要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展 保交樓是重中之重

• 吳智聰 2022年12月19日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 927 58
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要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

專家表示，“穩(wěn)”是房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵。在政策綜合發(fā)力下，預(yù)計(jì)明年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步企穩(wěn)。伴隨房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新發(fā)展階段，新發(fā)展模式或落腳在住房體系建設(shè)、租購(gòu)并舉、盤活存量等方面。

保交樓是重中之重

會(huì)議指出，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作。

“保交樓是重中之重，也是房地產(chǎn)政策出臺(tái)的重要著力點(diǎn)之一?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，明年保交樓專項(xiàng)借款及配套資金將繼續(xù)加快落地，保交樓有望取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研

從外部環(huán)境來(lái)看，2018年以來(lái)，中美貿(mào)易戰(zhàn)對(duì)中美貿(mào)易形成了嚴(yán)重的短期沖擊。美國(guó)作為中國(guó)重要的貿(mào)易伙伴，2019年中國(guó)對(duì)美出口顯著下降，關(guān)稅稅率由3%上升至20%。雖然疫情爆發(fā)以來(lái)中國(guó)對(duì)美出口恢復(fù)良好，但貿(mào)易摩擦加速了低端勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的外移。此外，以技術(shù)并購(gòu)為主導(dǎo)的對(duì)美直接投資也出現(xiàn)斷崖式下滑，“脫鉤斷鏈”加劇供應(yīng)鏈危機(jī)。加之上半年俄烏危機(jī)，進(jìn)一步影響了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)能，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。

根據(jù)各地住建委數(shù)據(jù)，2022年7-8月份，重點(diǎn)城市新房網(wǎng)簽分別下降30%和22%，二手網(wǎng)簽則分別上升3%和20%——銷售的確處于弱復(fù)蘇通道。我們認(rèn)為，由于境內(nèi)外信用債市場(chǎng)難以全面恢復(fù)，故即便銷售持續(xù)恢復(fù)，投資和拿地也可能還長(zhǎng)期處于下降通道。即便如此，銷售恢復(fù)仍然至關(guān)重要，政策托底銷售、信用和交付，有助于避免行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)向金融系統(tǒng)外溢，控制出險(xiǎn)的范圍。業(yè)界人士認(rèn)為，在銷售、信用和交付領(lǐng)域三箭齊發(fā)的政策，能夠有效避免市場(chǎng)硬著陸，維護(hù)金融系統(tǒng)穩(wěn)定。當(dāng)前產(chǎn)業(yè)格局變化，融資渠道通暢的公司優(yōu)勢(shì)明顯。預(yù)期土地市場(chǎng)很難在未來(lái)半年復(fù)蘇，核心城市土地出讓預(yù)期利潤(rùn)率可能繼續(xù)上升，開(kāi)發(fā)企業(yè)最關(guān)鍵的還是把握銷售窗口，不是把握拿地窗口。

房地產(chǎn)行業(yè)近四周獲北上資金顯著加倉(cāng)，累計(jì)增幅超過(guò)10%。消息面上來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)今年以來(lái)持續(xù)獲得政策支持，7月有關(guān)因城施策的表述再次調(diào)整，強(qiáng)調(diào)用好用足政策工具箱，后續(xù)地方政策力度和范圍有望進(jìn)一步擴(kuò)大。值得注意的是，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，7月全國(guó)商品房銷售金額同比下降28.2%，降幅環(huán)比擴(kuò)大7.4%，總體銷售表現(xiàn)依舊低迷，房地產(chǎn)銷量再次回落。數(shù)據(jù)顯示，7月商品房新開(kāi)工面積同比下降45.4%，截至7月累計(jì)施工面積同比下降3.7%，住宅施工連續(xù)四月負(fù)增長(zhǎng)。

延續(xù)2021年下半年房地產(chǎn)行業(yè)銷售的頹勢(shì)，2022年上半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)銷售持續(xù)下滑。1月以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)累計(jì)銷售同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，下跌幅度呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。截至6月底，銷售面積累計(jì)同比下滑22.2%。受去年年中行業(yè)信用危機(jī)及銷售市場(chǎng)不景氣的影響，房地產(chǎn)投資、建設(shè)等數(shù)據(jù)同步下滑，新開(kāi)工受房企融資、債務(wù)壓力影響下滑幅度最大，上半年累計(jì)下滑34.4%。從趨勢(shì)對(duì)比上看，“竣工-銷售”收窄，“銷售-新開(kāi)工”擴(kuò)大，短期市場(chǎng)供給過(guò)剩的局面將逐步修復(fù)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，上半年70城房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)增速放緩，并已出現(xiàn)同比下跌。一線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)良好，三線城市房?jī)r(jià)跌幅明顯;新建住宅價(jià)格表現(xiàn)好于二手住宅。截至6月底，僅有21個(gè)城市的新房和12個(gè)城市的二手房同比增長(zhǎng)。

在市場(chǎng)流動(dòng)性寬松的大環(huán)境下，4月以來(lái)房地產(chǎn)債與整體產(chǎn)業(yè)債信用利差呈現(xiàn)同步下降的趨勢(shì)。然而，房地產(chǎn)債與產(chǎn)業(yè)債的利差呈現(xiàn)明顯波動(dòng)上升的趨勢(shì)。房地產(chǎn)債利差包含兩個(gè)部分：第一，是市場(chǎng)共性利差，即市場(chǎng)發(fā)行人共同面臨的利差，可由全體產(chǎn)業(yè)債信用利差代表;第二，是行業(yè)特異性超額利差，即房地產(chǎn)債發(fā)行人承擔(dān)的、高于市場(chǎng)一般水平的超額利率，可由房地產(chǎn)債信用利差減全體產(chǎn)業(yè)債信用利差表示。自去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的特異性超額利差呈現(xiàn)明顯的持續(xù)波動(dòng)上升趨勢(shì)。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析2022

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日公布數(shù)據(jù)顯示，9月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有54個(gè)和61個(gè)，比上月分別增加4個(gè)和5個(gè)。新房方面，成都、合肥環(huán)比上漲0.7%領(lǐng)跑。

值得注意的是，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為下降0.1%;二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平。新房方面，北京、上海、廣州、深圳環(huán)比分別漲0.2%、漲0.2%、跌0.3%、跌0.5%。 二手房方面，北上廣深環(huán)比分別漲0.4%、漲0.5%、跌0.6%、跌0.4%。

2022年9月份，70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)增加，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降或持平，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅一落一升、二三線城市降幅擴(kuò)大。

受多因素影響，2022年房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)“超跌”。近年三道紅線、貸款集中度管理、預(yù)售資金監(jiān)管收嚴(yán)等政策密集出臺(tái)，各部門、各地方集中出臺(tái)收緊措施，疊加疫情反復(fù)，信用風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)。

此背景下，我國(guó)城鎮(zhèn)化將繼續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策將以“穩(wěn)”為主，居民居住需求是未來(lái)十年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要支撐。

從房地產(chǎn)行業(yè)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系來(lái)看，從未出現(xiàn)房地產(chǎn)周期下行而中國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)上行的情形。即使經(jīng)過(guò)這么多年的結(jié)構(gòu)性改革，也不大可能出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)尚未復(fù)蘇，而其他經(jīng)濟(jì)部門表現(xiàn)良好的情形。畢竟房地產(chǎn)行業(yè)下游牽涉的產(chǎn)業(yè)數(shù)量眾多，其產(chǎn)值不可估量，這一情形至今也未改變。房地產(chǎn)投資和新開(kāi)工是影響鋼材等商品需求的慢變量。隨著明年下半年房地產(chǎn)投資企穩(wěn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始走入上行周期，相應(yīng)的商品需求才可能有明顯增加。疊加海外加息因素的消退，明年下半年中國(guó)商品需求將進(jìn)入上行通道。

未來(lái)住房制度將全面貫徹落實(shí)租購(gòu)并舉新模式，重點(diǎn)解決新市民、城市低收體的居住難題，實(shí)現(xiàn)人民群眾住有所居、安居宜居，提升全體人民的居住幸福指數(shù)。

中共二十大的召開(kāi)明確了未來(lái)五年中國(guó)式現(xiàn)代化的發(fā)展方向，從房地產(chǎn)相關(guān)部分來(lái)看，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度?！北硎雠c“十九大”報(bào)告中的一致。

從房地產(chǎn)相關(guān)表態(tài)來(lái)看，“二十大”表述與“十九大”相對(duì)一致。未來(lái)房地產(chǎn)政策主基調(diào)將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，強(qiáng)化住房的居住功能，弱化住房的金融屬性，嚴(yán)防房地產(chǎn)過(guò)度金融化、泡沫化。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，土地紅利和金融紅利不在，房企亟需轉(zhuǎn)型，以品牌和管理服務(wù)為輸出要素的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式日益受到關(guān)注。

房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不平衡、不充分主要表現(xiàn)在5個(gè)方面，城市、地區(qū)之間市場(chǎng)分化，新舊住區(qū)和城鄉(xiāng)居民住房質(zhì)量差距大，住宅品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)低，施工技術(shù)落后，數(shù)字技術(shù)、裝配式建筑等推廣應(yīng)用剛起步，以及在高周轉(zhuǎn)、高房?jī)r(jià)下，企業(yè)負(fù)債越三線和購(gòu)房家庭杠桿率過(guò)高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)度依賴房地產(chǎn)加大了房地產(chǎn)泡沫。今年以來(lái)，房產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，當(dāng)前整體處于初級(jí)階段。苗樂(lè)如認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制不斷完善，因城施策效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望穩(wěn)步企穩(wěn)，保持平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響逐步改善。

從2022年1~7月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、商品房銷售面積、銷售額三項(xiàng)主要指標(biāo)增速來(lái)看，開(kāi)發(fā)投資增速下行幅度收窄，銷售面積和銷售額從4~6月份實(shí)際上有底部盤整的勢(shì)頭，但整個(gè)形勢(shì)仍低于預(yù)期。

房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

房地產(chǎn)業(yè)與民生息息相關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)既有商品屬性，更有民生屬性，是市民十分關(guān)注的行業(yè)。

隨著中國(guó)進(jìn)入碳達(dá)峰碳中和關(guān)鍵窗口期，低碳經(jīng)濟(jì)將成為各行各業(yè)未來(lái)重要的發(fā)展機(jī)遇之一。而房地產(chǎn)行業(yè)作為綠色減碳的關(guān)鍵領(lǐng)域，尤其是目前正面臨著發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的“陣痛期”，低碳發(fā)展無(wú)疑是房地產(chǎn)行業(yè)重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)線邏輯，更將成為突破行業(yè)困局的全新機(jī)遇。

多部門應(yīng)配合協(xié)調(diào)制定，出臺(tái)綜合性權(quán)威性房地產(chǎn)文件，明確未來(lái)的新體制、新模式，給房企和居民可靠預(yù)期。從去年9月開(kāi)始，監(jiān)管部門不斷釋放政策利好，包括對(duì)剛需和改善性需求進(jìn)行支持。

欲了解更多市場(chǎng)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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  2022-2027年中國(guó)主題地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告

  主題地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告中的主題地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)分析以權(quán)威的國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用宏觀和微觀相結(jié)合的分析方式，利用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)分析方法，在描述行業(yè)概貌的同時(shí)，對(duì)主題地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行細(xì)化分析，重...

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