóng)民來講，完成土地確權(quán)，拿到土地確權(quán)頒證(《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》)，自身土地使用權(quán)也就得到了進一步的保障，那么具體來講農(nóng)村承包土地使用權(quán)的用途是什么?

農(nóng)村承包土地使用權(quán)的用途是什么?

距離2018年結(jié)束僅1個多月之久，這意味著歷時5年的農(nóng)村土地確權(quán)即將拉上閉幕的帷幕。對于農(nóng)民來講，完成土地確權(quán)，拿到土地確權(quán)頒證(《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》)，自身土地使用權(quán)也就得到了進一步的保障，那么具體來講農(nóng)村承包土地使用權(quán)的用途是什么?

一、農(nóng)村承包土地使用權(quán)可以用來抵押貸款

農(nóng)村承包土地使用權(quán)抵押貸款指的是使用權(quán)中的“經(jīng)營權(quán)”用來抵押給銀行，然后獲得貸款資金。

這里的貸款對象只能是貸款時擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的人，也就是說，如果承包戶如果沒有將土地流轉(zhuǎn)出去，在急需用錢時是可以用土地使用權(quán)進行抵押貸款的，而流轉(zhuǎn)出去之后，土地承包經(jīng)營權(quán)也流轉(zhuǎn)到了對方身上，那么貸款對象也就發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

但是關(guān)于農(nóng)村承包地使用權(quán)抵押貸款，有2點值得注意：

1、該政策目前僅在少部分地區(qū)試點，并非所有地方都能進行抵押貸款，要看地方政策。

2、貸款申請人要具有農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證或農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)證，且獲得村集體的同意。

二、農(nóng)村承包土地使用權(quán)可以用來流轉(zhuǎn)獲得租金

在農(nóng)村承包地“三權(quán)分置”以及國家放開土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)之后，農(nóng)民是可以將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)(使用權(quán)的一種，另一種是承包權(quán))流轉(zhuǎn)給從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織或個人以獲得流轉(zhuǎn)租金增加個人收入的。

而且，這一點也將納入即將落地實施的新修訂的農(nóng)村土地承包法。

三、農(nóng)村承包土地使用權(quán)可以進行有償退出

和土地抵押一樣，農(nóng)村承包土地使用權(quán)有償退出也還處于試點狀態(tài)，不過退出承包地是有條件的：

1、以戶口為準(zhǔn)，承包戶全戶同意;

2、村里的發(fā)包方同意;

3、農(nóng)戶需持有《土地承包經(jīng)營權(quán)證》(已確權(quán)，且未用于抵押)，或者二輪承包土地使用證(未確權(quán));

4、已經(jīng)成功“進城”，有穩(wěn)定的經(jīng)濟來源和住所。

至于“有償標(biāo)準(zhǔn)”，通常要對土地進行估值估價后進行協(xié)商，具體需以當(dāng)?shù)貙嵤┑恼邽闇?zhǔn)。

四、農(nóng)村承包土地使用權(quán)在被征用時可獲得補償

這一點想必大家都比較熟悉了，現(xiàn)在各地都在搞新農(nóng)村建設(shè)，需要征地的情況很多，但是要想獲得補償，就得擁有農(nóng)村承包土地使用權(quán)才行。

五、享有農(nóng)村承包土地使用權(quán)可以獲得農(nóng)業(yè)補貼

現(xiàn)在大部分的農(nóng)業(yè)補貼都是以“誰種地補給誰”為原則，而農(nóng)村承包土地使用權(quán)既包括了承包權(quán)，也包括了經(jīng)營權(quán)，因此具體哪種補貼補給持有經(jīng)營權(quán)的人，哪種補貼補給持有承包權(quán)的人還得看補貼實施方案以及土地流轉(zhuǎn)合同中的條約。

城里人能到農(nóng)村買宅基地使用權(quán)嗎?

近日，全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任楊偉民在第三屆中國新型城鎮(zhèn)化理論政策實踐論壇演講時指出，戶籍、土地、住房等多項制度阻礙了城鎮(zhèn)化，應(yīng)該加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，允許城里人到農(nóng)村購買宅基地的使用權(quán)，同時簡化行政層級，設(shè)置更多城市。

楊偉民還認(rèn)為，目前農(nóng)村空置宅基地有3000萬畝，相當(dāng)于目前所有城市建成區(qū)的37%，比城市目前所有的住宅用地的總量還多。因此，拿出一小部分農(nóng)村空置的宅基地轉(zhuǎn)為城市居住用地，可以大幅度降低地價，應(yīng)該賦予農(nóng)戶對宅基地充分的用益物權(quán)，可以長租、流轉(zhuǎn)、抵押、繼承。

專家：方向可行 還需認(rèn)真研究

一石激起千層浪。這個觀點也引起了大家熱議。

農(nóng)業(yè)經(jīng)濟學(xué)研究專家黨國英表示，楊偉民的觀點是進一步改革探索的一種嘗試，主要有以下3個方面。

1.有利于增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入;

2.一般的村莊建設(shè)用地跟周邊的土地比較的話，村莊建設(shè)用地耕作條件差，所以這些地利用起來，能安排到建設(shè)用地上，有利于擴大建設(shè)用地供應(yīng);

3.從改革趨勢上看，我們要放活土地要素市場，擴大流轉(zhuǎn)范圍，還是有利于土地資源的有效利用。

黨國英認(rèn)為解決城鄉(xiāng)建設(shè)用地的市場分割問題，原則是不改變農(nóng)村建設(shè)用地集體所有這個前提。實現(xiàn)的是所有權(quán)與使用權(quán)的分開，是一種產(chǎn)權(quán)制度的改革，這個改革是涉及到國計民生的大事，需要一系列的配套措施才能實現(xiàn)好的結(jié)果。

國家：不斷放松與不變底線

繼農(nóng)村承包地“三權(quán)分置”之后，宅基地“三權(quán)分置”是咱們國家正在探索實行的新政策。近年來，中央及各級主管部門對宅基地的政策放松力度，正在不斷加大。

2016年10月，《關(guān)于建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機制的實施意見》發(fā)布，提出要結(jié)合農(nóng)村宅基地制度改革試點的要求，允許進城落戶人員在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。

2017年12月，《關(guān)于支持深度貧困地區(qū)脫貧攻堅的意見》發(fā)布，提出允許深度貧困地區(qū)可以探索農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農(nóng)房及宅基地。

2018年2月，《中共中央國務(wù)院關(guān)于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》提出，完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。

2018年11月，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于為實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略提供司法服務(wù)和保障的意見》提出，對于違規(guī)違法買賣宅基地、違反土地用途管制、工商企業(yè)和城市居民下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館的行為，依法認(rèn)定無效。

中央一號文件多次提出了探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”。但同時也明確：不得違規(guī)違法買賣宅基地，嚴(yán)格實行土地用途管制。

各地：積極探索現(xiàn)行宅基地改革

目前，在不違背中央“城市居民不得購買宅基地”的底線下，部分地區(qū)進行了多種嘗試。也出臺了農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”試點的方案，相關(guān)農(nóng)戶可從使用權(quán)流轉(zhuǎn)中獲得租金、股息、紅利等多項收入。例如：

山東省

山東省發(fā)布《關(guān)于開展農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”試點促進鄉(xiāng)村振興的實施意見》，規(guī)定：按照房地一體的原則，合理確定宅基地和農(nóng)民房屋通過轉(zhuǎn)讓、互換、贈與、繼承、出租、入股等方式流轉(zhuǎn)的適用范圍，設(shè)定流轉(zhuǎn)期限、途徑和用途。

探索放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村居民可以利用自有住宅依法從事休閑、旅游經(jīng)營等。另外，探索農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)保障方式，禁止宅基地農(nóng)戶資格權(quán)轉(zhuǎn)讓。

湖北省

湖北省出臺農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”試點工作方案，12個縣市區(qū)可先行先試。試點地區(qū)將探索使用權(quán)的主體、范圍、對象、用途、年限、方式、擔(dān)保及收益分配機制。

例如，農(nóng)民可以把閑置農(nóng)房出租給企業(yè)或個人，由后者經(jīng)營農(nóng)家樂、發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，也可用農(nóng)房使用權(quán)入股，分享農(nóng)家樂的經(jīng)營收益。

北京市

十二屆全國人大常委會第十三次會議審議了國務(wù)院關(guān)于提請審議《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個試點縣(市、區(qū))行政區(qū)域暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定(草案)》的議案。

北京市大興區(qū)、天津市薊縣等33個試點縣級行政區(qū)域，擬暫時調(diào)整實施土地管理法等關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)不得出讓等規(guī)定，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，同時提高被征地農(nóng)民分享土地增值收益的比例，對宅基地實行自愿有償?shù)耐顺觥⑥D(zhuǎn)讓機制。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)可購買的好處

當(dāng)前，農(nóng)村的宅基地，不能上市流通，只能在本村內(nèi)部流轉(zhuǎn)。這樣，城市資金很難流入農(nóng)村，農(nóng)民也很難享受土地增值帶來的紅利。如果宅基地的“使用權(quán)”可以賣給城里人，而且打破地域限制，它可能會帶來許多好處。

“城里人”的新機會

這將給予“城里人”一個機會到農(nóng)村生活。事實上，已經(jīng)有一些厭倦了繁華、喧囂的城里人，早早就進入了農(nóng)村，他們使用的方式是租。租下近郊農(nóng)民的房屋，然后改造。但這種做法是打擦邊球，權(quán)益很難得到保證，投入的資金很有可能打水漂。

目前，國家正在推進農(nóng)村土地制度改革，宅基地的“所有權(quán)”、“資格權(quán)”、“使用權(quán)”被分離。農(nóng)村宅基地的“所有權(quán)”是農(nóng)村集體的，“資格權(quán)”是當(dāng)?shù)卮迕竦?，如果賣給城里人被允許，賣出的是“使用權(quán)”。即便城里人獲得的是“第三手權(quán)利”，仍然很多人翹首以待。

農(nóng)村資產(chǎn)變現(xiàn)、升值

對于農(nóng)村人來說，資產(chǎn)多了一個變現(xiàn)、升值的機會，有助于他們城市化。農(nóng)村人想進城生活，面臨的首要問題是沒有錢買房子。如果宅基地流通權(quán)擴大，可以把“若干年的使用權(quán)”賣給全國范圍內(nèi)的城里人，價值必將大大提升，這可以讓城市化提速。而整個社會的財富，也流動了起來，總值將大大增長。

創(chuàng)造更多就業(yè)機會

創(chuàng)造更多就業(yè)機會，有效刺激內(nèi)需。城里人買農(nóng)村宅基地，一般是兩大用途：自用，當(dāng)自己的鄉(xiāng)村別墅，或者接待朋友、客戶的會所;開辦客棧，發(fā)展旅游業(yè)。無論是哪種選擇，都可以有效刺激內(nèi)需，并帶動就業(yè)。

當(dāng)然，也有農(nóng)民朋友表示這樣的建議并不好，如果未來城市人都到農(nóng)村購買宅基地會不會把農(nóng)村的土地價格也炒高了?那未來農(nóng)民想要回到農(nóng)村都沒有辦法。小農(nóng)菌認(rèn)為，這樣的擔(dān)憂也不是沒有道理，如果沒有完善的制度那確實有可能存在肆意炒作的亂象。但是只要加強監(jiān)管、把控好市場，這對于農(nóng)民朋友來說也許是一件好事情。

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