房地產(chǎn)行業(yè)再迎增量資金 不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)啟動(dòng) 房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

• 李波 2023年2月21日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 334 14
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2月20日，證監(jiān)會(huì)發(fā)文表示，為進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專(zhuān)業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，近日，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。

2月20日，證監(jiān)會(huì)發(fā)文表示，為進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專(zhuān)業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，近日，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。

據(jù)了解，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

證監(jiān)會(huì)表示，此次試點(diǎn)工作是證監(jiān)會(huì)落實(shí)黨中央和國(guó)務(wù)院有關(guān)“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”決策部署，健全資本市場(chǎng)功能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)功能的重要舉措。

中信證券表示，2023年是行業(yè)景氣復(fù)蘇的一年，其主要特征是銷(xiāo)售復(fù)蘇從高線到低線傳導(dǎo)速度慢，企業(yè)投資信心伴隨銷(xiāo)售恢復(fù)的進(jìn)程慢。

其分析稱(chēng)，這可能意味著政策支持持續(xù)性強(qiáng)，企業(yè)分化更為明顯。四季度以來(lái)拿地較多，符合REITs收益率要求的存量資產(chǎn)較多，運(yùn)營(yíng)管理能力較強(qiáng)，看待股權(quán)再融資態(tài)度較為積極的企業(yè)，包括：華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、萬(wàn)科、越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等公司。

隨著既有政策加快落實(shí)、增量舉措持續(xù)出臺(tái)，近段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期明顯好轉(zhuǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端和需求端利好正不斷形成合力，產(chǎn)生共振效應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)與金融加快恢復(fù)正常循環(huán)，助推經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向上。

政策激勵(lì)下，房地產(chǎn)信用債發(fā)行主體明顯多樣化?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人表示，除央企、國(guó)企及已發(fā)行過(guò)增信債券的民企外，中駿、雅居樂(lè)等中型民營(yíng)房企也新加入發(fā)行行列。此外，部分出險(xiǎn)房企成功發(fā)行中期票據(jù)。

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)研

在消費(fèi)經(jīng)濟(jì)重新煥發(fā)活力之際，房地產(chǎn)也重新迎來(lái)購(gòu)買(mǎi)力需求釋放的機(jī)會(huì)，年后提振房地產(chǎn)消費(fèi)再加大力度。近期房市迎來(lái)降息潮，近20個(gè)城市下調(diào)房貸利率。

去年一線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲2.5%和1.2%，漲幅比上月均回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.2%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn);

二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降3.2%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降3.9%，降幅與上月相同;二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降4.8%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

從房?jī)r(jià)上漲或下降的城市數(shù)量上看，11月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降的城市有51個(gè)，比上月減少7個(gè);二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市有62個(gè)，個(gè)數(shù)與上月相同。新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降城市分別有51個(gè)和64個(gè)，個(gè)數(shù)均與上月相同。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年新調(diào)整利率下限的城市接近20個(gè)，首套房貸款利率基本都從此前的4.0%以上降到“3時(shí)代”，最低降到3.7%。其中，九江、中山、天津、沈陽(yáng)首套房貸利率最低3.9%，唐山、麗水、太原、鄭州、福州、廈門(mén)首套房貸利率最低3.8%，珠海最低為3.7%。

2022年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

房地產(chǎn)行業(yè)將保持政策定力

根據(jù)黨的二十大精神，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。這為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展和完善住房保障體系指明了方向。

同時(shí)表明，我國(guó)在住房領(lǐng)域?qū)⒈３终叨?，房地產(chǎn)市場(chǎng)將朝著進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，提高人民的居住生活品質(zhì)的方向而努力。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資態(tài)勢(shì)及投融資策略指引報(bào)告》分析：

未來(lái)，我國(guó)將進(jìn)一步健全“兩個(gè)體系”，一個(gè)是住房市場(chǎng)體系，另一個(gè)是住房保障體系，這兩者缺一不可。住房市場(chǎng)體系將緊跟市場(chǎng)需求，為購(gòu)房者提供豐富的住房供給。

住房保障體系主要由政府保障和兜底。2021年，我國(guó)首次明確了國(guó)家層面的住房保障體系頂層設(shè)計(jì)，即國(guó)家的住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。

公租房主要面向收入低、住房條件差的城鎮(zhèn)住房、收入困難家庭;保障性租賃住房重點(diǎn)在人口凈流入的大城市解決新市民、青年人的住房問(wèn)題，為他們提供小戶型、低租金的租賃住房;

當(dāng)通過(guò)保障性租賃住房解決階段性的住房困難后，過(guò)了若干年有一定的積累和能力，但是仍難以負(fù)擔(dān)市場(chǎng)上的商品住房時(shí)，政府安排共有產(chǎn)權(quán)住房，購(gòu)房者與政府共有產(chǎn)權(quán)，就使得他們能以較低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房。

租購(gòu)并舉意味著住房租賃將在解決住房問(wèn)題中發(fā)揮更加重要的作用。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)住房市場(chǎng)存在重購(gòu)買(mǎi)輕租賃的情況。過(guò)去幾年，住房租賃在解決居住問(wèn)題方面的分量逐步加重。

當(dāng)前，我國(guó)正在加快補(bǔ)齊住房租賃短板。在市場(chǎng)租賃住房需求的驅(qū)動(dòng)下，相關(guān)政策的引領(lǐng)下，住房租賃有望發(fā)展得更加成熟完善。在此過(guò)程中，重在解決廣大新市民青年人住房困難問(wèn)題的保障性租賃住房將成為重點(diǎn)。保障性租賃住房是國(guó)家住房保障體系的重中之重。

“十四五”時(shí)期，40個(gè)重點(diǎn)城市將建設(shè)籌集650萬(wàn)套(間)保障性租賃住房，可解決近2000萬(wàn)新市民、青年人的住房困難問(wèn)題。

從中長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)行業(yè)仍有足夠的支撐取得進(jìn)一步發(fā)展，潛在的消費(fèi)需求仍可以激發(fā)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中農(nóng)村人口走向城市、城鎮(zhèn)之間的人口遷徙仍將產(chǎn)生大量住房需求。

想要了解更多房地產(chǎn)行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資態(tài)勢(shì)及投融資策略指引報(bào)告》。報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資現(xiàn)狀、國(guó)際化進(jìn)程與外資進(jìn)入、融資渠道、如何運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)投資、退出機(jī)制及發(fā)展趨勢(shì)等進(jìn)行了系統(tǒng)的分析，并重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資的主要現(xiàn)存問(wèn)題、相應(yīng)對(duì)策以及新形勢(shì)下面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)和企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略等。是風(fēng)險(xiǎn)投資公司、研究機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)企業(yè)準(zhǔn)確了解目前房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)，把握企業(yè)定位和發(fā)展方向不可多得的精品。

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  2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資態(tài)勢(shì)及投融資策略指引報(bào)告

  風(fēng)險(xiǎn)投資是在創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展初期投入風(fēng)險(xiǎn)資本，待其發(fā)育相對(duì)成熟后，通過(guò)市場(chǎng)退出機(jī)制將所投入的資本由股權(quán)形態(tài)轉(zhuǎn)化為資金形態(tài)，以收回投資，取得高額風(fēng)險(xiǎn)收益。全球風(fēng)險(xiǎn)資本市場(chǎng)已進(jìn)入新一輪快速...

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