東莞住宅用地競(jìng)買(mǎi)調(diào)控升級(jí) 商品房行業(yè)市場(chǎng)分析

• 2021年9月10日 LiuMingYue來(lái)源：南方日?qǐng)?bào) 東莞自然資源局 708 42
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東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)行情如何？東莞市自然資源局牽頭起草并發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格住宅用地競(jìng)買(mǎi)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，通過(guò)嚴(yán)格購(gòu)地主體資格審查、強(qiáng)化購(gòu)地資金來(lái)源審查等措施，健全東莞住宅用地市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制、建立購(gòu)地資金審查制度，進(jìn)一步維護(hù)東莞土地交易市場(chǎng)秩序。

東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)行情如何？東莞市自然資源局牽頭起草并發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格住宅用地競(jìng)買(mǎi)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，通過(guò)嚴(yán)格購(gòu)地主體資格審查、強(qiáng)化購(gòu)地資金來(lái)源審查等措施，健全東莞住宅用地市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制、建立購(gòu)地資金審查制度，進(jìn)一步維護(hù)東莞土地交易市場(chǎng)秩序。此外，嚴(yán)格購(gòu)地主體資格、資金來(lái)源審查。該通知對(duì)確定競(jìng)得人的規(guī)則予以明確，即網(wǎng)上報(bào)價(jià)未達(dá)到上限的，實(shí)行價(jià)高者得;網(wǎng)上報(bào)價(jià)達(dá)到上限后，采用終次報(bào)價(jià)方式確定競(jìng)得人。

東莞住宅用地競(jìng)買(mǎi)調(diào)控升級(jí)

東莞住宅用地在競(jìng)買(mǎi)資格方面，限制關(guān)聯(lián)公司參與競(jìng)拍，該通知對(duì)競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人應(yīng)具備的資格條件，從開(kāi)發(fā)資質(zhì)、關(guān)聯(lián)關(guān)系、購(gòu)地資金來(lái)源等方面進(jìn)行明確。要求競(jìng)買(mǎi)人具備房地產(chǎn)暫定或以上開(kāi)發(fā)資質(zhì);同一競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人及同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買(mǎi)(含聯(lián)合競(jìng)買(mǎi))同一宗住宅用地(含商住用地);購(gòu)地資金須為合規(guī)自有資金。在網(wǎng)上申請(qǐng)階段，競(jìng)買(mǎi)人要通過(guò)網(wǎng)上交易系統(tǒng)提前上傳相應(yīng)的資質(zhì)證書(shū)及承諾函。

商品房行業(yè)市場(chǎng)分析

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2021年7月份商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月16日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，據(jù)測(cè)算，7月份，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅回落或與上月相同。其中，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲6.0%和10.0%，漲幅比上月分別回落0.1和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲4.7%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲3.5%，漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲3.3%和2.3%，漲幅比上月分別回落0.4和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

商品住宅是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(單位)建設(shè)并出售、出租給使用者，僅供居住用的房屋。商品房按銷(xiāo)售對(duì)象可分為內(nèi)銷(xiāo)商品房和外銷(xiāo)商品房。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年商品房銷(xiāo)售面積為17.6億平方米，同比增長(zhǎng)2.6%，增幅較1-11月擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)，12月銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)11.5%，增幅較11月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn);其中，1-12月住宅銷(xiāo)售面積為15.5億平方米，同比增長(zhǎng)3.2%，辦公樓銷(xiāo)售面積同比下降10.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積同比下降8.7%。

近20年來(lái)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額在2008年、2014 年出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。2020 年并未因新冠疫情而出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)(8.69%)，同比漲幅反而超過(guò) 2019 年(6.50%)。

進(jìn)入2021年以來(lái)，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市繼續(xù)靈活“因城施策、多措并舉”，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。深圳、上海、廣州、杭州等一線城市出臺(tái)樓市調(diào)控政策，內(nèi)容涉及土地出讓、住房信貸收緊、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等。江西等省市放寬落戶(hù)限制，促進(jìn)勞動(dòng)力和人才社會(huì)性流動(dòng)體制機(jī)制改革。

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現(xiàn)在實(shí)行集中住宅供地的有22個(gè)城市

現(xiàn)在實(shí)行集中供地的有22個(gè)城市，四個(gè)一線城市和18個(gè)熱點(diǎn)二線城市。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，影響最大的因素有三個(gè)，分別是貨幣、土地和人口。貨幣掌握在央行手中，人口的流動(dòng)具有自發(fā)性而且影響是長(zhǎng)期而緩慢的，而只有土地，其實(shí)才是一個(gè)城市能夠真正掌握的工具。所以，無(wú)數(shù)次房地產(chǎn)的調(diào)控，之所以效果欠佳，主要是沒(méi)有從土地上入手。

這次集中供地，基本上將中小開(kāi)發(fā)商排除在外了。我看看各大城市競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商們，基本上都屬于財(cái)大氣粗型的。畢竟一次性要競(jìng)價(jià)很多土地，需要交納的保證金就是不小的數(shù)目，甚至對(duì)于大型開(kāi)發(fā)商而言，這個(gè)壓力都是不不小的。未來(lái)，房地產(chǎn)的集中程度將繼續(xù)提高，大部分中小型開(kāi)發(fā)商或許都會(huì)被這個(gè)市場(chǎng)所淘汰。

而房?jī)r(jià)未來(lái)的漲跌，從土地拍賣(mài)的價(jià)格就可以看出端倪。土地價(jià)格和房?jī)r(jià)，一般被認(rèn)為是面粉和面包的關(guān)系，雖然不能保證開(kāi)發(fā)商拿地之后必然加價(jià)賺錢(qián)，但是總體上土地價(jià)格和房?jī)r(jià)是密切相關(guān)的。所以，大家應(yīng)該重點(diǎn)注意自己所在城市的土地拍賣(mài)價(jià)格。目前，已經(jīng)有11個(gè)城市都公布了自己的土地供應(yīng)計(jì)劃，其中只有廣州同比下跌。而深圳，土地供應(yīng)高達(dá)1100畝，而且其中三分之一是住宅，比去年同期增長(zhǎng)了24%!

想要了解更多行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2021-2026年中國(guó)商品房行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢(xún)報(bào)告》。

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