商業(yè)物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析2023

• 方蔓桃 2023年3月20日 來(lái)源：百度 285 11
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伴隨中國(guó)城市化進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)作為提高居民生活品質(zhì)和城市建設(shè)的重要載體，呈現(xiàn)出朝氣蓬勃的發(fā)展態(tài)勢(shì)，物業(yè)管理行業(yè)近幾年迎來(lái)高速擴(kuò)張發(fā)展階段。中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)分散且競(jìng)爭(zhēng)激烈。為擴(kuò)大在管建筑面積，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，鞏固市場(chǎng)地位

一、商業(yè)物業(yè)概述

商業(yè)物業(yè)指集包括商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)、銀行、住宿、健身等各種功能的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其具有經(jīng)營(yíng)性、公眾性和服務(wù)型的特點(diǎn)。商業(yè)物業(yè)管理是對(duì)各類(lèi)型商業(yè)樓宇及附屬設(shè)施設(shè)備管理的總稱(chēng)，它是物業(yè)管理行業(yè)的主要關(guān)注方向。商業(yè)物業(yè)管理作為維護(hù)商業(yè)樓宇功能正常運(yùn)作的基礎(chǔ)，擔(dān)負(fù)著為消費(fèi)者營(yíng)造良好工作、購(gòu)物、娛樂(lè)空間的重要責(zé)任，在增加優(yōu)質(zhì)服務(wù)供給、提升消費(fèi)者滿(mǎn)意度的同時(shí)，還能延長(zhǎng)消費(fèi)時(shí)間，促進(jìn)消費(fèi)者消費(fèi)。

商業(yè)物業(yè)是一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)群，其所有人主要是通過(guò)依靠持有或經(jīng)營(yíng)商業(yè)店鋪的出租而盈利，因而商業(yè)物業(yè)的管理者必須十分重視對(duì)客商的選擇及其搭配。

二、商業(yè)物業(yè)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

伴隨中國(guó)城市化進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)作為提高居民生活品質(zhì)和城市建設(shè)的重要載體，呈現(xiàn)出朝氣蓬勃的發(fā)展態(tài)勢(shì)，物業(yè)管理行業(yè)近幾年迎來(lái)高速擴(kuò)張發(fā)展階段。中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)分散且競(jìng)爭(zhēng)激烈。為擴(kuò)大在管建筑面積，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，鞏固市場(chǎng)地位，大型物業(yè)管理公司通過(guò)內(nèi)生增長(zhǎng)及收購(gòu)方式積極加快擴(kuò)張步伐。此后，市場(chǎng)繼續(xù)變得更加集中。

一方面，目前物業(yè)管理公司對(duì)所轄物業(yè)統(tǒng)一管理，除了自身從事的專(zhuān)業(yè)服務(wù)外，由保安公司、消防公司、綠化公司、保潔公司等專(zhuān)業(yè)化公司提供專(zhuān)門(mén)服務(wù)已逐步成為一種趨勢(shì)，物業(yè)管理公司將這些服務(wù)整合，有利于提高物業(yè)管理效率。另一方面，在管理手段上趨向信息化和智能化，通過(guò)“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”融合線上資源，對(duì)各項(xiàng)設(shè)施進(jìn)行云端管理，加強(qiáng)業(yè)主、社區(qū)、商圈的聯(lián)系度，為進(jìn)一步打造智慧社區(qū)、構(gòu)建社區(qū)電商平臺(tái)等奠定基礎(chǔ)，從而提升服務(wù)品質(zhì)和效率，滿(mǎn)足客戶(hù)需求。

全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)管理面積穩(wěn)定增長(zhǎng)。根據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的總規(guī)模由2015年的193.2億平方米增加至2020年的330.4平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率11.3%，預(yù)計(jì)將從2021年的350億平方米增加至2025年的430億平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率5.2%。

中國(guó)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)，總收入從2015年的4836億元增長(zhǎng)至2020年的8369億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)11.6%。商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入由2015年的1025億元增加到2020年的2059億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)15.0%。租金收入從2015年的3811億元增加至2020年的6310億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)10.6%。

中國(guó)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)增加，在管商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量穩(wěn)定增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年在管商業(yè)廣場(chǎng)總數(shù)為2.1萬(wàn)家，2015-2020年CAGR為9.0%;預(yù)計(jì)到2025年進(jìn)一步增加到2.8萬(wàn)家，2020-2025年CAGR為6.2%。

此外，物業(yè)管理的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)屬于勞動(dòng)密集型服務(wù)，人力成本占企業(yè)總成本一半以上。技術(shù)含量低，員工流失率高，缺乏嚴(yán)格的準(zhǔn)入、培訓(xùn)和考核機(jī)制。隨著近年勞動(dòng)力成本不斷上升，行業(yè)的利潤(rùn)空間被進(jìn)一步壓縮。

三、商業(yè)物業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局

目前全國(guó)物業(yè)行業(yè)正處于加速轉(zhuǎn)型發(fā)展階段，通過(guò)并購(gòu)、聯(lián)盟等方式是物業(yè)服務(wù)行業(yè)擴(kuò)大管理規(guī)模，增加服務(wù)客戶(hù)數(shù)量最有效的途徑，有利于發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，推動(dòng)行業(yè)快速發(fā)展。同時(shí)資本市場(chǎng)改革和完善為行業(yè)的整合提供了新的融資渠道，尤其是新三板的擴(kuò)容、地方股權(quán)交易中心的建立，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)形成了快速發(fā)展的新格局。

近年來(lái)我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，但行業(yè)規(guī)范及精細(xì)化運(yùn)作還需要不斷完善。物業(yè)公司應(yīng)深刻理解客戶(hù)需求，以市場(chǎng)化和需求化為導(dǎo)向，以快速應(yīng)對(duì)業(yè)主新需求和提供高質(zhì)量的服務(wù)為目標(biāo)，依托公司運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)以及與業(yè)主直接接觸的物業(yè)服務(wù)人員，不斷發(fā)掘客戶(hù)的需求以便及時(shí)應(yīng)對(duì)，較強(qiáng)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量是公司保持持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵要素之一。因此，如果經(jīng)營(yíng)者不能夠陸續(xù)提高企業(yè)業(yè)務(wù)拓展能力及客戶(hù)滿(mǎn)意度，將對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生一定影響。

從全球商管物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局上看，在管項(xiàng)目數(shù)量方面萬(wàn)達(dá)商管排名首位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2020年末，萬(wàn)達(dá)商管在全球競(jìng)爭(zhēng)中排名首位，，公司在管項(xiàng)目數(shù)量368個(gè)。公司于在管項(xiàng)目數(shù)量上排名第一，遠(yuǎn)高于排名第二的日本永旺集團(tuán)(251個(gè))和排名第三的美國(guó)西蒙物業(yè)(235個(gè))。

現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)分為三類(lèi)集群：第一類(lèi)，開(kāi)發(fā)商下屬物業(yè)，資金較為雄厚，管理本身開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)為主，參加其他物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo);第二類(lèi)，獨(dú)立物業(yè)公司，這類(lèi)物業(yè)公司數(shù)量眾多，絕大多數(shù)是中小企業(yè)，物業(yè)五大行是他們的領(lǐng)軍人物，通過(guò)招投標(biāo)獲取項(xiàng)目。中小物業(yè)企業(yè)資金緊張，管理水平參差不齊;第三類(lèi)，政府或國(guó)有企業(yè)投資的物業(yè)公司，為政府或投資企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，也參與政府辦公樓、公立醫(yī)院、法院、圖書(shū)館等物業(yè)項(xiàng)目和管理老舊小區(qū)等。而且物業(yè)投資門(mén)檻低，啟動(dòng)資金要求不高，因而中小企業(yè)眾多，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。在物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)分布中，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)情況較激烈，而在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)體系中從事物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)多為國(guó)內(nèi)企業(yè)。隨著業(yè)主(客戶(hù))的生活質(zhì)量以及對(duì)居住環(huán)境的要求日益提高，并且現(xiàn)階段移動(dòng)互聯(lián)、大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)更是更迭了社會(huì)大環(huán)境。隨著物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，就要綜合提高社會(huì)信息的搜集能力，通過(guò)提高管理面積的規(guī)模效應(yīng)和品牌影響力來(lái)促進(jìn)企業(yè)在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)地位。

從全球在管商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目面積競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看，萬(wàn)達(dá)商管仍然遠(yuǎn)超其他企業(yè)，排名第一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)達(dá)商管在管項(xiàng)目面積5280萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)高于美國(guó)西蒙物業(yè)(2510萬(wàn)平方米)、澳大利亞西部集團(tuán)(1220萬(wàn)平方米)、日本永旺集團(tuán)(1110萬(wàn)平方米)和新加坡凱德集團(tuán)(1040萬(wàn)平方米)。

從中國(guó)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，行業(yè)集中度不高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年中國(guó)商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)CR5為12.7%，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局高度分散，其中萬(wàn)達(dá)商管市占率為8.3%，處于龍頭地位。

從萬(wàn)達(dá)商管企業(yè)營(yíng)收狀況來(lái)看，連續(xù)三年收入保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018-2021H1，公司營(yíng)業(yè)收入分別為110.23億、134.37億、171.96億和106.36億元，2019-2021H1同比分別增長(zhǎng)21.9%、28.0%和42.7%。

四、商業(yè)物業(yè)行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析

我國(guó)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有力政策，2003 年國(guó)務(wù)院、發(fā)改委以及住建部等部委發(fā)布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，為規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)提供了法律框架，行業(yè)發(fā)展逐漸規(guī)范。2014年 5月 4日，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)了《智慧社區(qū)建設(shè)指南(試行)》指出：“智慧社區(qū)是通過(guò)綜合運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，整合區(qū)域人、地、物、情、事、組織和房屋等信息，統(tǒng)籌公共管理、公共服務(wù)和商業(yè)服務(wù)等資源，以智慧社區(qū)綜合信息服務(wù)平臺(tái)為支撐，依托適度領(lǐng)先的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升社區(qū)治理和小區(qū)管理現(xiàn)代化，促進(jìn)公共服務(wù)和便民利民服務(wù)智能化的一種社區(qū)管理和服務(wù)的創(chuàng)新模式，也是實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)和社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)目標(biāo)的重要舉措之一。”2021 年國(guó)家發(fā)布《“十四五”規(guī)劃綱要》，提出加快生活性服務(wù)業(yè)品質(zhì)化發(fā)展;提高城市治理水平，推動(dòng)資源、管理、服務(wù)向街道社區(qū)下沉，提高城鄉(xiāng)社區(qū)精細(xì)化、精準(zhǔn)化服務(wù)能力;推動(dòng)智慧社區(qū)建設(shè)等。

如今現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)水平的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)企業(yè)將從簡(jiǎn)單密集型勞動(dòng)輸出轉(zhuǎn)變?yōu)獒槍?duì)不同業(yè)主需求的集約化現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)模式，多家商業(yè)服務(wù)企業(yè)致力發(fā)展人工智能應(yīng)用，打造智慧商業(yè)服務(wù)社區(qū)。未來(lái)十年商業(yè)物業(yè)行業(yè)規(guī)模提升，預(yù)計(jì)2030年行業(yè)規(guī)模有望突破3.2萬(wàn)億。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)毛利潤(rùn)率為24.02%，增長(zhǎng)0.46個(gè)百分點(diǎn);百?gòu)?qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)企業(yè)凈利潤(rùn)均值為9112.37萬(wàn)元，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利潤(rùn)均值為4904.45萬(wàn)元，多種經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)均值為4207.92萬(wàn)元。

全國(guó)商品房加保障房銷(xiāo)售面積將超過(guò)40億平方米，以2017年全國(guó)246.65億平方米的管理面積為基準(zhǔn)，到2020年全國(guó)物業(yè)管理規(guī)模將超287億平方米;按百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)計(jì)算，未來(lái)五年全國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模約為1.5萬(wàn)億元。

隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)水平的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)企業(yè)將從簡(jiǎn)單密集型勞動(dòng)輸出轉(zhuǎn)變?yōu)獒槍?duì)不同業(yè)主需求的集約化現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)模式，多家商業(yè)服務(wù)企業(yè)致力發(fā)展人工智能應(yīng)用，打造智慧商業(yè)服務(wù)社區(qū)。未來(lái)十年商業(yè)物業(yè)行業(yè)規(guī)模提升，預(yù)計(jì)2030年商業(yè)物業(yè)行業(yè)規(guī)模有望突破3.2萬(wàn)億。

物業(yè)管理服務(wù)涵蓋眾多設(shè)備維保、高效的人員調(diào)度、復(fù)雜的業(yè)主關(guān)系維護(hù)等多環(huán)節(jié)，需要較強(qiáng)的企業(yè)管理、服務(wù)管理、運(yùn)營(yíng)管理、信息管理、人員管理等方面的能力，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)以及一段時(shí)間積累的管理經(jīng)驗(yàn)構(gòu)成了物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。物業(yè)管理的深度和廣度都在進(jìn)一步延展，不同類(lèi)型的物業(yè)以及業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求亦不同，需要提供針對(duì)性的綜合物業(yè)服務(wù)，新進(jìn)入者難以快速形成一套反應(yīng)迅速、高效運(yùn)轉(zhuǎn)的管理體系。隨著行業(yè)發(fā)展，管理壁壘成為制約競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入行業(yè)的一大原因。

未來(lái)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理行業(yè)將呈現(xiàn)輕資產(chǎn)化、經(jīng)營(yíng)規(guī)?；约盎ヂ?lián)網(wǎng)化的發(fā)展趨勢(shì)。所謂輕資產(chǎn)化趨勢(shì)，即商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的運(yùn)營(yíng)模式將由當(dāng)前重開(kāi)發(fā)、輕運(yùn)營(yíng)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式向重運(yùn)營(yíng)、輕投資的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變。

商業(yè)物業(yè)行業(yè)研究報(bào)告中的商業(yè)物業(yè)行業(yè)數(shù)據(jù)分析以權(quán)威的國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用宏觀和微觀相結(jié)合的分析方式，利用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)分析方法，在描述行業(yè)概貌的同時(shí)，對(duì)商業(yè)物業(yè)行業(yè)進(jìn)行細(xì)化分析，包括產(chǎn)品總體狀況、產(chǎn)品生產(chǎn)情況、重點(diǎn)企業(yè)狀況、主要產(chǎn)品總產(chǎn)量、進(jìn)出口情況等。報(bào)告中主要運(yùn)用圖表及表格方式，直觀地闡明了行業(yè)的經(jīng)濟(jì)類(lèi)型構(gòu)成、規(guī)模構(gòu)成、經(jīng)營(yíng)效益比較、生產(chǎn)狀況及對(duì)外貿(mào)易情況等，是企業(yè)了解商業(yè)物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)狀況必不可少的助手。在形式上，報(bào)告以豐富的數(shù)據(jù)和圖表為主，突出文章的可讀性和可視性，避免套話和空話。報(bào)告附加了與行業(yè)相關(guān)的數(shù)據(jù)、政策法規(guī)目錄、主要企業(yè)信息及行業(yè)的大事記等，為投資者和業(yè)界人士提供了一幅生動(dòng)的行業(yè)全景圖。

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  2022-2027年中國(guó)商業(yè)物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告

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